490亿龙湖慢了:吴亚军稳扎“视存货为癌症”,目标增10%

2015年03月22日 23:48  理财周报  收藏本文     

  3月18日,龙湖亮出490亿年销售成绩单,依旧不紧不慢走在500亿销售额的档口。2015年其销售目标定在540亿,并预计2018年投资物业收入完全覆盖利息。

  理财周报记者 骆轶琪/广州报道

  3月18日,身着亮黄色上衣黑色职业裙装的吴亚军,拿着龙湖地产年销售额490亿的成绩单现身业绩会现场。也就在同日,宣布卸任集团首席财务官职务的韦华宁依旧出席会议,完成了从CFO到旁观者身份的过渡。

  自2009年上市至今已然五年有余的龙湖,年销售额从最初的183亿到在第二年翻番,从2012年开始步入400亿(注:人民币,下同)规模行列,却也从这个时候开始放缓脚步,相比2014年的490亿,其年销售额在2013年已然达到481.2亿元。

  这些主要源于在2011年年底,新上任的首席执行官邵明晓提出去存货、持商业策略,据吴亚军介绍,此举一度被分析师质疑。

  作为董事会主席的吴亚军表示,非常感谢邵明晓上任后就提出加强存货管理,“把存货当癌症来看待”。而现如今,吴亚军也认为,龙湖地产存货水平在行业中属于低值,且存货结构调整之后很安全,让人心里踏实。

  在2015年,龙湖地产的住宅项目有980亿货值的可售资源,年度销售目标定在540亿,较去年同比增长10%。但相对住宅项目谨慎,龙湖在商业项目业已投入多年,据新任首席财务官赵轶介绍,预计在2018年,龙湖的投资物业收入能够完全覆盖利息。

  邵明晓砍库存,维持90%回款率

  对于很多长期关注龙湖地产的人而言,去年570亿的销售目标,与其期末490亿的完成额相比,似乎成为了一个鲠。对此,龙湖地产高管团队坦陈,去年确实对市场判断偏于乐观,“实际上前三季度,货币环境非常紧,销售端压力是比较大的。”邵明晓补充道。

  相比之下,其强调的则是,为保持90%的回款率,而不惜削减不符合条件的客户群。“‘有回款的签约’是我们一贯坚持的。”邵明晓强调,龙湖要求从认购到签约在15天内必须落定,“不断清退信用差的客户,与有支付能力的客户做生意”。

  金英证券房地产行业分析师关宝芝认为,当下的龙湖,更加看重的是利润和持续性。

  “我觉得他们虽然增长没有以前那么快速,但毕竟业绩质量是很高的。”其向理财周报记者分析道,与之有可比性是世茂房地产,世茂与龙湖的布局比较相似,在二线城市有很多项目,一线城市也有不少布局,“世茂去年回款率大概在80%左右,相比之下龙湖的质量还是很高”。

  如前所述,集中精力去库存的龙湖,在2012年开始,就开始放缓了步伐。当然,在此进程中,其也难免感受到了一些抵抗和疼痛。

  “龙湖以前的强项是城市郊边地区的低密度改善性住房,因此较同业更早感受到寒意。”吴亚军介绍道,“在供销存管理上,邵总当时提出坚决不能靠堆货来实现销售,而是通过严控去化率来实现销售。但毕竟一线营销都愿意卖新货,甚至想存货回头再说。”

  “龙湖去年年底的存货量大概有103亿,跟去年中期的数据差不多,这已经是很难做到的了。”关宝芝告诉记者。

  吴亚军详细解释道,在2012年中期时,龙湖地产就开始砍新开工面积,“砍了300万平方米,可以说是行业里动手比较早的。所以这几年龙湖的供货一直比较平稳,销售额增长虽然慢了下来,但是也在保持增长。”

  其表示,龙湖此举在本质上是对库存结构的调整,“比如2013年底110亿的存货,在去年去化掉了50亿,剩下的60亿,加上去年新增的43亿,新的存货相对不是那么难卖,但搁了两三年、三四年的存货是难卖的,从这个意义上讲,龙湖的存货不仅数量下降,结构也优化了。”

  据龙湖地产此前公布的月度数据显示,在2014年,其获得的16幅土地中,主要布局在北京、上海、重庆、杭州等地,新布局的南京和广州也同样属于一线城市范畴,相比之下,仅宁波属于次二线城市。

  而今年以来,龙湖获得的5幅土地分别来自北京、厦门、上海三地,均属于一二线城市。

  “管理层说没那么进取是好事,我同意龙湖的观点。因为龙湖主打高端、高毛利率产品,现在国内高端房泡沫比较大,不可能卖便宜,建筑面积也不能太大。房地产行业一旦出现问题,那么他们肯定是受影响很大的一类产品线。”香港地区一位行业分析师向记者分析道。

  业绩报告显示,在龙湖2015年的980亿可售资源中,高密度产品线占比39%,中低密度产品占比33%,首席财务官赵轶在进行介绍时补充道,“改善型需求有一定机会”。

  预计投资物业2018年完全覆盖利息

  在业绩会上,当被问到在今年的拿地计划时,邵明晓回答,整体策略依旧是压库存,新开工面积维持在500万-600万平方米,按年持平略有增长;在拿地上并没有很明确的计划,“看到好的就去”。

  在住宅用地上,龙湖坚持中性偏谨慎的风格,以使土地储备结构更加安全。“今年我们还会量入为出,不会特别积极。”邵明晓如是表示。

  “稳”字当头的龙湖,在商业项目上却是明确乐观的态度。

  理财周报记者翻阅龙湖地产往年年报发现,其自2009年香港上市,便开始提到把增加收租物业持有量作为一项重要策略。根据初步计算,近几年来龙湖的租金收入(未扣除营业税)年增长比率基本高于40%。

  “我觉得他们商业地产发展进展还是挺快的。”金英证券房地产行业分析师关宝芝向记者分析道,商业地产需要很多资金,ROE(净资产收益率)相对较低,但他们的一些商业地产项目也有一些合作伙伴,如与加拿大养老金投资委员会(CPPIB)达成战略合作关系,投资发展苏州时代天街项目。

  在18日的业绩发布会上,邵明晓如是介绍龙湖的商业项目,“在资产负债表没有出现大的风险的情况下,咬着牙投了120亿-140亿在投资性物业上,而且都分布在北京、上海、杭州、成都中心城市的核心区域,未来几年我们就会享受这些成果。”

  据龙湖统计介绍,在2014年底投资性物业开业面积为124万平方米,到2015年年底将达150万平方米,2016年底达190万方,2017年底250万方。“目前资本化投资已经完成,只是等着运营和租金的收入,这对于改善龙湖的收入结构,抵御未来风险是非常大的利好。”邵明晓补充道。

  而根据财务官赵轶的公布,在2014年,龙湖实现租金收入9.3亿元(扣除营业税后收入为8.8亿元),预计在2018年,可实现投资物业收入完全覆盖利息。

  往年年报显示,在2009年上市之初,龙湖租金收入为1.98亿元。

  据申万宏源房地产行业分析师李虹分析,龙湖过去几年在投资物业上的投入自今年开始进入密集收获期(过去几年的发展战略是,每年销售回款的15%左右投入到商业物业的建设上,目前已累计投资约130亿元)。未来三年位于上海、杭州、成都的六个大型商场都将陆续开业,预计在2015年,龙湖租金收入能到15亿,2016年20亿,2018年超过30亿。

  另一个亮点则是财务状况。据邵明晓介绍,龙湖2014年的平均借贷成本降到6.4%,账期拉长到4.5年,目前一年内到期的债务仅70多亿。截至2014年年末,龙湖在手现金为190.4亿,为历史最高额,净负债率降至57.1%。

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文章关键词: 证券经济市场

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