2014年北京市石景山区国有资产经营公司企业债券募集说明书摘要
声明及提示
一、发行人声明
发行人董事会已批准本期债券募集说明书及其摘要，发行人全体董事承诺其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
二、发行人相关负责人声明
发行人负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本期债券募集说明书及其摘要中财务报告真实、完整。
三、主承销商勤勉尽职声明
主承销商中信建投证券股份有限公司按照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《企业债券管理条例》及《国家发展改革委关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知》等法律法规的规定及有关要求，对本期债券发行材料的真实性、准确性、完整性进行了充分核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
四、投资提示
凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及其有关的信息披露文件，并进行独立投资判断。主管部门对本期债券发行所作出的任何决定，均不表明其对债券风险做出实质性判断。
凡认购、受让并持有本期债券的投资者，均视同自愿接受本募集说明书对本期债券各项权利义务的约定。
凡认购、受让并持有本期债券的投资者，均视为同意本期债券《债券持有人会议规则》，接受《债权代理协议》之权利及义务安排。
债券依法发行后，发行人经营变化引致的投资风险，投资者自行负责。
五、其他重大事项或风险提示
除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本募集说明书中列明的信息和对本募集说明书作任何说明。
投资者若对募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。
六、本期债券基本要素
1、债券名称：2014年北京市石景山区国有资产经营公司企业债券（简称“14石景山债”）。
2、发行总额：人民币10亿元。
3、债券期限：7年期，采用提前偿还本金方式，自债券发行后第3至7年末，分别按照债券发行总额20%、20%、20%、20%和20%的比例偿还债券本金。
4、债券利率：本期债券为固定利率债券，票面年利率根据上海银行间同业拆放利率（简称“Shibor”）的基准利率加上基本利差确定，Shibor 基准利率为《2014年北京市石景山区国有资产经营公司企业债券申购区间与投资者申购提示性说明》公告日前 5 个工作日全国银行间同业拆借中心在上海银行间同业拆放利率网 （www.shibor.org）上公布的一年期上海银行间同业拆放利率的算术平均数（基准利率保留两位小数，第三位小数四舍五入）。本期债券的最终发行票面年利率将根据簿记建档结果确定，并报国家有关主管部门备案，在本期债券存续期内固定不变。本期债券采用单利按年计息，不计复利。
5、还本付息方式：每年付息一次。本期债券设计本金提前偿还条款，即自本期债券存续期内第三年末起至第七年末，逐年分别按照本期债券发行规模20%、20%、20%、20%和20%的比例偿还债券本金，最后五个计息年度每年的应付利息随当年兑付的本金一起支付。年度付息款项自付息日起不另计利息，本金自兑付日起不另计利息。
6、发行方式：本期债券采用簿记建档、集中配售的方式，通过承销团成员设置的发行网点向境内机构投资者（国家法律、法规另有规定者除外）公开发行和通过上海证券交易所[微博]向机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）协议发行。
7、债券形式：本期债券采用实名制记账式。
8、发行对象：在承销团成员设置的发行网点发行对象为在中央国债登记公司开户的境内机构投资者（国家法律、法规另有规定者除外）。在上海证券交易所[微博]发行对象为在中国证券登记公司上海分公司开立基金证券账户或A股证券账户的机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）。
9、担保情况：本期债券无担保。
10、信用级别：经中诚信国际信用评级有限责任公司综合评定，发行人的主体信用等级为AA，本期债券的信用等级为AA。
11、上市或交易流通安排：本期债券发行结束后1个月内，发行人将申请在银行间市场和上海证券交易所市场，以及其他交易流通市场上市或交易流通。
12、税务提示：本期债券利息收入所得税按国家有关法律、法规规定，由投资者自行承担。
释义
在本募集说明书摘要中，除非文中另有所指，下列词汇具有以下含义：
发行人/石景山国资/公司：指北京市石景山区国有资产经营公司。
本期债券：指发行人发行的总额为人民币10亿元的2014年北京市石景山区国有资产经营公司企业债券。
本次发行：指本期债券的发行。
募集说明书：指发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的《2014年北京市石景山区国有资产经营公司企业债券募集说明书》。
募集说明书摘要：指发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的《2014年北京市石景山区国有资产经营公司企业债券募集说明书摘要》。
申购和配售办法说明：指簿记管理人为本次发行而制作的《2014年北京市石景山区国有资产经营公司企业债券申购区间与投资者申购提示性说明》。
簿记建档：指由发行人与簿记管理人确定本期债券的票面利率簿记建档区间，投资者直接向簿记管理人发出申购订单，簿记管理人负责记录申购订单，最终由发行人与簿记管理人根据申购情况确定本期债券的最终发行利率的过程。
国家发改委：指中华人民共和国国家发展和改革委员会。
北京市发改委：指北京市发展和改革委员会。
石景山区发改委：指北京市石景山区发展和改革委员会。
中央国债登记公司：指中央国债登记结算有限责任公司。
上交所[微博]：指上海证券交易所。
中国证券登记公司上海分公司：指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司。
主承销商、簿记管理人：指中信建投证券股份有限公司。
承销团：指主承销商为本次发行组织的，由主承销商和分销商组成的承销团。
承销团公开发行：指通过承销团成员设置的发行网点面向境内机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）公开发行的发行方式。
上交所协议发行：指通过主承销商设置的发行网点面向持有中国证券登记公司上海分公司基金证券账户或A 股证券账户的机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）协议发行的发行方式。
发行文件：在本期债券的发行过程中必需的文件、材料或其他资料及其所有修改和补充文件（包括但不限于募集说明书）。
余额包销：指承销团成员按照承销团协议所规定的承销义务销售本期债券，并承担相应的发行风险，即在规定的发行期限内将各自未售出的本期债券全部自行购入，并按时、足额划拨本期债券各自承销份额对应的款项。
债权代理人/监管银行/光大银行石景山支行：指中国光大银行股份有限公司北京石景山支行。
债券持有人：指持有2014年北京市石景山区国有资产经营公司企业债券的投资者。
法定节假日或休息日：指中华人民共和国的法定节假日或休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日和/或休息日）。
工作日：指北京市的商业银行的对公营业日（不包含法定节假日或休息日）。
元：指人民币元。
第一条债券发行依据
本期债券业经国家发展和改革委员会发改财金[2013]2081号文件批准公开发行。
第二条本次债券发行的有关机构
一、发行人：北京市石景山区国有资产经营公司
住所：北京市石景山区杨庄东街59号八至九层
法定代表人：胡志勇
联 系 人：罗智慧
联系地址：石景山区杨庄东街59号今尊大厦九层904室
联系电话：010-88708858
传真：010-68822794
邮政编码：100043
二、承销团
（一）主承销商、簿记管理人：中信建投证券股份有限公司
住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼
法定代表人：王常青
联 系 人：黄凌、谢常刚、赵筱露、黄玮林、余雷
联系地址：北京市东城区朝内大街188号
联系电话：010-85130665、85130442
传真：010-65185233
邮政编码：100010
（二）分销商
1、宏源证券股份有限公司
住所：乌鲁木齐文艺路233号宏源大厦
法定代表人：冯戎
联 系 人：詹茂军、许杨杨
联系地址：北京市西城区太平桥大街19号
联系电话：010-88085128、88013865
传真：010-88085129
邮政编码：100033
2、东海证券股份有限公司
住所：延陵西路23号投资广场18、19号楼
法定代表人：朱科敏
联系人：陆晓敏
联系地址：上海市浦东新区东方路1928号东海大厦4楼债券发行部
联系电话：021-20333662
传真：021-50498839
邮政编码：200125
3、西藏同信证券有限责任公司
住所：拉萨市北京中路101号
法定代表人：贾绍君
联系人：王海燕、兰珊珊
联系地址：北京市西直门北大街32号枫蓝国际B座1506
联系电话：010-82206322 、82206313
传真：021-36533103
邮政编码：100082
三、托管人：
（一）中央国债登记结算有限责任公司
住所：北京市西城区金融大街10号
法定代表人：吕世蕴
联系人：李杨、田鹏
联系地址：北京市西城区金融大街10号
电话：010-88170735、88170738
传真：010-88170752
邮政编码：100033
（二）中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
住所：上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦3楼
法定代表人：王迪彬
联系人：王博
联系地址：上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦3楼
电话：021-38874800
传真：021-58754185
邮政编码：200120
四、审计机构：中审华寅五洲会计师事务所(特殊普通合伙)
住所：天津开发区广场东路20号滨海金融街E7106室
首席合伙人：方文森
联 系 人：杨波、社迎春、杨桂莲
联系地址：北京市西城区百万庄大街22号院2号楼5层
联系电话：010-82253783
传真：010-62378010
邮政编码：100029
五、信用评级机构：中诚信国际信用评级有限责任公司
住所：北京市复兴门内大街156号北京招商国际金融中心D座12层
法定代表人：关敬如
联 系 人：王娟、王龙
联系地址：北京市西城区复兴门内大街156号招商国际金融中心D座7层
联系电话：010-66428877
传真：010-66426100
邮政编码：100031
六、发行人律师：北京市东元律师事务所
住所：北京市朝外大街26号朝外们写字中心A座1501
负 责 人：邓群
经办律师：韩冀坤、杨亮
联系地址：北京市朝外大街26号朝外们写字中心A座1501
联系电话：010-83915858
传真：010-83915438
邮政编码：100020
七、债权代理人/监管银行：中国光大银行股份有限公司北京石景山支行
营业场所：北京市石景山区阜石路166号泽洋大厦北座首层101室
负 责 人：可毅
联 系 人：邵鹏
联系地址：北京市石景山区阜石路166号泽洋大厦北座首层101室
联系电话：010-52638897
传真：010-52638611
邮政编码：100043
第三条发行概要
一、发行人：北京市石景山区国有资产经营公司。
二、债券名称：2014年北京市石景山区国有资产经营公司企业债券（简称“14石景山债”）。
三、发行总额：人民币10亿元。
四、债券期限：7年期，采用提前偿还本金方式，自债券发行后第3至7年末，分别按照债券发行总额20%、20%、20%、20%和20%的比例偿还债券本金。
五、债券利率：本期债券为固定利率债券，票面年利率根据上海银行间同业拆放利率（简称“Shibor”）的基准利率加上基本利差确定，Shibor 基准利率为《2014年北京市石景山区国有资产经营公司企业债券申购区间与投资者申购提示性说明》公告日前 5 个工作日全国银行间同业拆借中心在上海银行间同业拆放利率网（www.shibor.org）上公布的一年期上海银行间同业拆放利率的算术平均数（基准利率保留两位小数，第三位小数四舍五入）。本期债券的最终发行票面年利率将根据簿记建档结果确定，并报国家有关主管部门备案，在本期债券存续期内固定不变。本期债券采用单利按年计息，不计复利。
六、发行方式：本期债券采用簿记建档、集中配售的方式，通过承销团成员设置的发行网点向境内机构投资者（国家法律、法规另有规定者除外）公开发行和通过上海证券交易所向机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）协议发行。
七、发行对象：在承销团成员设置的发行网点发行对象为在中央国债登记公司开户的境内机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）。在上海证券交易所发行对象为在中国证券登记公司上海分公司开立基金证券账户或A股证券账户的机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）。
八、发行价格：本期债券面值100元，平价发行，以1，000元为一个认购单位，认购金额必须是1，000元的整数倍且不少于1，000元。
九、债券形式及托管方式：本期债券采用实名制记账式。投资者认购的通过承销团成员设置的发行网点向境内机构投资者公开发行的本期债券在中央国债登记公司登记托管。投资者认购的在上海证券交易所发行的本期债券在中国证券登记公司上海分公司登记托管。
十、簿记建档日：本期债券的簿记建档日为2014年8月15日。
十一、发行首日：本期债券发行期限的第1日，即2014年8月18日。
十二、发行期限：本期债券的发行期限为3个工作日，自2014年8月18日起至2014年8月20日止。
十三、起息日：自发行首日开始计息，本期债券存续期限内每年的8月18日为该计息年度的起息日。
十四、计息期限：本期债券的计息期限自2014年8月18日起至2021年8月17日止。
十五、还本付息方式：每年付息一次。本期债券设计本金提前偿还条款，即自本期债券存续期内第三年末起至第七年末，逐年分别按照本期债券发行规模20%、20%、20%、20%和20%的比例偿还债券本金，最后五个计息年度每年的应付利息随当年兑付的本金一起支付。年度付息款项自付息日起不另计利息，本金自兑付日起不另计利息。
十六、付息日：本期债券的付息日为2015年至2021年每年的8月18日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。
十七、兑付日：2017年至2021年每年的8月18日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。
十八、本息兑付方式：通过本期债券托管人办理。
十九、承销方式：承销团余额包销。
二十、承销团成员：主承销商为中信建投证券股份有限公司，分销商为宏源证券股份有限公司、东海证券股份有限公司和西藏同信证券有限责任公司。
二十一、担保情况：本期债券无担保。
二十二、信用级别：经中诚信国际信用评级有限责任公司综合评定，发行人的主体信用等级为AA，本期债券的信用等级为AA。
二十三、上市或交易流通安排：本期债券发行结束后1个月内，发行人将申请在银行间市场和上海证券交易所市场，以及其他交易流通市场上市或交易流通。
二十四、税务提示：本期债券利息收入所得税按国家有关法律、法规规定，由投资者自行承担。
第四条承销方式
本期债券由主承销商中信建投证券股份有限公司，分销商宏源证券股份有限公司、东海证券有限责任公司和西藏同信证券有限责任公司组成的承销团，以承销团余额包销的方式承销。
第五条认购与托管
一、本期债券为实名制记账式企业债券。本期债券的具体申购配售办法请见发行前在相关媒体刊登的《2014年北京市石景山区国有资产经营公司企业债券申购区间与投资者申购提示性说明》。
二、本期债券由中央国债登记公司登记托管，具体手续按中央国债登记公司的《实名制记账式企业债券登记和托管业务规则》的要求办理。该规则可在中国债券信息网（www.chinabond.com.cn）查阅或在本期债券承销商发行网点索取。
境内法人凭加盖其公章的营业执照（副本）或其他法人资格证明复印件、经办人身份证及授权委托书认购本期债券；境内非法人机构凭加盖其公章的有效证明复印件、经办人身份证及授权委托书认购本期债券。如法律法规对本条所述另有规定，按照相关规定执行。
三、通过上交所协议发行的债券由中国证券登记公司上海分公司登记托管。认购方法如下：
机构投资者凭加盖其公章的营业执照（副本）或其他法人资格证明复印件、经办人身份证及授权委托书、在中国证券登记公司上海分公司开立的合格基金证券账户卡或A股证券账户卡复印件认购本期债券。
四、投资者办理认购手续时，不需缴纳任何附加费用；在办理登记和托管手续时，须遵循债券托管机构的有关规定。
五、本期债券发行结束后，投资者可按照国家有关法规进行债券的转让和质押。
第六条债券发行网点
一、本期债券通过承销团成员设置的发行网点向境内机构投资者公开发行的部分，具体发行网点见附表一。
二、本期债券上海证券交易所协议发行部分的具体发行网点见附表一中标注“▲”的发行网点。
第七条认购人承诺
购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，下同）被视为做出以下承诺：
一、接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
二、本期债券的发行人依据有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更；
三、本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在经批准的证券交易场所上市或交易流通，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排；
四、在本期债券的存续期限内，若发行人依据有关法律法规将其在本期债券项下的债务转让给新债务人承继时，则在下列各项条件全部满足的前提下，投资者（包括本期债券的初始购买人以及二级市场的购买人）在此不可撤销地事先同意并接受该等债务转让：
（一）本期债券发行与上市（如已上市交易）的批准部门对本期债券项下的债务转让无异议；
（二）就新债务人承继本期债券项下的债务，有资格的评级机构对本期债券出具不次于原债券信用级别的评级报告；
（三）原债务人与新债务人取得必要的内部授权后正式签署债务转让承继协议，新债务人承诺将按照本期债券原定条款和条件履行债务；
（四）原债务人与新债务人按照有关主管部门的要求就债务转让承继进行充分的信息披露。
五、投资者认购本期债券即被视为接受本期债券《债权代理协议》（附：《债券持有人会议规则》）、《募集资金和偿债资金使用专项账户监管协议》之权利及义务安排。
六、本期债券的债权代理人/监管银行依据有关法律、法规的规定发生合法变更，并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更。
七、对于债券持有人会议依据《债券持有人会议规则》规定作出的有效决议，所有投资者（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权，以及在相关决议通过后受让本期债券的投资者）均接受该决议。
第八条债券本息兑付方法
一、利息的支付
（一）本期债券在存续期内每年付息1次，最后五年每年的应付利息随当年兑付的本金部分一起支付。本期债券的付息日为2015年至2021年每年的8月18日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。
（二）本期债券利息的支付通过证券登记机构和其他有关机构办理。利息支付的具体事项将按照国家有关规定，由发行人在国家有关主管部门指定媒体上发布的付息公告中加以说明。
（三）根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税金由投资者自行承担。
二、本金的兑付
（一）本期债券从第三年起，每年兑付投资者本期债券发行总规模20%的本金，即本期债券兑付日为2017年至2021年每年的8月18日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。
（二）未上市债券本金的兑付由债券托管人办理；已上市或交易流通债券本金的兑付通过登记机构和有关机构办理。本金兑付的具体事项将按照国家有关规定，由发行人在国家有关主管部门指定媒体上发布的兑付公告中加以说明。
第九条发行人基本情况
一、发行人概况
公司名称：北京市石景山区国有资产经营公司
住所：北京市石景山区杨庄东街59号八至九层
法定代表人：胡志勇
注册资本：人民币50，850万元
企业类型：全民所有制
北京市石景山区国有资产经营公司（以下简称“石景山国资”、“发行人”、“公司”）于1993年4月由石景山区国有资产管理局出资设立，业务范围包括资本运营，出租商业用房、办公用房。公司下辖6家全资子公司，分别为北京实兴腾飞置业发展公司、北京华游竞界科技发展有限公司、北京银河嘉业商务管理有限公司、北京金鼎园大学生公寓物业管理中心、北京京石科园投资发展有限公司和北京海特饭店；拥有2家控股子公司，分别为北京石金小额贷款股份有限公司和北京燕京源置业有限公司。
截至2013年12月31日，石景山国资资产总额为85.79亿元，所有者权益总额为47.53亿元。2011年度、2012年度及2013年度，发行人分别实现营业收入总额12.11亿元、3.36亿元、5.59亿元；分别实现归属于母公司所有者的净利润3.60亿元、1.02亿元、1.50亿元。
二、发行人历史沿革
依据石景山区人民政府《关于国有资产管理局成立国有资产经营公司的批复》（石政批（1993）20号），经区政府1993年第一次常务会议审定，北京市石景山区国有资产经营公司于1993年4月28日成立，注册资金50万，法定代表人李榜心。
2002年5月29日，注册资金由50万元变更为10，050万元，法定代表人变更为韩振北。中天华正会计师事务所审验了实缴的10，000万元实收资本并出具中天华正（京）验[2005]004号验资报告。
2009年11月，根据北京市石景山区人民政府国有资产监督管理委员会《关于增加注册资本金的请示批复》（石国资批[2009]21号文）和北京市发展和改革委员会《关于2009年石景山区投资平台资金补助有关事项的批复》（京发改[2009]1292号文），同意公司按实收资本金额数增加注册资本至20，850万元。北京华泰会计师事务所有限公司审验了实缴的10，800万元实收资本并出具华泰验字（2009）第012号验资报告。2012年3月，公司法定代表人变更为胡志勇。
根据北京市石景山区发展改革委员会《关于石景山区2013年重点投资项目资金申请报告的请示》（石发改[2013]124号文）和北京市发展和改革委员会《关于石景山区2013年投融资平台资本金补助有关事项的批复》（京发改[2013]1324号文），从市政府固定资产投资中一次性安排30，000万元作为资本金。发行人于2013年11月7日按实收资本金额数增加注册资本至50，850万元。
三、出资人情况和实际控制人
截至2013年12月31日，发行人出资人为北京市石景山区人民政府国有资产监督管理委员会，持股比例为100%。发行人实际控制人为北京市石景山区人民政府国有资产监督管理委员会。
四、公司治理和组织结构
（一）公司治理机制
发行人实行权责分明、管理科学、激励和约束相结合的内部管理控制，设立了董事会、监事会和公司管理层，形成决策、监督和执行相分离的管理体系。根据《中华人民共和国公司法》、石景山区人民政府的相关批文以及本公司章程的规定，公司实行董事会领导下的总经理负责制。并制定了《北京市石景山区国有资产经营公司董事会议事规则》。
依据董事会议事规则，董事会是公司经营管理的决策机构，负责经营和管理公司财产，维护公司和出资人的利益，负责公司发展目标和重大经营活动的决策。公司董事会由区国资委[微博]批准设立，董事会成员为三至十三人，由区国资委[微博]委派。董事会设董事长1人，董事长是公司的法定代表人。
董事会行使以下职权：（1）向出资人报告工作，执行出资人的决议；（2）讨论通过由董事会提交出资人决定的各项议案和报告；（3）在出资人授权范围内，决定公司的经营计划、投资方案及资本运营方案；（4）制订公司的利润分配及弥补亏损方案；（5）决定预算内项目超过预算30万元的资金使用；（6）决定公司30万元（含）以上的预算外项目支出；（7）制订公司增加或减少注册资本以及发行公司债券等重大融资方案；（8）决定公司内部管理机构的设置及年度用人计划，决定公司分支机构的设立、合并和撤销；（9）决定公司的薪酬体制和架构；（10）决定公司中层管理人员和重要岗位人员的任免、调整、奖惩、聘用和解聘；（11）决定公司高层管理人员的奖惩事项；（12）制定公司的基本管理制度；（13）公司章程规定的其他职权。
公司处于依照《公司法》进行改制、规范的过程中，还未对公司《章程》进行全面的修改和完善，因此监事会职责，管理层职权目前尚在进一步明确中。
（二）公司组织结构
截至2013年12月31日，公司下设人力资源部、综合办公室、资本运营部、财务部、经营部、投融资管理部6个部门，纳入报表合并口径的包括6家全资子公司，分别为北京实兴腾飞置业发展公司、北京华游竞界科技发展有限公司、北京银河嘉业商务管理有限公司、北京金鼎园大学生公寓物业管理中心、北京京石科园投资发展有限公司和北京海特饭店；同时拥有两家控股子公司，分别为北京石金小额贷款股份有限公司和北京燕金源置业有限公司，其组织结构如下图：
■
其中，各职能部室的主要职责简介如下：
人力资源部：负责制定公司人力资源规划，合理配置工作岗位，做好各部室定岗定编工作，提高公司人力资源合理配置度，尽可能杜绝人力资源的浪费。
综合办公室：负责行政工作，信访接待，后勤服务工作，党群工作，计算机及办公自动化维护工作。
资本运营部：负责组织公司投资项目的洽谈、风险策划、立项报批等工作，组织相关部门制定项目规划设计、方案设计对新项目编写可行性分析报告；研究审定所出资企业资产的重点投资规划、发展战略和规划，提高国有资产利用率。
财务部：负责本单位内部日常财务核算、管理和统计及财务内控制度的建立工作；负责本单位对外投资、抵押、担保和借款等事项的核算；负责区政府重大建设项目的贷款使用、审批管理工作。
经营部：负责公司经营性不动产的盘活、管理，保证其安全完整制定规章制度，负责全面掌握出资网点的房屋、基础设施状况。
投融资管理部：负责区政府投融资平台的运作和管理工作，负责区政府重点建设项目的资金使用审批管理工作，组织完成政府投资国资公司承担的公益性项目建设管理工作。
五、主要子公司情况
截至2013年12月31日，发行人有6家全资子公司和2家控股子公司纳入合并报表范围，具体情况参见下表:
单位：万元
■
注：发行人为北京石金小额贷款公司的第一大股东，相对控股北京石金小额贷款公司，并经石景山国资委批准，区国资委下属企业北京宏润投资经营公司授权发行人代行其对北京石金小额贷款公司的管理权，合计表决权达到50%，并由发行人确定北京石金小额贷款公司董事长，对其有控制权，因此纳入合并报表。
（一）北京海特饭店
北京海特饭店（简称“海特饭店”）系为发行人下属全资子公司，成立于1994年11月22日，注册资本为8，000.00万元人民币。原为北京实兴腾飞置业发展公司（原北京实兴经济技术开发总公司）下属的三星级酒店。2005年北京实兴腾飞置业发展公司对海特饭店的投资划转为北京市石景山区国有资产经营公司直接投资。公司主要经营范围包括：许可经营项目：中餐；销售酒、饮料、糖果糕点；零售烟、公开发行的国内版图书、期刊、电子出版物；游泳；住宿；洗浴；美容（医疗美容除外）；理发。一般经营项目：写字楼出租；打字；复印；销售服装、日用百货、工艺美术品；台球、保龄球；歌厅（仅限分支机构经营）。
截至2013年底，该公司资产总额为5，411.99万元，总负债为3，522.62万元，所有者权益1，889.37万元。2013年度，该公司实现营业收入1，389.96万元，净利润为-176.42万元。
（二）北京金鼎园大学生公寓物业管理中心
北京金鼎园大学生公寓物业管理中心（简称“大学生公寓”）系为发行人下属的全资子公司，成立于2001年5月25日，注册资本为100万元人民币，原出资人为北京市金鼎房地产开发公司。根据北京市石景山人民政府国有资产监督管理委员会《关于实兴、金鼎、华兴三家房地产公司重组方案的批复》[石国资批（2005）32号]，大学生公寓的出资人变更为北京市石景山区国有资产经营公司。大学生公寓主要经营业务为接受委托进行物业管理。
截至2013年底，该中心资产总额为7，045.68万元，总负债为545.09万元，所有者权益6，500.59万元。2013年度，该公司实现营业收入785.13万元，净利润为38.33万元。
（三）北京华游竞界科技发展有限公司
北京华游竞界科技发展有限公司（简称“华游竞界”）成立于2008年8月19日，成立时的股东为北京京石科园置业发展有限公司，2009年4月20日，北京京石科园置业发展有限公司（甲方）与北京市石景山区国有资产经营公司（乙方）达成股权转让协议，甲方同意将在本公司100%全部股权转让给乙方，同时不再享有相应的权利和承担义务，乙方同意接收甲方在本公司100%全部股权，相应的享有权利和承担义务。2009年5月6日，本公司办理了工商变更登记手续，投资人（股东）变为北京市石景山区国有资产经营公司。公司注册资本2，500万元，公司主要经营范围：许可经营项目：因特网信息服务业务（除新闻、出版、教育、医疗保健、药品、医疗器械以外的内容）。一般经营项目：技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务；计算机技术培训；信息咨询（中介服务除外）；企业管理咨询；动漫设计制作；美术设计；图文制作；影视策划；组织文化交流活动（演出除外）；体育项目经营；计算机系统集成；专业承包；设计、制作、代理、发布广告。
截至2013年底，该公司资产总额为3，480.86万元，总负债为1，046.42万元，所有者权益2，434.44万元。2013年度，该公司实现营业收入712.44万元，净利润为37.66万元。
（四）北京京石科园投资发展有限公司
北京京石科园投资发展有限公司（简称“京石科园”）成立于2010年03月26日。公司成立时股东为北京市石景山区生产力促进中心，2011年6月1日，北京市石景山区生产力促进中心同意将持有的北京京石科园投资发展有限公司股权全部转让给北京市石景山区国有资产经营公司。公司注册资本7，365.80万元，经营范围:投资与资产管理；物业管理；承办展览展示活动；会议服务；经济信息咨询（中介除外）；组织文化艺术交流活动（演出除外）；房地产开发；销售自行开发的商品房。
截至2013年底，该公司资产总额为61，488.25万元，总负债为33，466.93万元，所有者权益28，021.32万元。2013年度，该公司实现营业收入2，827.00万元，净利润为1，231.92万元。
（五）北京银河嘉业商务管理有限公司
北京银河嘉业管理有限公司（简称“银河嘉业”）由北京市石景山区国有资产经营公司出资，于2010年1月28日成立，公司注册资本300万元，主要经营范围包括企业管理；设计、制作、代理、发布广告；会议服务；承办展览展示；经济信息咨询；物业管理；投资管理；资产管理；市场调查；机动车停车场管理；劳务派遣；计算机技术培训。
截至2013年底，该公司资产总额为289.90万元，总负债为27.14万元，所有者权益262.76万元。2013年度，该公司实现营业收入363.61万元，净利润为5.77万元。
（六）北京实兴腾飞置业发展公司
北京实兴腾飞置业发展公司（简称“实兴腾飞”）于1992年8月注册成立。2005年10月，根据石景山区委、区政府关于区属国有企业总体改革工作的要求，经石景山区国资委批准，北京实兴经济技术开发总公司与北京市金鼎房地产开发公司、北京市兴华房地产开发公司合并重组，并正式更名为北京实兴腾飞置业发展公司。注册资本6，000万元，主营业务为房地产开发及商品房销售；机电一体化技术、电子信息及通讯技术、光电技术、新能源、新材料、生物工程、精细化工、环保科学及劳保新技术、高新技术的开发、咨询、转让服务；销售上述新开发经鉴定合格的产品及同类产品。
截至2013年底，该公司资产总额为188，082.96万元，总负债为142，106.21万元，所有者权益45，976.76万元。2013年度，该公司实现营业收入24，294.16万元，净利润为3，951.73万元。
（七）北京燕京源置业有限公司
北京燕金源置业有限公司（简称“燕金源”）于2005年12月31日由北京市石景山区国有资产经营公司、首钢总公司、北京市琅山苗圃、北京市地铁运营有限公司和北京公共交通控股（集团）有限公司分别出资50.15%、25.41%、22.52%、0.99%和0.93%成立。燕金源注册资本45，193.628万元，经营范围是：房地产开发；销售自行开发商品房；项目投资及投资管理；投资咨询（中介除外）；专业承包。
受北京市土地整理储备中心、北京市土地整理储备中心石景山区分中心的委托，燕金源目前负责石景山区苹果园交通枢纽商务区的土地一级开发工作，并接受委托方的监管。
截至2013年底，该公司资产总额为58，154.42万元，总负债为13，886.96万元，所有者权益44，267.46万元。2013年度，该公司实现营业收入19，726.73万元，净利润为-87.20万元。
（八）北京石金小额贷款股份有限公司
北京石金小额贷款股份有限公司（简称“石金小贷”）系经北京金融工作局以《关于北京石金小额贷款股份有限公司设立的批复》[京金融（2009）86号]批准，于2009年9月27日注册成立的股份有限公司（非上市、国有控股），公司注册资本10，000万元，经营范围主要是在石景山区内发放贷款。
截至2013年底，该公司资产总额为17，138.55万元，总负债为4，957.18万元，所有者权益12，181.37万元。2013年度，该公司实现营业收入3，869.46万元，净利润为1，807.32万元。
六、发行人董事、监事及高级管理人员情况
（一）公司董事会成员、监事会成员及高级管理人员名单
■
（二）董事会成员简介：
1、胡志勇，男，汉族，1970年12月出生，江西永修人，研究生文化程度（中共中央党校社会学专业），经济学学士，会计师。历任石景山区房地局科员、财务审计科副科长；石景山区国土资源和房屋管理局办公室副主任、行政服务中心主任；石景山区建设委员会行政服务中心主任、党委副书记、纪委书记。现任石景山区国有资产经营公司董事长、总经理、党委书记。
2、王治国，男，1976年出生，大学文化程度（郑州大学英语专业）。历任北京石景山游乐园市场营销部经理；石景山区国资委国有资产经营公司改革发展部部长；石景山区奥运工作指挥中心社会防空小组组长。现任石景山区国有资产经营公司董事会董事、副总经理，兼任北京华游竞界科技发展有限公司总经理。
3、陈晓魁，男，汉族，1981年9月出生，北京房山人，研究生文化程度（中共北京市委党校法律专业）。历任石景山区古城街道宣传科科员；石景山区国资委党群工作科科员、副科长、科长。现任石景山区国有资产经营公司董事会董事。
4、李滢，女，汉族，1984年7月出生，河北高碑店人，大学文化程度（中国农业大学[微博]工商管理专业），农业推广硕士。历任北京市密云县十里堡镇人民政府“大学生”村官助理、石景山区国资委办公室科员。现任石景山区国有资产经营公司董事会董事。
（三）监事会成员简介：
1、郑朝阳，男，汉族，1965年5月出生，河北任丘人，大学文化程度（中共北京市委党校经济管理专业），助理会计师。历任石景山区古城第六小学教师；石景山区财政局办公室办事员、行财科科员、财政所副所长、城建科副科长、科长、社会保障科科长；石景山区国有企业监事会副调研员、监事，石景山区国资委副主任。现任石景山区国有资产经营公司监事会主席。
2、简耀先，男，汉族，1984年1月出生，湖北荆门人，大学文化程度（对外经济贸易大学金融学专业），经济学学士，经济师。历任北京市密云县高岭镇人民政府村委会主任助理、石景山区国资委产权管理科科员。现任石景山区国有资产经营公司监事会监事。
3、齐晓军，女，1968年出生，大学文化程度（北京培黎职业大学图书馆专业学生）。曾任石景山区商业委员会科员、主任助理；北京市宏润投资经营公司行办主任、人力资源部部长。现任石景山区国有资产经营公司监事会监事，兼任党委办公室主任、工会主席。
（四）公司高级管理人员简介：
1、胡志勇，男，董事长，总经理，简历见（二）董事会成员简介。
2、王治国，男，董事，副总经理，简历见（二）董事会成员简介。
3、罗智慧，女，1962年出生，毕业于石景山区知青职业学校。曾任石景山区第二建筑工程公司财务科会计、副科长、科长、机关支部书记、高层项目经理部党支部书记、总会计师、机关党支部书记；北京实兴腾飞置业发展公司董事；石景山区国有资产经营公司总会计师；北京燕金源置业有限公司监事会主席；北京石金小额贷款股份有限公司监事。现任石景山区国有资产经营公司副总经理。
4、喻荣辉，男，1966年出生，曾任石景山区财政局企财科、会计科、行政科科员；北京实业经济技术开发总公司财务部职员、招商部部长，办公室主任；石景山区国有资产经营公司办公室主任，资产管理部部长，改革发展部部长。现任石景山区国有资产经营公司副总经理，兼任北京银河嘉业商务管理有限公司总经理。
第十条 发行人业务情况
发行人是石景山区国有资产运营的主体，经过多年的发展和产业结构调整，逐步形成以土地一级开发、商品房销售以及物业管理三块业务为主的业务体系。
一、发行人经营环境
（一）北京市
北京，中华人民共和国首都、中央直辖市、中国国家中心城市，中国政治、文化、教育和国际交流中心，同时是中国经济金融的决策中心和管理中心。北京有着3000余年的建城史和778年的建都史，是“中国四大古都”之一，具有一定的国际影响力。北京荟萃了自元明清以来的中华文化，拥有众多名胜古迹和人文景观，是全球拥有世界文化遗产最多的城市。《机遇之都2012》研究报告：北京全球经济影响力跃居第一：北京全球经济影响力从去年的第9位跃居第1位；“门户城市”指标排名第三；全球500强总部数目名列第二、GDP增长率名列第三、外国直接投资（按资本投资额计算）名列第三。此外，北京还获得2012年中国特色休闲城市-文化休闲之都称号以及2012中国特色魅力城市称号。
2013年，北京市全年地区生产总值19，500.6亿元，比上年增长7.7%。其中，第一产业增加值161.8亿元，增长3.0%；第二产业增加值4，352.3亿元，增长8.1%；第三产业增加值14，986.5亿元，增长7.6%。按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到93，213元（按年平均汇率折合15，052美元）。三次产业结构由上年的0.8:22.7:76.5变化为0.8:22.3:76.9。全市完成地方一般预算收入3，661.1亿元，比上年增长10.4%。
2013年，面对经济下行压力较大、人口资源环境矛盾凸显的复杂形势，在北京市委、市政府的坚强领导下，全市人民迎难而上，经济社会发展取得新的成就，实现了良好开局。可以预见，在未来的发展中，北京市经济、环境都将继续保持快速健康的发展。
（二）石景山区
石景山区是位于北京西部的北京市主城区之一，处在长安街的西向延长线上，因素称京都“第一仙山”的石景山而得名。石景山区总占地面积84.38平方公里，得益于大自然赐予的地理环境和丰厚的历史积淀，石景山区蕴藏着众多人文名胜。石景山区在充分利用历史遗存的自然、人文景观发展旅游事业的同时，为适应人们旅游新时尚，十分重视现代游乐与服务设施的开发建设，先后建立了融高科技游乐器械、现代化园一体的石景山游乐园和服务设施齐全的宾馆饭店等众多游乐服务及交通设施，形成了完善的旅游服务体系。截至2013年末，石景山区常住人口达到64.4万人。
近年来，石景山区经济保持持续快速发展。2010-2012年，该区分别实现地区生产总值295.5亿元、322.1亿元和337.7亿元，分别较上年同比增长18.8%、9.0%和4.8%；完成全社会固定资产投资154.4亿元、130.9亿元和144.8亿元，分别较上年同比增长13.3%、-10.8%和10.6%；地方财政一般预算收入完成18.9亿元、22.7亿元和25.1亿元，分别较上年同比增长4.8％、20.2%和10.4%。
2013年，全年实现地区生产总值365.2亿元，比上年增长8.1%.其中，第二产业实现增加值133.3亿元，同比增长4.3%；第三产业实现增加值231.9亿元，同比增加10.2%，占地区生产总值的比重达到64%；一般预算收入完成30.6亿元，比上年增长22.1%；社会消费品零售额完成207亿元，同比增长12.2%；全社会固定资产投资完成162.9亿元，同比增长12.5%；居民人均可支配收入达到38，657元，同比增长9.1%。
2013年，石景山区大力推进各项宏观调控政策，促增长，转结构，积极培育主导产业，不断加大民生投入，努力推动经济社会各项事业全面发展，全区经济持续健康发展，社会和谐稳定。
二、发行人所在行业现状及发展前景
发行人是石景山区重要的资产运营主体，经过多年的发展，逐步形成以土地一级开发、房地产开发与销售以及物业管理三块业务为主，多元化经营的业务体系。
（一）土地一级开发
1、我国土地一级开发行业现状及发展前景
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)。土地一级开发是城市土地开发和运营的基础和重要环节。经过一级开发的城市土地，通过土地使用权转让或出租，获取经济收益。同时，城市土地开发和运营也增加了城市土地的经济供给。围绕城市的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，运用市场经济手段，城市土地开发和运营有利于最大限度地发掘城市土地资源的潜力，实现资源利用和综合效益最大化、最优化，谋求资本的流动和增值，推动城市的可持续发展。
土地开发和运营与宏观经济形势及国家政策走向高度相关。随着国内经济的持续发展和我国城市化和工业化进程加快，土地作为不可再生性稀缺资源，长期内将保持升值趋势。总体上，我国房地产行业在国家宏观政策指引和市场供求作用下，仍将保持稳定发展的趋势，使得城市土地开发与运营行业能够持续稳定的发展。
2、北京市土地一级开发行业现状及发展前景
2002年，为规范土地一级开发，北京市出台了《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出[2002]1100号）。随后，又出台了包括《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）和《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》（京国土市[2006]290号）在内的一系列文件，进一步加强对土地一级开发的管理。
北京市辖区内目前总面积16，407.71平方公里，常住人口2，114.8万人，人均土地面积1.16亩，人均耕地0.16亩，人地矛盾十分突出。而且随着人口的日益集聚和增加，带来交通拥堵、环境恶化等问题，人口资源环境协调发展的压力越来越大。
为了推进国土资源高效集约利用，北京市积极培育“中心城-新城-镇”的空间结构，有序疏导中心城职能，不断促进人口、产业向城镇集中。严格控制中心城区建设规模，加快形成中心地区核心功能集聚、边缘集团功能优化、绿化隔离地区美化、外围地区发展协调的良好格局。我们预计，未来几年北京的土地一级开发行业仍将呈现良好的发展态势，因此，北京市经济社会的发展和全市用地观念的转变给必将给公司土地一级开发业务带来长久的发展机遇。
（二）房地产开发与销售
1、我国房地产开发与销售行业现状及发展前景
从房地产开发投资完成情况看，2013年全国固定资产投资为447，074亿元，同比增长19.3%，其中房地产开发投资86，013亿元，同比增长19.8%。房地产开发投资比同期固定资产投资增幅高0.5个百分点，占同期固定资产投资的比重为19.24%。从房地产开发资金情况来看，2013年以来，在房地产调控政策的影响下，房地产投资到位资金增幅继续呈现收窄态势，全年房地产投资到位资金122，122亿元，比上年增长26.5%；从土地购置及土地完成开发情况看，2013年房地产开发企业土地购置面积为38，814万平方米，比上年增长8.8%，土地成交价款9，918亿元，比上年增长33.9%；从建设情况看，2013年房地产开发企业房屋施工面积66.56亿平方米，较2012年增长16.1%，其中住宅施工面积48.63亿平方米，较2012年增长13.4%。；从销售看情况看，2013年全国商品房销售面积为13.06亿平方米，较上年增长17.3%。我们预计，随着房地产市场越来越趋于理性，在利空出尽的情况下，未来中国地产市场将迎来温和而持续的复苏。
自2009年12月以来，二手房营业税调整、“国四条”、“国十一条”、“新国四条”、“国八条”、“国十条”等一系列的房地产调控政策的密集出台。同时宏观调控收紧，政府出台具体政策来控制银行信贷总量。央行[微博]工作会议表示将严格执行有关房地产信贷政策，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，规定信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款等。2010年4月17日国务院颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》推出了近年来较为严厉的房地产调控政策，该文件提出坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设等一系列要求，并将抑制房价与维护社会稳定等量齐观，将稳定房价与政府官员业绩考核挂钩，提出差别化的信贷和税收政策，直指投机投资购房和各种名义的炒房行为。2013年的新年伊始，被称为“国五条”实施细则的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号）成为新一轮房地产调控开端。
在信贷逐步收紧和政府加大调控执行力度的背景下，开发商的资金链将受到影响，有助于促使其提高土地使用效率、加快项目周转，从而抑制房价非理性上涨，中长期有利于规范市场健康发展，但短期内市场也面临因需求观望而导致成交量萎缩的风险，区域市场走势将产生分化。未来国内房地产行业将进入快速整合期，房地产行业竞争的重心将倾向融资能力及品牌影响力，品牌地产商将通过盈利模式复制及合作兼并等方式逐步扩大市场份额，行业集中度将逐步提高。随着房地产行业市场竞争的升级，资本实力将成为企业竞争的主导因素，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。
2、北京市房地产开发与销售行业现状及发展前景
北京作为中国的首都，是中国的政治、文化和教育中心，强大的刚性需求和投资需求都是支撑北京市商业地产和住宅地产长期繁荣的重要保障。近年来，北京房价和地价总水平呈现快速上升的势头，虽然近期增幅有所回落，但长期看仍然向好。
■
资料来源：wind资讯
■
资料来源：wind资讯
2013年，北京市完成房地产开发投资3，483.4亿元，比上年增长10.5%。其中住宅完成投资1，724.6亿元，增长5.9%；写字楼完成投资611.7亿元，增长59%;商业及服务业等经营性用房完成投资1，147.1亿元，增长0.6%。房地产开发投资中，建安工程投资为1，510亿元，比上年增长9.2%，占全市房地产开发投资比重为43.3%。
从房地产销售情况看，2013年北京市商品房销售面积为1，903.1万平方米，比上年下降2.1%。其中，住宅销售面积1，363.7万平方米，下降8.1%；写字楼销售面积317.9万平方米，增长25.4%；商业及服务业等经营性用房为221.5万平方米，增长7.1%。应该说无论从总量还是增长率来看，得益于强劲的刚性需求和旺盛的投资需求，北京房地产市场未来增长势头仍然良好。
（三）物业管理行业
1、我国物业管理行业现状及发展前景
物业管理行业是一个新型的行业，但是也是一个快速发展的行业。从1981年3月10日，中国第一家物业服务企业--深圳市物业管理公司成立到现今30年左右的时间里，物业管理已经从一个公司发展为一个行业，“物业管理”这个名词也深入人心，得到了人们的肯定。
伴随着房地产业的发展，物业管理行业也不断地发展壮大，物业管理行业的经营范围也在不断扩大，进入了房屋销售、管理、修葺等一系列综合服务一体的新阶段。
我国是世界上新建建筑量最大的国家，2000年以来，每年新建建筑面积高达20亿㎡，而平均建筑寿命只有20-30年。高速发展也带来了许多质量问题，更严重的是，我国每年消耗的水泥和钢材以及产生的建筑垃圾都高居世界第一，不仅造成了极大的资源浪费，更破坏了自然环境和生态平衡。在这样一个资源高消耗与房屋短寿命的环境下，房屋修缮已成为关乎民生康居的大问题。
尽管物业管理行业在我国经历的30多年的发展，已经形成了一定的规模及行业服务标准，但跟发达国家的物业管理相比，仍在存在管理框架不完善、配套设施运作不理想、维修保养不得力等诸多问题。
我国未来的物业管理将涉及物业设置及使用全过程的管理及服务。根据对国外现代物业管理实施过程的研究，其发展的业务内容应包括：物业管理战略的制定，为房地产开发建设服务，为房地产经营服务，物业维修运行管理，综合管理服务。
在我国，物业管理机构应形成以管理物业为主，兼而开展多种经营服务的“一主多副”思路，应成为具有中国特色物业管理服务模式。我国未来的物业管理发展将是专业化、综合性涉及物业建设与使用全过程的管理和服务。物业管理市场化的发展从数量型增长向质量、规模、效益型转变。
2、北京市物业管理行业现状及发展前景
北京市物业管理行业协会的数据显示，截至2012年12月31日，北京市共有物业服务企业2919个。其中一级资质企业122个，二级资质企业324个，三级资质企业2473个；全市共有物业项目6153个，建筑面积约5.38亿平方米。其中，一级企业管理项目1594个，占25.9%；二级企业管理项目1698个，占27.6%；三级企业管理项目2861个，占46.5%；北京市已累计归集商品住宅专项维修资金330.51亿元，归集套数219万套；共有1039个小区使用商品住宅专项维修资金3.95亿元，维修工程涉及电梯、屋面防水等3650个项目。
我们预计未来一段时间，随着《北京市物业管理条例》的颁布，北京市物业管理行业将迎来新的发展机遇。市场资源将会得到有效整合，小企业比例将进一步压缩，物业服务企业数量多、规模小、经营困难等问题将逐步得到解决；未来专项维修资金管理体制不顺畅、资金归集不到位和沉淀资金增值收益不高的情况将得到一定的缓解，这些都将给公司物业管理板块带来新的发展机遇。
二、发行人在行业中的地位和竞争优势
公司作为石景山区重要的从事国有资产运营单位，公司的业务发展与石景山区的发展关系密切，在地方政府的大力支持下，公司有着较强的竞争优势和良好的发展前景。
（一）区位优势突出
石景山区处在长安街的西向延长线上，位于北京市西山风景区南麓和永定河冲积扇上，地势北高南低，略有起伏。石景山区是北京市新城区之一。“新”是指石景山区是继东城、西城后第三个没有农民的城区。石景山区交通畅捷，可进入性强。一线地铁，横贯全区；运营在长安街、阜石路、石门路等北京主要公交线路及在区内运行的公交线路交叉成网。
石景山区距市中心仅14公里，是外城四区中距市中心最近的城区，利于吸纳人气，尤其为文化创意、休闲娱乐、商务服务、高新科技、旅游会展等第三产业的发展提供了有利条件。同时，石景山区是海淀、丰台、门头沟三区的重要连接点，是京西板块空间关键的支撑点，是城市总体规划确定的“一轴一带”的结合点，战略地位十分突出。
（二）地方政府的大力支持
发行人是石景山区国有资产运营的主体，负责区内国有资产的整合和经营管理。自成立以来，发行人通过直接和间接投资，承担了石景山区多项重点工程的开发建设。同时，石景山区内主要国有房产的出租和物业管理也为发行人未来的收益提供了稳定的保障。2011-2013年公司获得补贴收入分别为12，828.93万元、7，152.60万元和3，841.26万元。随着石景山区内经济环境的不断优化，公司将获得良好的收益。
（三）较强的融资能力
发行人作为北京市石景山区国有资产运营的主体，负责区内国有资产的整合和经营管理，在石景山区下属国资公司中地位重要，具有较强的综合实力，与国家开发银行、北京银行等多家国内大型金融机构建立了长期稳定的合作关系，融资能力突出。
（四）先进的公司治理结构和管理模式
发行人自成立以来，不断完善公司治理结构，加强董事会、监事会以及经营管理层的规范运作，以出资人利益最大化为核心目标。发行人董事、监事和高级管理人员均具有多年的一线管理经验，领导综合素质较高，为发行人未来持续稳定的发展提供可靠的管理人员保障。
三、发行人主营业务模式和状况
发行人主营业务主要涉及土地一级开发、商品房销售和租赁物业管理三大板块。
■
（一）主营业务模式
1、土地一级开发板块
目前发行人从事的土地一级开发业务主要属于政府主导型模式。发行人从事土地一级开发的运营模式为：公司受北京市石景山区土地整理储备分中心的委托对区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行市政、公用基础设施建设，使得区域内建设用地达到“七通一平”的条件，并按照石景山区政府的相关要求完成各项工程改造，待土地达到熟地标准后，交由北京市石景山区土地整理储备分中心统一进行土地招拍挂或协议出让，公司对土地出让计划有建议权。项目前期建设资金主要由公司自筹和银行借款解决，土地出让后，石景山区财政将从土地出让金中拿出一部分资金补偿给公司以弥补公司前期的资金投入，并按照8%的利润拨付给公司。
2、房地产开发与销售板块
发行人房地产开发与销售板块主营业务模式为：一方面通过招拍挂获得土地，自主建设商业、住宅等业态并完成销售；另一方面利用土地一级开发的优势，通过自身或与其他公司合作成立项目公司的方式开展土地二级开发，并销售项目完工后分配的商品房，形成收入。
3、物业管理板块
发行人物业管理板块主营业务模式为：通过将自身经营的物业出租获得租金收入、物业管理费收入以及停车场停车费收入，并与相关电子商务公司合作，积极拓展停车场预付卡业务。开展洗车业务等。
（二）主营业务状况
1、土地一级开发板块
发行人是石景山区重要的资本运营主体，其下属子公司京石科园、实兴腾飞和燕金园置业等多家子公司均承担着区内的土地一级开发工作。因此，土地一级开发收入也是发行人最重要的经营业务之一，2011年至2013年度，发行人共实现土地一级开发收入12.37亿元。
近年来，公司对区内多个地块进行了一级开发，京石科园主要负责北2区两个地块的一级土地开发业务。1606-014地块位于中关村科技园区石景山园北Ⅱ区范围内，东至首钢NEC西墙，南至双园路路中，西至实兴大街中街，北至永定河引水渠，项目总用地面积9.9公顷，规划建筑面积20.43万平方米，规划用途为教育科研设计用地。1606—017地块位于中关村科技园区石景山园北Ⅱ区，东至八大处路，西至海蓝科技东墙，南至双园路北边界，北至首钢NEC南墙。项目总用地面积 4公顷（60亩），规划建筑面积（地上） 6万平方米，用地性质为工业用地。截至2013年底，两个地块的一级开发业务已完成，共完成投资2.68亿元。目前两块土地在北京市土地整理储备中心石景山区分中心已完成出让，公司收到石景山区土储分中心的土地补偿费5.61亿元。实兴腾飞主要负责五里坨建设组团项目，该项目是石景山区委区政府实施石景山区西部开发、着力推进城区建设的重大战略举措，项目总用地面积211.13公顷，其中建设用地面积140.68万平方米，代征道路面积45.34公顷，代征其他用地25.11公顷，规划建筑面积188.03万平方米。目前，实兴腾飞对五里坨项目组团用地的部分地块拆迁已完成。主要负责苹果园地铁周边55.02万平米的土地一级开发业务，项目共计需投资24.42亿元。
2、房地产开发与销售板块
发行人通过其下属子实兴腾飞公司开展商品房销售业务，近年来，随着北京地区房价的不断上涨，该项业务收入较多，带来了良好的收益。2011年至2013年发行人分别结转商品房销售收入0.50亿元、0.29亿元和1.03亿元。主要是鼎城当代的房产交付使用实现的收入。
多年来，公司除了自身的发展外，还依赖于石景山区与海淀区等周边区域的合作，探索新的模式，不断做大做强。目前，公司正利用发行人的自身优势，与北京市海淀区国有资产投资经营公司合作开发石景山区内西井地区，由双方共同出资成立项目公司进行项目开发，开发完成后，发行人有权将自身股份转让给合资方，除收回投资本金外，同时无偿获得项目地上1.5万平方米的竣工房屋面积作为股权收益，预计西井项目公司将取得住房130套，按目前周边房价匡算，市场价值约为4.5亿元，公司将逐步完成销售，实现收益。公司计划通过招拍挂的形式，取得古城或苹果园附近的地块，进行土地二级开发。
3、物业管理板块
发行人的物业管理业务收入包括租金收入、物业费收入以及停车收入。其除了通过自身经营的物业取得收入外，也通过下属子公司北京金鼎园大学生公寓物业管理中心和北京银河嘉业管理有限公司经营物业管理业务。
大学生公寓近年来的收入增长较为稳定，2011-2013年分别实现收入709.18万元、748.65万元和785.13万元。银河嘉业公司则在原有的物业管理基础上积极拓展停车管理业务。在保证银河商务区、鲁谷西街道路以及石景山卫生局停车管理顺利进行的同时，积极协商石景山雕塑公园、北方中惠国际中心、石景山高科技园区西井中街地面的停车场管理项目，2011-2013年分别实现停车费收入196.50万元、243.09万元和304.16万元，呈现出良好的增长势头。发行人与现代、斯柯达两家4S店签订小轮车场地租赁协议，对小轮车场进行再利用。利用小轮车场的地理位置优势开展洗车业务，并于2011年10月份开始对外运营。
4、其他业务板块
发行人除上述三类主营业务外，也通过其下属子公司开展多元化的经营业务，主要包括：
实兴腾飞经营的建材商品销售，2011-2013年，分别实现销售商品收入2，077.54万元、2，271.59万元和631.42万元；石金小贷经营的贷款业务，2011-2013年，分别实现利息收入2，905.10万元、3，543.56万元和3，869.46万元；海特饭店经营的酒店业务，2011-2013年，分别实现酒店类收入1，128.32万元、1，432.04万元和1，389.96万元。此外，发行人还有少量的技术服务收入和广告收入等，成为发行人实现业务发展多元化的有效补充。
四、发行人发展规划
为了保证公司的良好运营和发展，公司制定了“十二五”发展规划。
（一）指导思想
以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，认真贯彻落实党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，围绕全面建设CRD的发展目标，贯彻区委、区政府的经济发展战略意图，坚持政策性投融资与市场化运作相结合的原则，努力构建规模化、专业化、多元化的发展模式，形成以商务金融、文化创意、现代服务业为支柱产业，以资本运作为中心的战略发展格局，实现国有资本的长期稳步增值，为石景山区大调整、大建设、大发展做出重要贡献。
总体思路：按照“一中心”、“三目标”、“四工程”、“五支点”统筹规划和布局公司未来五年各项工作，把握发展定位，突出重点工作和项目工程，夯实工作支撑点，以点带面推进公司发展工作取得突破，实现五年发展目标。
“一中心”：以资本运作为中心的战略发展格局。
“三目标”：经济指标、成长目标、管理目标。
“四工程”：京石科园置业发展公司重组改制工程、华游竞界科技发展公司上市工程、西部地区开发融资工程、银河商务区地下停车场建设工程。
“五支点”：一是优化投资结构，形成三大主营业务板块；二是加快资源整合，实现产业化运作；三是完善股权管理，促进出资企业良好运营；四是强化内部管理，提升核心竞争力；五是发挥政治核心作用，营造良好发展环境。
（二）发展定位
按照石景山区国资委《石景山区属国有企业改革发展总体方案》的要求，积极履行“五个平台”的职能定位。一是推动区域经济和社会发展，实现区委、区政府战略意图的投资平台；二是以市场方式进行资本运作的融资平台；三是持有全部出资或部分出资企业的股权管理平台；四是推动国企改革重组、实现国有资本有序进退的产业整合平台；五是促进先导产业发展和企业科技创新的创业投资平台。
（三）发展目标
重点提升公司自身实力。增强核心竞争力，以建设一流的国有投资控股公司为目标，完成从资产管理型向资本运作型、从政府任务型向市场主导型、从资源优势型向能力优势型的转变，实现资本、人才和经验积累。同时，通过组合运用票据、债券等金融工具，形成多元化融资渠道，具备较强的国有资源整合能力。最终实现集团化发展。具备较强的投资策划能力和品牌建设能力，形成集团化发展架构，具备跨区域扩张的整体投资运作能力，确立在北京市同行业中的品牌地位，形成较强的区域影响力
（四）管理目标
1、具有完善的法人治理结构和组织运行机制，形成决策、管理、执行、监督各层次之间职责明确、有机融合、运转协调的领导体制和工作机制。
2、形成对全资、控股、参股子公司的系统完善的管控体系，具备较强的风险管理能力和业务指导能力。
3、形成以现代企业制度为核心的内部管理体系，建立有效的考核激励机制，有商务金融、资本运作等高端专业人才和综合管理人才的储备，形成充满活力的企业文化。
第十一条发行人财务情况
本部分财务数据来源于北京市石景山区国有资产经营公司2011年、2012年和2013年经审计的合并财务报表。中审华寅五洲会计师事务所(特殊普通合伙)对发行人的上述财务报告进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。
在阅读下文的相关财务报表中的信息时，应当参照发行人经审计的财务报表、注释以及本募集说明书中其他部分对发行人的历史财务数据的注释。
一、发行人最近三年的主要财务数据
发行人2011-2013年主要财务数据
单位：万元
■
二、发行人2011－2013年经审计的合并资产负债表（见募集说明书）
三、发行人2011－2013年经审计的合并利润表（见募集说明书）
四、发行人2011－2013年的合并现金流量表（见募集说明书）
第十二条已发行尚未兑付的债券
截至本期债券发行前，发行人及其子公司没有已发行尚未兑付或逾期未兑付的企业（公司）债券、中期票据及短期融资券。
第十三条募集资金用途
一、募集资金用途情况介绍
本期债券募集资金用途一览表
单位：万元
■
（一）固定资产投资项目的相关情况
石景山区五里坨定向安置房
（1）项目批复
本项目已获得北京市发展和改革委员会出具的《关于石景山区五里坨定向安置房项目核准的批复》（京发改[2010]1795号）。
（2）项目建设必要性
五里坨建设组团项目位于石景山区西部五里坨地区，建设组团项目总共包括01-07号地，规划用途分为定向安置房、商业金融、住宅、办公综合及教育科研用地。
五里坨建设组团项目作为石景山区土地一级开发重点工程，在一级开发中对居民的拆迁补偿与定向安置房相衔接，因此，定向安置房项目建造对控制整个建设组团项目一级开发成本、建设组团项目的实施进度，尤其是拆迁进度都起到关键性作用。
（3）项目建设概况
该项目业主北京实兴腾飞置业发展公司为发行人全资子公司。项目建设地点位于石景山区五里坨地区，东至五里坨中街、西至三家店东街8号院、南至京门公路新线、北至京门公路，项目投资总额为222，362万元。项目建设内容为五里坨地区定向安置房的居住面积及配套。
该项目为拆迁安置用房，未纳入北京市保障房计划。项目销售对象为区域内的拆迁户，拟建设住宅5，525套，合计建设面积436，740平方米，为50-60平方米的一居、72-82平方目的二居和98-104平方米的三居；小区配套商业面积12，768平方米和地下车位2，547个，并建设小区配套公建。具体销售价格见项目未来收益测算。
（4）项目实施进度
该项目全部开工手续已经完成，并于2011年3月开工建设。目前项目围挡，综合管线、小区道路施工进行中，地基完成建设，楼体正在建设中，其中21栋楼已经完成结构封顶，大部分已经完成内外装修，其余18栋楼正在进行主体结构建设，绿化工程尚未开展。截至2013年12月末，项目已投资15亿元，该项目完工率为68%。
（5）项目未来收益情况
本项目投资总金额为22.24亿元，拟使用本期债券募集资金10亿元。北京实兴腾飞置业发展公司受北京市土地整理储备中心石景山区分中心委托，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）、《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》（京建拆[2009]431号）、《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》（京国土房管拆[2003]808号）及其他有关拆迁政策法规，结合石景山区的实际情况，征得有关主管机构的同意，以《五里坨建设组团土地一级开发项目住宅拆迁补偿安置方案》为标准负责拆迁安置工作。依据该方案，被拆迁人可购买不超过被认定补偿房屋建筑面积1.2倍的“政策性定向安置面积”，在此标准内，不超过被认定补偿房屋建筑面积的部分，购买价格4，000元/平方米。超过被认定补偿房屋建筑面积20%的部分，在拆迁奖励期内，按照优惠价4，000元/平方米购买，在拆迁奖励期之后，按照6，500元/平方米购买。如果因为定向安置房户型结构原因造成所选定向安置房屋建筑面积大于“政策性定向安置面积”，超出部分不能超过10建筑平方米，在10建筑平方米以内，按照优惠价6，500元/平方米购买。
截至目前，该区域内的拆迁户已有近90%完成购房签约，根据签约情况，平均销售价格为4，414.7元/平方米。项目建成后，可供出售的住宅面积为43.67万平方米，配套商业面积1.28万平方米，地下车位2，547个，其他为幼儿园等不可出售的配套建筑面积。项目建成后，预计可实现销售收入如下：
■
同时，发行人承诺使用上述全部收入优先偿还本期债券本息。
二、募集资金使用计划及管理制度
发行人将通过多种方式规范本期债券募集资金的管理、使用和偿还，以保障投资者的利益。
（一）与中国光大银行股份有限公司北京石景山支行签订募集资金账户监管协议
发行人与中国光大银行股份有限公司北京石景山支行（以下简称“光大银行石景山支行”）签订了《北京市石景山区国有资产经营公司企业债券募集资金和偿债资金使用专项账户监管协议》，根据监管协议，发行人将在光大银行石景山支行开设募集资金使用专项账户，专门用于存放本期债券所募集的资金，光大银行石景山支行将负责监督发行人严格按照本期债券募集资金用途进行使用。
（二）募集资金的使用
发行人将严格按照募集说明书承诺的投向和投资金额安排使用募集资金，实行专款专用。发行人在使用募集资金时，将严格履行申请和审批手续，在募集资金使用计划或公司预算范围内，由使用部门或子公司提出使用募集资金报告。禁止对发行人拥有实际控制权的个人、法人或其他组织及其关联人占用募集资金。同时，发行人将设立偿债账户用于本期债券本息的划付。
（三）募集资金使用情况的监督
发行人资本运营部负责本期债券募集资金的总体调度和安排，对募集资金支付情况及时做好相关的会计记录。资金运营部将不定期对募集资金使用情况进行现场检查核实，确保资金做到专款专用。
第十四条偿债保证措施
一、具体偿债计划与安排
为了充分、有效地维护债券持有人的利益，发行人为本期债券的按时、足额偿付制定了一系列工作计划，包括确定专门部门与人员、设计工作流程、安排偿债资金、制定管理措施、做好组织协调等，努力形成一套确保债券安全兑付的内部机制。
（一）本期债券偿债计划概况
本期债券发行总额为10亿元，7年期，在第3、第4、第5、第6和第7个计息年度末分别偿还债券发行总额20%、20%、20%、20%、20%。发行人在本期债券自存续期的第3年末起，即开始安排偿还本金，充分减轻了一次性还本的压力，有效保证了本期债券的按时兑付，可以最大程度降低投资者的风险。
（二）本期债券偿债计划的人员安排
发行人将安排专门人员负责管理本期债券的还本付息工作。该等人员将全面负责本期债券的利息支付和本金兑付，并在需要的情况下继续处理付息日或兑付日后的有关事宜。
（三）本期债券偿债计划的财务安排
针对发行人未来的财务状况，本期债券自身的特征、募集资金投向的特点，发行人将建立多层次、互为补充的财务安排，以提供充分、可靠的资金来源用于本期债券还本付息，并根据实际情况进行调整。
（四）建立专项偿债基金并设立偿债资金专户
发行人将为本期债券的本息兑付建立专项偿债基金，偿债资金将来源于发行人日常营运及本期债券募集资金投资项目建成后产生的现金流。根据发行人与光大银行石景山支行签订的《企业债券募集资金和偿债资金使用专项账户监管协议》，发行人将为本期债券设立偿债资金专户，专门用于归集偿还本期债券的本金和利息。在具体运作上，在本期债券存续期限内，发行人将在每年付息日前5个工作日提取当期应计利息资金，并保证付息日前2个工作日，偿债资金专户有足额的资金支付当期利息；发行人从本期债券存续期第3个计息年度起安排必要的还本资金，并保证在各计息年度兑付日的前5个工作日，偿债资金专户有足额的资金支付本期债券当期应付本金。
（五）聘请债权代理人，并确定了债券持有人会议规则
由于债券持有人的不确定性，为维护全体债券持有人的合法权益，发行人聘请光大银行石景山支行担任本期债券的债权代理人，并签署了《债权代理协议》、《债券持有人会议规则》，债券投资者认购、受让或持有本期债券的，均表示债券投资者认可该等安排。债权代理人将代理债券持有人监督发行人募集资金使用情况，代理债券持有人与发行人之间的谈判、诉讼及债券持有人会议授权的其他事项。
根据《债券持有人会议规则》规定，在本期债券存续期间内，发生下列事项之一的，应召开债券持有人会议：
1、发行人向债权代理人书面提出拟变更《募集说明书》的约定，并提供明确的议案的；
2、发行人不能按期支付本期债券的本息；
3、拟变更、解聘债权代理人；
4、发行人发生减资、合并、分立、解散、资产重组、债务重组或者申请破产；
5、主要资产被查封、扣押、冻结或者被再抵押、质押；
6、主要或者全部业务陷入停顿；
7、本期债券被暂停或终止上市交易；
8、发行人书面提议召开债券持有人会议；
9、单独或合并代表10%以上有表决权的债券持有人书面提议召开债券持有人会议；
10、债权代理人书面提议召开债券持有人会议；
11、发生其他对债券持有人权益有重大影响的事项。
二、偿债保障措施
（一）募投项目投资收益是本期债券还本付息资金的重要来源
本项目投资总金额为22.24亿元，拟使用本期债券募集资金10亿元。北京实兴腾飞置业发展公司受北京市土地整理储备中心石景山区分中心委托，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）、《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》（京建拆[2009]431号）、《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》（京国土房管拆[2003]808号）及其他有关拆迁政策法规，结合石景山区的实际情况，征得有关主管机构的同意，以《五里坨建设组团土地一级开发项目住宅拆迁补偿安置方案》为标准负责拆迁安置工作。依据该方案，被拆迁人可购买不超过被认定补偿房屋建筑面积1.2倍的“政策性定向安置面积”，在此标准内，不超过被认定补偿房屋建筑面积的部分，购买价格4，000元/平方米。超过被认定补偿房屋建筑面积20%的部分，在拆迁奖励期内，按照优惠价4，000元/平方米购买，在拆迁奖励期之后，按照6，500元/平方米购买。如果因为定向安置房户型结构原因造成所选定向安置房屋建筑面积大于“政策性定向安置面积”，超出部分不能超过10建筑平方米，在10建筑平方米以内，按照优惠价6，500元/平方米购买。
截至目前，该区域内的拆迁户已有近90%完成购房签约，根据签约情况，平均销售价格为4，414.7元/平方米。项目建成后，可供出售的住宅面积为43.67万平方米，配套商业面积1.28万平方米，地下车位2，547个，其他为幼儿园等不可出售的配套建筑面积。项目建成后，预计可实现销售收入如下：
■
同时，发行人承诺使用上述全部收入优先偿还本期债券本息。
（二）发行人较强的盈利能力为本期债券按时偿付提供保证
发行人经营情况良好，财务指标稳定，盈利能力较强，具有充分的偿债能力。2011年-2013年，公司分别实现营业收入121，122.49万元、33，568.07万元和55，898.99万元，实现利润总额45，538.89万元、12，503.99万元和18，657.79万元，实现归属于母公司所有者的净利润36，034.83万元、10，191.16万元和14，983.86万元。发行人收入、利润水平逐年增长，盈利能力以及通过经营活动获得现金的能力不断增强，为本期债券按期还本付息奠定了坚实基础。
单位：万元
■
（三）设立偿债基金和偿债资金专户，对偿债资金进行提前安排
发行人将为本期债券设立偿债基金，以保证债券的按时还本付息。同时，根据发行人与光大银行石景山支行签订的《募集资金和偿债资金使用专项账户监管协议》，公司将为本期债券设立“偿债资金专户”，专门用于归集偿还本期债券的本金和利息。在本期债券存续期限内，公司将在每年付息日前5个工作日提取当期应计利息资金，并保证付息日前2个工作日，偿债资金专户有足额的资金支付当期利息；公司从本期债券存续期第3个计息年度起安排必要的还本资金，并保证在各计息年度兑付日的前5个工作日，偿债资金专户有足额的资金支付本期债券当期应付本金。
（四）资产变现为本期债券偿付提供保证
发行人长期保持稳健的财务政策，注重对流动性的管理，资产流动性良好，必要时可以通过流动资产变现来补充偿债资金。截至2013年12月31日，公司合并报表口径的资产总额为857，891.28万元，流动资产总额为326，623.72万元。在需要时，流动资产变现可以保障债权及时实现。此外，截至2013年末，发行人名下拥有的房屋建筑物账面价值达到117，795.78万元，全部房产均未抵押，也为本期债券的偿付提供了保证。
（五）有效的风险控制机制为本期债券的偿还提供制度保障
发行人按照现代企业制度的要求，健全了管理体制，逐步形成了一套适应市场经济需要的管理制度。公司完善的治理结构和较强的风险控制能力为本期债券偿还提供了制度保障。公司将进一步提高管理和运营效率，严格控制资本支出，尽可能地降低本期债券的兑付风险。
总体而言，本期债券本息偿付已有明确的资金安排来源，并足以覆盖债券本息资金偿还，资金落实情况良好，偿债保障措施较强。
第十五条风险与对策
投资者在评价和购买本期债券时，应认真考虑下述风险因素：
一、风险
（一）与本期债券有关的风险
1、利率风险
受国民经济总体运行状况和国家宏观经济政策的影响，市场利率具有波动性。由于本期债券期限采用固定利率结构且期限较长，可能跨越一个以上的利率波动周期。在市场利率发生波动时，可能影响本期债券的投资收益水平。
2、兑付风险
在本期债券存续期限内，受国家政策法规、行业和市场等不可控因素的影响，从而使发行人不能从预期的还款来源获得足够资金，进而可能影响本期债券本息的按期偿付。
3、流动性风险
本期债券发行结束后，发行人将向有关证券交易场所或其他主管部门提出上市或交易流通申请，但无法保证本期债券一定能够按照预期上市交易，亦不能保证本期债券上市后交易的活跃度。
（二）与行业有关的风险
1、产业政策风险
发行人业务领域涉及土地一级开发、房地产开发与销售以及物业管理等。近年来国家的相关产业政策出现不同程度的调整或变化，特别是2010年以来国家开展了新一轮的房地产调控，陆续出台有关房地产行业调控的政策：2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，随后各地均相继出台相应的细则性配套文件；2011年1月26日国务院发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，主要内容包括二套房房贷首付比例提高至60%，同时要求部分房价过高、上涨过快的城市制定限购措施，之后北京等城市相继出台限购政策，有的政策一直延续至今；2013年3月1日，国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对出售自有住房按转让所得的20%计征个人所得税。上述政策可能对发行人的某些项目产生一定的影响，从而影响发行人的经营活动和盈利能力。
2、经济周期风险
近年来我国宏观经济形势波动较大，其中2010年经济增长较快，但是2011年-2013年经济增速明显放缓，2014年年初至今宏观经济走势仍未出现明显的向上势头。发行人所从事的土地一级开发和商品房销售等业务受到经济周期波动影响较大，敏感度较高。如果出现经济增长速度放缓、停滞或衰退，将可能使本公司的经营效益下降，现金流减少，从而影响本期债券的兑付。
（三）与发行人有关的风险
1、管理风险
发行人作为大型的企业集团，下属企业从事行业涉及土地一级开发、商品房开发和销售、物业管理、广告、借贷、建材销售等多种业务，且部分行业之间关联度不高，管理难度较大。因此，对发行人的经营管理能力提出了较高要求，若发行人实施的内部管理体制与控制模式、业务整合措施无法充分、及时地满足发行人业务发展和经营管理的需求以及相关产业及投资管理人才不足，可能使得发行人的业务、业绩及发展前景受到不利影响。
2、财务风险
由于本期债券募投项目投资金额较大、投资回收期较长、长期债务金额较大，如果在债券发行前利率上行，发行人将面临债务负担上升的财务风险；如果债券发行之后利率下行，发行人将面临以更低成本进行债务融资的机会成本。
3、资本性支出风险
发行人作为北京市石景山区土地一级开发和国有资产运营的主体，承担着项目融资、投资和建设的重要任务，其承接的北京市石景山区土地一级开发业务、安置房建设工程等项目，建设期资金主要由发行人自身筹集，存在一定的投资压力和现金支付压力。
4、项目建设风险
本期债券募投项目投资规模大、投资回收期长，如果在项目建设和运营期间出现原材料价格上涨以及劳动力成本上涨、遇到不可抗拒的自然灾害等重大问题，则有可能使项目实际投资额超出预算、项目施工期被延长、项目运营状况偏离预计目标，从而对项目收益的实现产生不利影响。
二、对策
（一）与本期债券有关的风险对策
1、利率风险的对策
本期债券的方案设计和利率水平已充分考虑了对利率风险的规避和补偿，投资者可以根据自己对利率风险的判断，有选择地做出投资。此外，本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券上市，提高债券流动性，将在一定程度上给投资者提供规避利率风险的便利。
2、兑付风险的对策
发行人目前经营状况良好，现金流量较充足，其自身现金流可以满足本期债券本息兑付的要求。
此外，发行人将加强对本期债券筹集资金投资项目的管理，确保募集资金投入项目的正常运作，进一步提高管理和运营效率，严格控制成本支出，争取早日创造效益，为本期债券的按时足额兑付提供资金保证。
3、流动性风险的对策
本期债券发行结束后1个月内，发行人将就本期债券向有关证券交易场所或其他主管部门提出上市或交易流通申请，以提高本期债券的流通性。另外，随着我国债券市场的发展，企业债券交易和流通的条件也会随之改善，未来的债券流动性风险将会有所降低。
（二）与行业有关的风险对策
1、产业政策风险的对策
发行人将密切跟踪国家产业政策和行业发展变化，积极收集自身所涉及行业的相关政策信息，准确掌握政策动态，了解和判断产业政策的变化，并及时根据国家和地方政府的产业政策变化制定应对策略。不断提高公司整体运行效率，提升发行人的可持续发展能力，尽量降低宏观调控政策、行业政策和经营环境变化对自身经营和盈利造成的不利影响。
2、经济周期风险的对策
发行人将充分利用区域优势，依托其较强的综合经济实力，不断提高管理水平和运营效率，从而在一定程度上抵御外部经济环境对其经营业绩可能产生的不利影响，并实现可持续发展。此外，发行人经营的多元化，可以在一定程度上分散风险，降低经济周期对发行人盈利能力造成的不利影响，实现可持续发展。
（三）与发行人有关的风险对策
1、管理风险的对策
自成立之初，发行人不断加强风险管理，建立投资、财务、法律等风险防范制度。同时，发行人将进一步推进专业化、精细化管理，做好企业绩效评价、干部考核等各项工作，推进各业务板块的整合，积极发挥股东作用监督下属公司的经营，全面提高经营管理水平。
2、财务风险的对策
发行人及其下属企业与各大银行有着良好的合作关系，在融资方面将得到其大力支持；发行人将充分利用资本市场多渠道筹集资金，有效降低融资成本并进一步调整长短期债务结构，使之与项目资金使用相匹配，并力争控制融资成本，进而降低财务风险。
3、资本性支出风险的对策
发行人及其下属企业一方面尽力拓展融资渠道，力争在间接融资和直接融资方面均取得突破，为企业后续投资提供稳定的现金支持；另一方面，发行人将切实加强项目管理，严格控制项目成本、加快各个项目的工程进度，力求使得有限的资金产生最大的经济效益，尽可能使资金支付压力最小化。
4、项目建设风险的对策
发行人在项目实施前的勘察设计工作中充分考虑了项目建设中可能出现的特殊及突发情况，在项目可行性研究和施工方案设计时，综合考虑了项目可行性的各方面因素。另外，发行人将在本期债券存续期内进一步完善项目管理机制，严格执行项目资金收、付管理制度，并对资金的使用及归集情况进行实时监控，确保实际投资控制在预算之内，并保证项目按期竣工。
第十六条信用评级
经中诚信国际信用评级有限责任公司（以下简称“中诚信”）综合评定，发行人主体长期信用等级为AA，本期债券信用等级为AA。
一、评级报告内容概要
(一) 基本观点
中诚信国际评定北京市石景山区国有资产经营公司（以下简称“石景山国资”或“公司”）主体信用等级为AA，评级展望为稳定；评定2013年北京市石景山区国有资产经营公司公司债券信用等级为AA。
中诚信国际肯定了北京市石景山区较强的区域经济和财政实力、公司突出的地位以及石景山区政府对公司的有力支持。同时，中诚信国际也关注到公司未来资本支出较多，存在一定的资本支出压力以及公司下属子公司较多且行业跨度较大带来的管理风险。
（二）优势
1、很强的区域经济和财政实力。石景山区作为北京市八个城区之一，地理位置优越，是距市中心最近的外城四区之一。2013年，石景山区实现地区生产总值365.2亿元，同比增长8.00%；一般预算收入30.6亿元，同比增长22.1%，一般预算财政收入稳定性很高。
2、突出的地位。公司是北京市石景山区国有资产运营的主体，负责区内国有资产的整合和经营管理，同时兼具土地整理及保障房建设的任务，在石景山区下属国资公司中地位重要。
3、有力的政府支持。公司作为北京市石景山区地位重要的国资公司，得到了区政府在政策、财政及融资等方面的有力支持，其中包括股权资产和资本金的注入。
（三）关注
1、存在一定的资本性支出压力。公司承接的北京市石景山区土地一级开发业务、保障房建设工程等，建设期资金主要由公司筹集，存在一定的投资压力。
2、管理风险。公司下属企业涉及行业较多，且行业之间关联度不高，管理难度较大，管控力度有待加强。
二、跟踪评级安排
根据国际惯例和主管部门的要求，中诚信将在北京市石景山区国有资产经营公司2014年10亿元公司债券的存续期对本期公司债券每年定期或不定期进行跟踪评级。
中诚信将在本期公司债券的存续期对其风险程度进行全程跟踪监测。中诚信将密切关注发行主体公布的季度报告、年度报告及相关信息。如发行主体发生可能影响信用等级的重大事件，应及时通知中诚信，并提供相关资料，中诚信将就该事项进行实地调查或电话访谈，及时对该事项进行分析，确定是否要对信用等级进行调整，并在中诚信国际公司网站对外公布。
第十七条法律意见
发行人聘请本期债券的发行人律师北京市东元律师事务所（以下简称“东元律所”）就本期债券发行出具了法律意见书。东元律所认为：
一、发行人系在中华人民共和国境内依法设立并有效存续的国有独资公司，具备本次发行债券的主体资格；
二、发行人已经取得本次发行债券所需的各项批准和授权，该等已经取得的批准和授权合法有效。
三、发行人本次发行债券已经满足《证券法》、《管理条例》、《企业债券管理的通知》、《简化发行核准程序的通知》、《有关问题的通知》和《地方政府融资平台公司管理的通知》等相关法律、法规和规范性文件所要求的发行企业债券的发行条件；
四、发行人本次发行债券募集资金投向符合国家产业政策及有关主管部门核准的用途，符合《证券法》、《管理条例》、《企业债券管理的通知》、《简化发行核准程序的通知》等法律、行政法规和规范性文件的规定；
五、发行人本次发行债券的《募集说明书》内容符合法律、法规和规范性文件的相关要求，不存在虚假记载、误导性陈述及重大遗漏；
六、发行人本次发行债券已聘请有资质的信用评级机构对本次发行债券进行信用评级；
七、发行人本次发行债券已聘请有资质的证券经营机构承销本次企业债券。
综上所述，东元律所律师认为，发行人具备本次发行债券的主体资格及《证券法》、 《管理条例》、《企业债券管理的通知》、《简化发行核准程序的通知》、《有关问题的通知》、《地方政府融资平台公司管理的通知》等相关法律、法规和规范性文件要求之申请发行公司债券的发行条件。
第十八条其他应说明事项
一、税务说明
本期债券利息收入所得税按国家有关法律、法规规定，由投资者自行承担。
二、流动性安排
本期债券发行结束后1个月内，发行人将申请在银行间市场和上海证券交易所市场，以及其他交易流通市场上市或交易流通。
第十九条备查文件
一、备查文件清单
1、国家有关部门对本期债券公开发行的批准文件
2、《2014年北京市石景山区国有资产经营公司企业债券募集说明书》
3、《2014年北京市石景山区国有资产经营公司企业债券募集说明书摘要》
4、发行人2011年至2013年经审计的财务报表和审计报告
5、本期债券的信用评级报告
6、本期债券的法律意见书
7、本期债券的债权代理协议
8、本期债券的债券持有人会议规则
二、查阅地址
投资者可以在本期债券发行期限内到下列地点查阅上述备查文件：
1、北京市石景山区国有资产经营公司
联系地址：石景山区杨庄东街59号今尊大厦九层904室
联 系 人：罗智慧
联系电话：010-88708858
传真：010-68822794
邮政编码：100043
2、中信建投证券股份有限公司
地址：北京市东城区朝阳门内大街188号
联 系 人：黄凌、谢常刚、赵筱露、黄玮林、余雷
联系电话：010-85130665、85130442
传真：010-65185233
邮政编码：100010
此外，投资者还可以在本期债券发行期内到下列互联网网址查阅本募集说明书全文：
http://cjs.ndrc.gov.cn
http://www.chinabond.com.cn
以上互联网网址所登载的其他内容并不作为《2014年北京市石景山区国有资产经营公司企业债券募集说明书》及《2014年北京市石景山区国有资产经营公司企业债券募集说明书摘要》的一部分。
如对本期债券募集说明书或上述备查文件有任何疑问，可以咨询发行人或主承销商。
附表一：
2014年北京市石景山区国有资产经营公司企业债券发行营业网点
■
序号
企业名称
持股比例
注册资本
1
北京海特饭店
100%
8，000.00
2
北京金鼎园大学生公寓物业管理中心
100%
100.00
3
北京华游竞界科技发展有限公司
100%
2，500.00
4
北京京石科园投资发展有限公司
100%
7，365.80
5
北京银河嘉业商务管理有限公司
100%
300.00
6
北京实兴腾飞置业发展公司
100%
6，000.00
7
北京燕京源置业有限公司
50.15%
45，193.628
8
北京石金小额贷款股份有限公司
30%
10，000.00
董事会成员
序号
姓名
职务
性别
出生年份
1
胡志勇
董事长
男
1970
总经理
2
王治国
董事
男
1976
副总经理
3
陈晓魁
董事
男
1981
4
李滢
董事
女
1984
监事会成员
序号
姓名
职务
性别
出生年份
1
郑朝阳
监事会主席
男
1965
2
简耀先
监事
男
1984
3
齐晓军
监事
女
1968
公司高级管理人员
序号
姓名
职务
性别
出生年份
1
胡志勇
具体情况参见董事会成员部分内容
2
王治国
具体情况参见董事会成员部分内容
3
罗智慧
副总经理
女
1962
4
喻荣辉
副总经理
男
1966
项目
2013年度
2012年度
2011年度
收入
（万元）
占比
收入
（万元）
占比
收入
（万元）
占比
土地一级开发
21，827.43
42.33%
8，148.49
25.24%
93，755.45
78.23%
商品房销售
10，277.69
19.93%
2，876.11
8.91%
4，966.58
4.14%
物业类收入
11，951.38
23.18%
12，481.73
38.66%
12，570.82
10.49%
其他
7，504.73
14.55%
8，778.89
27.19%
8，555.74
7.14%
主营业务小计
51，561.23
100.00%
32，285.22
100.00%
119，848.59
100.00%
项目
2013年度/末
2012年度/末
2011年度/末
资产总额
857，891.28
786，425.71
814，006.32
其中：流动资产
326，623.72
317，636.02
353，118.23
负债合计
382，606.30
354，666.11
428，754.10
其中：流动负债
159，604.43
162，181.92
171，098.17
所有者权益总额
475，284.98
431，759.60
385，252.22
归属于母公司所有者权益
444，571.65
401，188.06
354，326.39
营业收入
55，898.99
33，568.07
121，122.49
利润总额
18，657.79
12，503.99
45，538.89
净利润
16，102.85
10，788.87
36，937.20
归属于母公司所有者的净利润
14，983.86
10，191.16
36，034.83
一、固定资产项目投资：
项目名称
项目业主
项目
总投资
使用募集
资金额度
石景山区五里坨定向安置房
北京实兴腾飞置业发展公司
222，362.00
100，000.00
合 计
100，000.00
项目
面积或数量
单位
单价（元）
销售额（万元）
住宅
436，740
建筑平方米
4，414.7
192，807.61
商业
12，768
建筑平方米
16，000
20，428.80
地下车位
2，547
个
100，000
25，470.00
合计
238，706.41
项目
面积或数量
单位
单价（元）
销售额（万元）
住宅
436，740
建筑平方米
4，414.7
192，807.61
商业
12，768
建筑平方米
16，000
20，428.80
地下车位
2，547
个
100，000
25，470.00
合计
238，706.41
项目
2013年度
2012年度
2011年度
营业收入
55，898.99
33，568.07
121，122.49
利润总额
18，657.79
12，503.99
45，538.89
归属于母公司所有者的净利润
14，983.86
10，191.16
36，034.83
序号
承销团成员
销售网点
地址
联系人
电话
1
中信建投证券股份有限公司
固定收益部▲
北京市东城区朝内大街188号6层
邹迎光
010-85130688
谢丹
010-85130660
2
宏源证券股份有限公司
固定收益总部
北京市西城区太平桥大街19号
詹茂军
010-88085128
许杨杨
010-88013865
3
东海证券股份有限公司
债券发行部
上海市浦东新区东方路1928号东海大厦4楼债券发行部
陆晓敏
021-20333662
4
西藏同信证券有限责任公司
固定收益部
北京市西直门北大街32号枫蓝国际B座1506
兰珊珊
010-82206313
王一帆
010-82206312
胡博俊
010-82206319
王海燕
010-82206322
王璐
010-82206330
进入【新浪财经股吧】讨论
