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　　3月18日，龙湖亮出490亿年销售成绩单，依旧不紧不慢走在500亿销售额的档口。2015年其销售目标定在540亿，并预计2018年投资物业收入完全覆盖利息。

　　理财周报记者 骆轶琪/广州报道

　　3月18日，身着亮黄色上衣黑色职业裙装的吴亚军，拿着龙湖地产年销售额490亿的成绩单现身业绩会现场。也就在同日，宣布卸任集团首席财务官职务的韦华宁依旧出席会议，完成了从CFO到旁观者身份的过渡。

　　自2009年上市至今已然五年有余的龙湖，年销售额从最初的183亿到在第二年翻番，从2012年开始步入400亿（注：人民币，下同）规模行列，却也从这个时候开始放缓脚步，相比2014年的490亿，其年销售额在2013年已然达到481.2亿元。

　　这些主要源于在2011年年底，新上任的首席执行官邵明晓提出去存货、持商业策略，据吴亚军介绍，此举一度被分析师质疑。

　　作为董事会主席的吴亚军表示，非常感谢邵明晓上任后就提出加强存货管理，“把存货当癌症来看待”。而现如今，吴亚军也认为，龙湖地产存货水平在行业中属于低值，且存货结构调整之后很安全，让人心里踏实。

　　在2015年，龙湖地产的住宅项目有980亿货值的可售资源，年度销售目标定在540亿，较去年同比增长10%。但相对住宅项目谨慎，龙湖在商业项目业已投入多年，据新任首席财务官赵轶介绍，预计在2018年，龙湖的投资物业收入能够完全覆盖利息。

　　邵明晓砍库存，维持90%回款率

　　对于很多长期关注龙湖地产的人而言，去年570亿的销售目标，与其期末490亿的完成额相比，似乎成为了一个鲠。对此，龙湖地产高管团队坦陈，去年确实对市场判断偏于乐观，“实际上前三季度，货币环境非常紧，销售端压力是比较大的。”邵明晓补充道。

　　相比之下，其强调的则是，为保持90%的回款率，而不惜削减不符合条件的客户群。“‘有回款的签约’是我们一贯坚持的。”邵明晓强调，龙湖要求从认购到签约在15天内必须落定，“不断清退信用差的客户，与有支付能力的客户做生意”。

　　金英证券房地产行业分析师关宝芝认为，当下的龙湖，更加看重的是利润和持续性。

　　“我觉得他们虽然增长没有以前那么快速，但毕竟业绩质量是很高的。”其向理财周报记者分析道，与之有可比性是世茂房地产，世茂与龙湖的布局比较相似，在二线城市有很多项目，一线城市也有不少布局，“世茂去年回款率大概在80%左右，相比之下龙湖的质量还是很高”。

　　如前所述，集中精力去库存的龙湖，在2012年开始，就开始放缓了步伐。当然，在此进程中，其也难免感受到了一些抵抗和疼痛。

　　“龙湖以前的强项是城市郊边地区的低密度改善性住房，因此较同业更早感受到寒意。”吴亚军介绍道，“在供销存管理上，邵总当时提出坚决不能靠堆货来实现销售，而是通过严控去化率来实现销售。但毕竟一线营销都愿意卖新货，甚至想存货回头再说。”

　　“龙湖去年年底的存货量大概有103亿，跟去年中期的数据差不多，这已经是很难做到的了。”关宝芝告诉记者。

　　吴亚军详细解释道，在2012年中期时，龙湖地产就开始砍新开工面积，“砍了300万平方米，可以说是行业里动手比较早的。所以这几年龙湖的供货一直比较平稳，销售额增长虽然慢了下来，但是也在保持增长。”

　　其表示，龙湖此举在本质上是对库存结构的调整，“比如2013年底110亿的存货，在去年去化掉了50亿，剩下的60亿，加上去年新增的43亿，新的存货相对不是那么难卖，但搁了两三年、三四年的存货是难卖的，从这个意义上讲，龙湖的存货不仅数量下降，结构也优化了。”

　　据龙湖地产此前公布的月度数据显示，在2014年，其获得的16幅土地中，主要布局在北京、上海、重庆、杭州等地，新布局的南京和广州也同样属于一线城市范畴，相比之下，仅宁波属于次二线城市。

　　而今年以来，龙湖获得的5幅土地分别来自北京、厦门、上海三地，均属于一二线城市。

　　“管理层说没那么进取是好事，我同意龙湖的观点。因为龙湖主打高端、高毛利率产品，现在国内高端房泡沫比较大，不可能卖便宜，建筑面积也不能太大。房地产行业一旦出现问题，那么他们肯定是受影响很大的一类产品线。”香港地区一位行业分析师向记者分析道。

　　业绩报告显示，在龙湖2015年的980亿可售资源中，高密度产品线占比39%，中低密度产品占比33%，首席财务官赵轶在进行介绍时补充道，“改善型需求有一定机会”。

　　预计投资物业2018年完全覆盖利息

　　在业绩会上，当被问到在今年的拿地计划时，邵明晓回答，整体策略依旧是压库存，新开工面积维持在500万-600万平方米，按年持平略有增长；在拿地上并没有很明确的计划，“看到好的就去”。

　　在住宅用地上，龙湖坚持中性偏谨慎的风格，以使土地储备结构更加安全。“今年我们还会量入为出，不会特别积极。”邵明晓如是表示。

　　“稳”字当头的龙湖，在商业项目上却是明确乐观的态度。

　　理财周报记者翻阅龙湖地产往年年报发现，其自2009年香港上市，便开始提到把增加收租物业持有量作为一项重要策略。根据初步计算，近几年来龙湖的租金收入（未扣除营业税）年增长比率基本高于40%。

　　“我觉得他们商业地产发展进展还是挺快的。”金英证券房地产行业分析师关宝芝向记者分析道，商业地产需要很多资金，ROE（净资产收益率）相对较低，但他们的一些商业地产项目也有一些合作伙伴，如与加拿大养老金投资委员会（CPPIB）达成战略合作关系，投资发展苏州时代天街项目。

　　在18日的业绩发布会上，邵明晓如是介绍龙湖的商业项目，“在资产负债表没有出现大的风险的情况下，咬着牙投了120亿-140亿在投资性物业上，而且都分布在北京、上海、杭州、成都中心城市的核心区域，未来几年我们就会享受这些成果。”

　　据龙湖统计介绍，在2014年底投资性物业开业面积为124万平方米，到2015年年底将达150万平方米，2016年底达190万方，2017年底250万方。“目前资本化投资已经完成，只是等着运营和租金的收入，这对于改善龙湖的收入结构，抵御未来风险是非常大的利好。”邵明晓补充道。

　　而根据财务官赵轶的公布，在2014年，龙湖实现租金收入9.3亿元（扣除营业税后收入为8.8亿元），预计在2018年，可实现投资物业收入完全覆盖利息。

　　往年年报显示，在2009年上市之初，龙湖租金收入为1.98亿元。

　　据申万宏源房地产行业分析师李虹分析，龙湖过去几年在投资物业上的投入自今年开始进入密集收获期（过去几年的发展战略是，每年销售回款的15%左右投入到商业物业的建设上，目前已累计投资约130亿元）。未来三年位于上海、杭州、成都的六个大型商场都将陆续开业，预计在2015年，龙湖租金收入能到15亿，2016年20亿，2018年超过30亿。

　　另一个亮点则是财务状况。据邵明晓介绍，龙湖2014年的平均借贷成本降到6.4%，账期拉长到4.5年，目前一年内到期的债务仅70多亿。截至2014年年末，龙湖在手现金为190.4亿，为历史最高额，净负债率降至57.1%。

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