证券时报网（www.stcn.com）07月25日讯

　　回购商品房做安置房 要慎行

　　据住建部权威人士透露，住建部正调研以回购商品房用于安置房的棚改新模式。

　　表面上看，政府“回购商品房做安置房”一举多得，诸如缓解商品房空置压力、对冲房价过快下跌风险、减少拆迁纠纷、节约建设成本、尽快完成棚改等。对地方政府来讲，这些优点诱惑很大，动力也很大，在安置房任务的重压下，回购商品房则简单易行，何乐而不为。

　　不过，这种模式也暗藏风险。在民众对商品房市场预期也已逆转的情况下，地方政府大规模回购商品房岂不是在为房地产托底救市，获利最大的绝对不是安置房住户，而是那些深陷泥潭的开发商，政府将成为它们的“解放军”。

　　我国楼市一直没有经过充分的调整，几次调整都被政府的救市和调控政策打乱，政府干预导致该行业无法市场化，走向了畸形发展的道路。2008年金融危机时，就有地方政府出手回购商品房用于保障房，造成了“救市”效应，让楼市调整半途而废。再搞“回购商品房做安置房”，实际上是在重复过去的错误，相当于拿纳税人的钱去救开发商的命。

　　当然，并不是说回购商品房绝对不可行，只是时机未到，现在楼市正处于调整的第一阶段，开发商还撑得住，房价还远没有跌到位。政府应该等到开发商大规模破产，“白菜价”出现时才能出手回购。这样政府花最少的钱回购到最多的房子，楼市也将淘汰掉一批竞争力弱的开发商，实现充分的调整。

　　此外，由于官员与开发商之间很容易出现猫腻，回购很大可能会形成利益输送，拿纳税人血汗钱为开发商错误埋单成为大概率事件。须知回购商品房只可抄底，不可用于“救市”。政府千万不能一错再错。

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　　黑济南呼和浩特取消限购 大型房企难受益

　　黑市住房与城乡建设局7月23日向媒体证实，黑已停止执行商品房限购政策。至此，国内已有黑、济南、呼和浩特三个城市，官方明确表示取消限购政策。

　　广东一位国有房地产公司人士告诉证券时报记者，上述三个完全取消限购的二三线城市，并非是房企区域销售的主战场，取消限购对大型房企的销售并无太大影响。例如，在旅游度假需求为主导的海南省，黑的风头完全被三亚盖过。

　　6月27日，呼和浩特成为第一个彻底放开楼市限购政策的城市，当地政府发文公布，居民购买商品住房在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。济南则自7月10日起取消商品房限购政策，新房与二手房限购政策全面放开，无论是本地人还是外地人，在济南买房都没有套数的限制。

　　证券时报记者根据已披露的2013年年报信息查询，以全国布局的房地产龙头万科A及保利地产为代表，目前海南范围内，保利地产[微博]并无在建项目，万科在黑也没有开发项目。保利地产在济南也无在建项目，万科在济南仅有的三个项目，截至2013年末，竣工面积为0，在建项目数量也远远低于青岛。至于呼和浩特，在两大龙头的年报信息中更是难觅踪影。

　　地方政府此番对房地产限购政策的调整，多数采取不发文而直接放松限购审核的方式低调进行。7月18日，武汉市房管局口头通知将放宽限购，140平方米以上的住房不再纳入限购范围。此外，非武汉户籍购房者社保缴纳门槛也大大降低。成都和沈阳也早已进行了政策的调整。

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　　农行首套房贷利率八月“松绑” 多家中外资银行跟进意图明显

　　先是全国27个城市对房地产限购政策进行不同程度调整，再是以农业银行为首的商业银行对首套房贷最优惠利率折扣的松动，一场影响房地产、金融业，乃至资本市场的变动正呼之欲出。

　　农行上海分行昨日率先对贷款金额200万元以上首套房贷推出95折优惠，而交行、建行、工行等其他大行昨日虽仍表示执行基准利率，但上证报记者了解到，不少中外资行已透露出明显跟进意图，此外，最近一个月以来，在上海地区有关房贷利率打折、放款速度加快等的变化已悄悄发生。

　　国有大行房贷“松口”

　　昨日上午，一则有关“农行上海分行8月起下调房贷利率，200万以上打95折”的消息迅速在市场传播开来。

　　农行上海分行的官方回复称“根据当地市场情况及自身业务发展进行不定期业务政策调整，拟于近期调整个人首套住房商业性贷款相关政策，具体调整措施和推出时间可咨询农行上海分行各支行个贷中心”。

　　这一表态被市场解读为农行对于下调首套房贷利率行为的变相承认。而随后上证报记者获得的进一步材料显示，农行上海分行对于“贷款金额200万元以下、贷款评分564分以下的个人贷款，给予基准利率上浮5%定价；贷款评分565分以上的，给予基准利率；贷款金额200万元以上的，可给予基准利率0.95倍以上的优惠利率。”

　　而后，有关交通银行、建设银行、中国银行等大行在上海地区按揭利率全面九五折的消息在市场上进一步蔓延。

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　　汇丰PMI初值创18个月新高 超出预期

　　受产出和新订单指数大幅上升推动，汇丰7月中国制造业采购经理人指数（PMI）初值创下18个月新高。

　　昨日发布的数据显示，7月汇丰制造业PMI初值为52，而6月终值为50.7。这是该指数连续两个月大幅回升。分析人士指出，数据显示经济复苏势头明显，下半年经济将持续回稳。

　　“汇丰7月制造业PMI初值进一步上升，新订单和新出口订单增幅扩大，就业和价格指标继续回升。”汇丰中国首席经济学家屈宏斌[微博]（财苑）（财苑）（财苑）表示，“随着保增长措施继续生效，中国经济在7月继续好转。政策将继续保持适度宽松以稳增长。”

　　申万证券研究所首席宏观分析师李慧勇表示，7月汇丰PMI初值大幅超出市场预期，和近期公布的其他数据表现一致。这主要和地产、出口的企稳及政策效应的集中释放有关。

　　分项数据显示，7月份制造业产出指数初值为52.8，比6月的51.8提高1个百分点，为16个月来最高。而新订单指数为53.7，创下3年半以来的新高。就业指数则连续3个月回升。

　　美银美林发布的最新报告认为，汇丰PMI初值分项指标表明未来几个月经济增长动力良好。政府4月以来出台的一系列微刺激政策，包括推进棚改和铁路基础设施等重大项目建设、扩大小微企业税收优惠范围、定向降准等已见效。在政策暖风吹拂下，经济短期企稳迹象初显。

　　为了稳增长并为改革留出更多时间和空间，业内普遍预计下半年定向微刺激将继续发力。国务院总理李克强日前也表示，要注重实施定向调控，在调控上不搞“大水漫灌”，而是抓住重点领域和关键环节，有针对性地实施“喷灌”、“滴灌”。

　　光大证券首席经济学家徐高表示，不论从整体还是分项指标看，经济回暖迹象明显，这表明二季度微刺激稳增长政策持续发力，带动下半年经济好转，但回暖势头仍有待观察。

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　　楼市扩需求渐成主流

　　种种迹象显示，随着供需关系逆转，房地产政策方向正悄然向“刺激需求”、“去库存”转变。分析人士认为，如出现实质性刺激政策，房地产市场可能出现短暂而温和的回暖。在楼市调整大周期中，市场很难再现大起大落。

　　“万元房”效应

　　7月24日，位于北京亦庄区域的“合生世界村”新推公寓产品，以单价9800元/平方米入市。这不是北京楼市首个降价项目，却成为北京主城区内第一个均价跌破万元大关的项目。

　　在多个城市房地产项目降价大背景下，4月，北京出现部分房地产项目降价或低开现象。从6月开始，市场出现“零首付”、“一成首付”、“降价险”等多种营销手段，背后的实质只有一点，即价格折让优惠。

　　“市场早就不是降不降价的问题，而是怎么降的问题。”北京南城某知名项目负责人向中国证券报记者表示，虽然披着各类“外衣”，但在很多项目的营销策略中，均出现价格折让成分。

　　尽管如此，“万元房”给市场带来的心理影响仍不可估量。分析人士认为，北京房价“万元时代”，还要追溯到2006年至2007年。若按这种逻辑，上述项目价格已跌至北京楼市7年前水平。

　　横向对比看，该项目价格不仅远低于同区域其他商品房和北京市全部自住房价格水平，还低于当前北京市场地价水平。就价格而言，可谓已跌破购房者心理底线。

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　　周期齐动烘暖人气 成长出逃意在腾挪

　　本周以来，在创业板深陷中期调整阴影之际，沪深主板指数却意外走出三连阳的超强形态。目前来看，沪综指、沪深300指数均一举攻破了近几个月来始终未能触及的整数关，短期释放着进攻的信号，昨日两市资金也出现了近来少有的亿元以下净流出的状况。分析人士表示，尽管在成长股加速出逃的大背景下，整体市场暂时还未出现增量资金大举进场的迹象，但至少可以看出，出逃成长股的资金正往蓝筹股阵营腾挪。短期来看，只要蓝筹股保持这种上冲节奏，市场成交也稳定于千亿关口之上，则一轮中级反弹行情很有可能就此诞生，投资者短期不宜过于谨慎。

　　周期高歌猛进 资金净流出额锐减

　　本周以来，主板指数与创业板之间的“剪刀差”进一步拉大，昨日沪深主板指数一路高歌猛进，而创业板指数则依旧惯性下落。短期来看，这种主板强、创业板弱的结构有望延续。

　　截至昨日收盘，上证综指大涨26.57点，涨幅为1.28%，报收2105.06点，一举突破了2100点整数关；深成指全日也上涨128.09点，涨幅为1.74%，报收7503.40点。相对于保持强劲走势的主板大盘，创业板指数则继续演绎杀跌行情，该指数收盘下跌21.21点，跌幅为1.64%，报收1271.88点。

　　从资金流向来看，受成长股持续出逃的影响，沪深股市昨日依旧呈现资金净流出的格局，只是净流出额锐减。据Wind资讯数据，昨日全部A股合计净流出资金6432万元。

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　　缺钱!缺钱! 券商创新业务遭遇资本金短板

　　今年，证券公司频频拆借、融资，用于补充流动性。随着创新业务的逐步铺开，券商在业务模式转型阶段对资本金的需求也急速膨胀。整体而言，现在各家公司都很缺钱，流动性处于高度紧张状态。

　　而令人担忧的是，有些券商的中长期资本中介业务仍然依靠短期资金支撑，“短债长用”普遍。它们一旦无法从市场借入短期资金，将可能出现资金链断裂。

　　证券时报记者 桂衍民

　　近日，西南证券董事会审议通过发行40亿元次级债议案，募集资金全部用于补充该公司净资本和营运资金。

　　3个月前，华泰证券董事会同意分红派息后剩余的45.97亿元支持“两融”业务。

　　6个月前，国元证券董事会同意将闲置的8亿元募资暂时用于补充流动资金。

　　频频出现的拆借和融资，用途全部都是补充流动性。行业人士分析称，随着创新业务的逐步铺开，券商在业务模式转型阶段对资本金的需求也急速膨胀。

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　　券商解读新金十条：力度堪比降息

　　国务院日前召开常务会议，提出了十条措施缓解企业融资成本高问题。券商分析人士普遍认为，会议提出的政策精神指向利率市场化的推进速度，政策措施力度堪比降息，将显著利好地产股和银行股。

　　光大证券首席经济学家徐高分析认为，会议提出“完善商业银行考核评价指标体系，引导商业银行纠正单纯追逐利润、攀比扩大资产规模的行为”。这意味着在国家对商业银行的考核中，利润指标的权重会下降。

　　徐高认为，这种对利润目标的淡化会从根本上弱化商业银行推进利率市场化的动力。在监管政策的引导下，银行将会在设定贷款利率时向实体经济让利。

　　华泰证券首席分析师徐彪指出，今年4月以来，代表流动性增量的数据已然全面好转，但上游资源品价格、发电量、货运量等数据依然横盘或仅小幅反弹，主要原因就是银行在利率市场化的背景下对宏观形势持观望态度，普遍惜贷，反过来抑制了宏观经济的复苏。

　　徐彪认为，此次国务院常务会议提出“缩短企业融资链条，清理不必要的环节，整治层层加价行为。理财产品资金运用原则上应与实体经济直接对接”，这一政策措施直指当前金融市场运行过程中的矛盾核心，力度不亚于降息。

　　“对资金价格最不敏感的部门决定企业实际融资成本水位线。”徐彪这样表示，“当理财产品融资成本降下来的时候，加权平均贷款利率一定会往下走，实体经济融资成本一定会往下走。”

　　就政策对资本市场的影响，徐彪认为，首先应当上调未来一个季度企业盈利的数据，转向积极乐观。同时，融资成本降低将显著利好地产股，应当择机买入。

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　　区域金融风险点状散发银行呼吁加速处置不良

　　截至6月底，温州市银行业不良贷款率为4.24%。而浙江银行业经过6月底前规模不小的核销，目前全省不良率控制在2%以内的水平。

　　在全国范围内，一些经济现象会在浙江早半年到一年暴露出来，而在浙江范围内又会在温州最先暴露。去年底，浙江省银行贷款余额与GDP的比重约为174%，高于全国134%的平均水平。前些年的过度授信、多头授信，是导致后来企业爆发资金链、担保链风险的主因之一，目前区域金融风险仍呈点状暴露并散发的状态。

　　多位受访人士表示，在前期过度授信且区域风险已然暴露的情况下，一方面银行应加快处置不良资产，盘活存量，甩掉包袱轻装上阵；另一方面则是向上发展投行业务，帮助大客户直接融资，向下发展贸易金融等资本占用少的业务，确保每一分钱都用在实体经济上。

　　区域风险仍在点状散发

　　接近浙江省银监局的人士表示：“市场经济本身就有起有落，不可能永远上行。不过，2011年温州还是全国资产质量最好的城市，目前不良率超过4%，波动的幅度确实比别的地方要大。”

　　今年以来，浙江虽未成片地爆发资金链、担保链风险，但这两大风险尚未根本解决，呈现“区域扩散化、成因复杂化”的特征，互保联保呈点状暴露并散发的状态。除温州外，今年年初以来宁波、萧山、金华等地也有企业信用风险爆发，典型案例是位于宁波奉化的兴润置业及其关联公司资金链断裂，涉及银行贷款约24亿。

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