深国商资金术：银行信托频切换，皇庭广场难救债务
理财周报记者 宋佳燕/深圳报道
4月25日，深国商发布一季报，亏损从年初的1896.4万扩大至3832.5万元。不久前，公司股东大手笔质押贷款，实际控制人及控制公司质押股份比例高达99%，资金窘境不言而喻。
与此同时，深国商深陷中投信托、西部信托数亿债务，工商银行、农业银行以及建设银行也成为其巨额债主。
银行信托渠道交替还债
今年3月，深国商向中投信托借款12亿元的一年期贷款到期。为归还这笔债务，深国商向西部信托寻求同等金额的信托贷款。其中8亿元的贷款期限为两年，4亿元的贷款期限仅有半年。根据相关公告，这笔债务成本也从9%的年利率上升为10.8%。
这种“短贷换长贷、高息换低息”的做法已为深国商熟用多年。所获资金持续流向深国商占比90%的核心资产：皇庭广场项目（原为深国商晶岛国商购物中心项目，2010年11月30日改名）。
理财周报（微信公众号：money-week）记者了解到，皇庭广场定位于深圳的高端购物中心，位于深圳福田CBD，商业建筑面积约8.06万平方米。由深国商控股子公司融发公司开发。该公司1985年成立，注册资本500美元，主营业务是经营房地产业。深国商持有融发公司60%股权，另一个股东Powerland HoldingsLimited持有40%股权。
融发公司利用皇庭广场作为融资项目，从2010年7月开始上演高息换低息的大戏。
2010年，融发公司向渤海信托融资13亿元，借款期限为12个月。根据协议，借款利率约定为，半年以内年利率9.18%，期限超过半年以上的，年利率为15%。
根据融发公司2009年审计报告，该公司当年净利润亏损4870.5万元，资产负债率为115%，该笔借款主要用来偿还以前公司债务，其中3.75亿为偿还建行前期借款。借款后公司资产负债率基本不变。
深国商将这笔融资视为生死攸关的一幕。并在2010年7月19日表示，“如此次借款不能成功，公司将陷入短期债务危机，经营资产也将陷入被查封拍卖当中。尤其在当前国家宏观调控条件下，公司获得融资将更加艰难，可能陷入瘫痪中。”
贷款如约而至。一年后的2011年6月，渤海信托贷款也逼近期限。为及时归还这笔贷款，融发公司转向银行渠道贷款：从建设银行深圳分行获得12亿元。不过，仅归还渤海信托其中10亿元。
2012年3月，深国商再次从银行渠道切入信托渠道，抛出向平安信托举债12亿元的方案，以高息信托融资顶替原先的银行和信托贷款。
过程一波三折。根据该公司2012年相关董事会和股东大会议案，原拟同意融发公司向金融机构借款不超过17亿元，最终缩水为12亿元。
对此，深国商表示，经过多次谈判和沟通，与银行争取了较为优惠的还款方案，融发公司只需归还原银行借款12亿元中的7亿元，剩余的5亿元仍按照原借款期限和借款利率使用和还款。
从2010年至2012年，融发公司滚动借款37亿元，其中明确指出用以借新还旧的资金达20亿元。至此，融发公司的负债情况转为，平安信托贷款12亿元，建设银行深圳分行贷款5亿元。
2013年3月，中投信托加入深国商的债务漩涡。这是该公司少见的以低息置换高息的债务安排。深国商表示，本次借款置换后，利息降低，每年可为融发公司节省财务费用约1900万元。
今年4月，中投信托这笔贷款也面临到期。融发公司用一贯的新债置换手段，向西部信托贷款12亿元来顶替。不过，截至该公告日，仅收到新贷款8.7亿元。
过去一年，融发公司在银行渠道的贷款也变得比以往艰难。其主要债主是工商银行和农业银行。
2013年5月，融发公司再向工商银行深圳南山支行贷款7亿元。资金用途与此前多次类似：“主要用于偿还融发公司前期借款和皇庭广场开业前的装修、招商和前期推广工作”。
2013年年报显示，为获取工商银行这笔7亿元的贷款，深国商支付了735万财务顾问费。按照借款期限平均摊销，去年摊销近80万元。
2014年1月，融发公司与农业银行深圳分行国贸支行签订最高额综合授信，获得长达15年的12亿元长期贷款。贷款条件是，抵押皇庭广场房产证，借款利息为同期贷款基准利率上浮18%。目前，融发公司仅收到7.7亿元贷款。
股东质押99%股权，亏损近4000万
近期，深国商的融资动态改为股东大手笔质押贷款。
4月1日晚间深国商公告，公司董事长郑康豪及其控制的百利亚太投资公司、皇庭国际集团，已将手上持有的部分深国商B股质押给渤海信托和北京银行深圳分行，质押数3430.77万股。如果加上此前已经质押的股份，合计已达4550.69万股，也即是说，郑康豪及其控制公司持有的深国商股份中，98.69%都已质押。
4月25日，深国商发布一季报，亏损从年初的1896.4万扩大至3832.5万元。深国商称，亏损的主要原因为大型购物中心均有一定的培育期。公司核心项目皇庭国商购物广场于2013年12月25日开业，因开业时间较短，商场尚处于推广和培育期，营业收入少以及财务费用有所增加所致。
理财周报（微信公众号：money-week）记者查阅深国商年报，截至2013年末，皇庭广场已签约的商户面积已经占到总出租面积的60%。实际上，截至目前正式营业的商家还并不多，多数处于装修阶段。
皇庭广场能否成为深国商脱胎换骨的资产，尚待时日观察。不可否认的是，深国商债台高筑，债务压力与日俱增。
2013年报显示，深国商一年内到期的长期借款9371万元，长期借款6亿。可用于支付贷款的货币资金12.2亿元，但至少12亿元为新借银行债务，实则已严重资不抵债。
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