大甩卖季节来临 香港地产豪门加速变现离场

　　大甩卖季节来临 香港地产豪门加速变现离场

　　从推出负首贷到核心甲级写字楼连续转手内地资本，取代英资三十多年主导香港经济命脉的本埠华商正在轻资产化，产业投资基金似乎成为老富人们的共同选择

　　来源：《投资时报》

　　文 | 施南

　　尽管早已不是什么秘密，但88岁寿辰之前特别安排的专访中，李嘉诚仍刻意展示了他那仅值250美元的西铁城手表。当然，彭博电视记者也又一次确认一个事实—这块日本货永远比真实时间拨快半小时。“即使我忘记了某个约会，无论我在香港任何地方，我半个小时就能到达。”李说。

　　充满主体意识的表达，符合这位身家271亿美元华人超级富豪的一贯风格，但更重要的是上述细节透露的内涵：已近鲐背之年的“老辛巴”在香港这块土地上永远不会迟到，准确地说，他只能接受领先的位次。

　　比如旗下长实地产日前就元朗世宙项目中单价总额在1000万港元的住宅楼推出的123%购房贷款计划，就惊动了整个地产界。

　　这其实是一次捆绑贷款，即如果有意购房者的原有物业估值达到上述新盘七成时，那么买家可以一次性申请到总价1230万港元的按揭贷款，而这笔按揭前三年的利息只有2.15%，三年后则一次性升至4%。考虑到目前香港银行放贷的普通利率在2.3%至2.4%，一旦美元加息，与其呈联系汇率机制的港元势必随之上浮，港埠银行也将大概率加息，那么至少1000天内，无论是总额中95%的新楼按揭还是剩余部分的旧楼按揭，都相当划算。

　　在《华尔街日报》看来，这相当于“以时间换空间”，是避免短期内上市公司账目进一步难看的妙招。而实现这一催谷市场购买情绪行动的关键有三：其一，按香港金融管理局规定，银行最多只能提供相当于房屋价值60%的抵押贷款，当然，如果由开发商自有金融机构以某种移花接木方式介入，监管当局并无多少办法；其二，一旦市场回暖、房屋价格上升，则可对首付款再自由裁量式部分“减免”；其三，购房者事实上将此前尚未完成按揭的房屋一并压入了轮盘赌。

　　天下从来没有免费“食嘢”的好事，同舟共济房价反弹自然大家欢喜。反之，扑街的一定不是开发商。18年前超过十万宗“负资产”港人的命运，相信很多人至今记忆犹新。

　　需要说明，“四叔”，恒基地产老板李兆基，才是“负首贷”的始作俑者。地点，仍是元朗，六月，锦田北新楼盘100个单位给出120%的按揭优惠。但就像过去已上演过无数的情节，一旦李嘉诚介入，市场才真正意识到了“变天”。其实二李的目的如出一辙—测试市场反应。

　　楼市股市背道而驰

　　“海啸价”、“崩盘价”、“跳楼价”，近半年若有机会在香港中环一带闲庭信步，上述广告当不陌生。

　　作为全球居住成本排名第二的城市，香港房价贵、人均面积低广为人知。同样100万美元，你在北京、上海已能买到最豪华装修标准下的58平米和46平米，而轮到东方明珠就只剩可怜的20平米。即便以人均居住面积计，15平米的现实较之美国的60平米和中国内地的33平米，也都只能执手相看泪眼。

　　然而，不似近十五年内地房价单边上扬，1997年、2003年因亚洲金融危机和SARS风暴，香港楼市曾出现过两次重大调整，自2015年起则已是第三次。

　　几个数据或许说明问题：2016年第一季度全香港共有6221套整套住宅成交，同比下跌39%，这也是该埠有记录来最低。全港握有地产中介经营牌照的40364人就此“大镬”，如若按人均一套成交计算，整整3个月只15%的从业人员有工可开。吹吹“一个香港的物业市值能买下两个纽约或三个新加坡”当然可以嘴上过瘾，但不断下挫的价格、萎靡的成交则是眼前必须直面的问题。二手房降价源自业主本人的判断，而采用负首贷就是开发商的应对之策。

　　关于香港楼市下行原因的追究说法不一，不外乎香港整体经济的不景气（按港府统计今年的GDP只有2%，低于去年的2.4%），以及特区政府迟迟不愿放松印花税及针对内地购房客限购政策的所谓“双辣”。

　　不过一个更为有趣的现象，令部分市场人士大惑不解。自农历丙申猴年正月初五结束持续9个月的走熊后，香港股市意外攻势凌厉。请注意一道奇怪的曲线，恒生指数在2015年上半年录得28588点高位后，一直下沉至2月初的18278点，蒸发近36%，但至8月12日，又回升至22765点，虽说较前期顶点仍有20.4%的缩水，然至少已收复了相当一部分失地。

　　更值得关切的是，港股中地产板块最为火爆，行业基准股价较年初已上升31%，达19年来最高水平。这其中，蓝筹豪门，比如长实地产、新世界发展、恒基、新鸿基及九龙仓五大华人控制地产类上市公司股价表现尤为优异。虽然较52周高位仍有差距，但明显已摆脱颓势。

　　仍以8月12日为例。长实地产55.60港元每股，此前曾低水至38.20港元每股；新世界发展是9.33港元每股，此前低水至5.87港元每股；新鸿基110.20港元每股，此前低水至79.00港元每股；九龙仓集团则是53.55港元每股，此前低水至34.45港元每股。

　　当然不同公司各自都有一本经。长实地产今年3月18日动用5.36亿港元在46.52港元每股价位实施回购是一种敦促，郑氏家族新世界系以每股7.8港元对新世界中国进行私有化从而利好旗舰公司也是一种说辞。但是，港股地产板块面对李兆基口中房价“下跌30%”的黑云之态还能旭日照升，就像中国内地经济走软产能大面积过剩而大宗商品半年内却出现大涨行情一样，确实有着别样的意味。

　　没有什么不能卖的背后

　　从技术层面能给出一种解释，即这些大盘蓝筹地产股之前已是超跌，大部分公司PB（市净率）均在0.5一线徘徊，而历年派息又一直积极，这种股价与每股净资产的不匹配恰是不少投资者的心头所好。再加上深港通开通在即，大笔资金南下，上述几家公司无疑是风险较小的选择标的。别忘了，相对于中国内地的万科（70%负债率）、恒大（近90%负债率）之流，香港老牌华商的谨慎做派也实有看头，李嘉诚的长实地产，负债率不过27.47%。

　　同时，尽管住宅乃至豪宅市场已出现7%至13%的阴跌并成交萎缩，但香港大地产公司手中握有的核心地区甲级写字楼正迎来一轮交易高峰。

　　去年11月，恒大集团与中国人寿海外分别斥资125亿和58.5亿港元分别从华人置业与九龙仓系会德丰公司手中拍得美国万通大厦全幢和红磡一在建大厦全幢西座及附属商铺。今年2月，光大控股又出资100亿港元从爪哇集团手中购入湾仔39层高的大新金融中心。据称，李嘉诚方面近期又公开宣布放盘位于皇后大道黄金地段的中环中心75%产权，估值高达300亿港元，一旦成交将创该埠历史纪录。

　　李泽钜更是放话，除了总部长江中心，“没有什么物业必须持有”。

　　一边是内地资本全线出击，一边是传统香港地产大佬快速套现；一边是锁定内地游客的中心区旺铺动辄租金削减一半，可即便如此包括翠华茶餐厅这样标志性企业的大股东仍然不堪重负要求脱手控股权，一边则是服务当地民生街坊生意的一些次级铺面租金全线提价。当过江龙与本地蛟，当堤内买卖与堤外生意以一种神奇方式对冲融合，港股异象由此而生。

　　或许目前唯一可以做出判断的是，昔日被批判为“地产霸权”的香港部分上市公司正在进行一次超大规模的资产重新配置，放盘套现之后或隐于幕后委托内地新贵重新布局，或以更秘密方式进行全球化布点。也就是说为了应对财富传承时子女兴趣变化和能力衰竭，同时传统政商格局随时跳闸，先行掌握现金流不变应万变才是王道之后，更超脱的产业投资基金形态成为一种共同选择。而在如此复杂环境中转圜首先需要的便是一个锦绣环境，那就是股市的高光表现，否则一切免谈，毕竟钱在我手天地我有。

　　正是在这样一个拐点上，超低股价极低PB，回购乃至私有化的冲动，手中丰沛的现金流，顺理成章不是？

　　不赚最后一个铜板，素来是李嘉诚诸大佬们的至理名言。至少现在还没到这个时点，你看，恒大对万科股权漂亮一击背后，新世界郑系人马已浮出水面。

　　先上果岭再说，推杆，留给儿孙吧。