老外解不开的中国房地产之谜
今天中国地产行业的一举一动牵动着方方面面的神经，有着太多的难解谜团，以至于爱沙尼亚这个远在波罗的海边的国家的人们，也充满着热情、好奇与兴趣。这着实让笔者感受到了一番魔幻现实主义的意味。
□李 翔
笔者应邀赴爱沙尼亚最古老也是最大的塔尔图大学讲学已经两周了。让笔者大感意外的是，东道主对于中国市场的热情与熟悉。在与东道主交流时，从塔尔图大学经济学院的教授到他们的MBA学生，对于中国最关心的问题，居然毫无例外都是关于房地产泡沫的。为此，东道主还专门安排了一次以中国房地产泡沫为主题的报告会，邀请笔者主持。看来，中国的房地产行业真成了“宇宙第一产业了”。不管你喜欢与否，今天中国地产行业的一举一动牵动着方方面面的神经，有着太多的难解谜团，以至于这个远在波罗的海边的国家的人们，也对中国的房地产充满着热情、好奇与兴趣。这着实让笔者感受到了一番魔幻现实主义的意味。
爱沙尼亚是个人口约为130万，国土面积45万平方公里的小型国家。尽管在1991年前苏联解体后才宣布独立，如今却非常开放，经济快速增长，加入了欧盟并在2011年加入了欧元区。据世界银行[微博]的标准，爱沙尼亚已被认定为高收入国家。今天中东欧国家的经济，是欧债危机之后，欧盟少有的亮点区域。据爱沙尼亚央行最新的金融稳定报告，爱沙尼亚房地产价格在次贷危机时从高点跌落50％，尽管最近几年有所恢复，但仍然没有达到危机前的水平。爱沙尼亚房地产主要的境外投资者来自卢森堡和芬兰。笔者直观的感受是，尽管这边不少建筑都是前苏联时期遗留的，已显得有些破败，但完全看不到大兴土木的建筑工地。可能正是由于中国和爱沙尼亚的背景相差太大，他们对于中国房地产市场上高昂的租供比、炒成天价的学区房、买房可以送户口很不理解，对所谓中国住房“刚需”中的“丈母娘需求”更觉得不可思议。当然这倒是完全可以用人口结构因素来解释的，毕竟由于历史和政治的原因，波罗的海三国普遍男女比例失调，而且恰中国的人口结构相反，显著的女多男少。这自然让爱沙尼亚的单身汉觉得中国丈母娘“结婚先买房”的要求，神奇的好比天方夜谭。
中国的房地产市场岂止让爱沙尼亚人惊叹，今年的诺贝尔经济学奖得主、美国的罗伯特·席勒教授每次来到上海访问，都不忘提一下让他格外担心的上海房地产价格泡沫。而现实却是北京，上海和广州等一线城市的房价仍在以实实在在的涨幅在“证明自己”。这让成功预测了美国2000年互联网泡沫和2007年次贷危机的诺奖新科得主情何以堪？似乎这一次，外来的和尚念的经也不灵了。中国房地产市场似乎坚定不移要走出一条属于自己的路。不管政府如何严加调控，不管政策制定者高呼“开发商的血管里流得应该是道德的血液”，哪怕是假离婚，都无法阻止中国人购买住房的欲望。
难道中国的房地产泡沫果真不同于所有以往各国的泡沫？
历史已无数次告诉我们，是泡沫就终归是要破灭，尘归尘，土归土，不论曾经如何喧嚣，也终将归于沉寂，这既是经济周期的力量，也是经济规律的作用。大众情绪的癫狂是恐怖的。这种狂热能造成足够大的冲击，也能维持足够长的时间，但最终必然是经济规律的最终实现和泡沫破灭之后的一地鸡毛。
稍早前的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，减少办证环节，减轻群众负担；建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”；推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全。
事实上，2010年住建部就开始不动产统一登记联网，可是进展严重滞后。何以在现有信息技术条件之下，不动产统一登记迟迟不能联网，一而再，再而三地突破所谓的“最后期限”，以至于被新一届政府再次提出，其中的原因不言自明。正如李克强总理之前讲过的，触及利益，比触及灵魂还要难。
统一的，全面的不动产登记系统，是下一步推出长效性房地产调控制度的基础和前提。不论是房地产税还是计划中的遗产税，都离不开这一系统。想一想，为何限购这一行政化的手段，挡不住买房大军，为何房地产投资品的属性在中国这样一个人多地少的国家迟迟无法剥离，一个很重要的原因就是社会存量财富分配的不均。或者说，之前我国政府在利用税收等财政政策完善转移支付的力度还不够有效，缺乏一个长效稳定的制度来管理市场，稳定投资人预期。当房地产调控逐渐由行政命令向长效制度性建设转移的时候，中国地产泡沫的引爆点也逐渐来临。
我们对于新一届政府在长效制度的建设上，充满期待。相信伴随着制度的完善，中国的资本市场也将更遵从普遍的经济规律，对外国人也不再是那么“离奇”。这无疑会有利于中国进一步吸引海外资本，更有力地推动人民币国际化。
（作者系英国约克大学金融学博士，现任教上海大学国际工商与管理学院）
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