■ 楼板价逾万元“规模化房企不在乎一城一地得失”

　　数据来源：上海市规划和国土资源管理局 制图 张泽红

　　上海土地市场高温仍未退。

　　7月10日，上海市规划和国土资源管理局公布，嘉定区普通商品房用地——菊园新区柳湖路以东、环城路以北地块，当天以13.1666亿元成交，折合楼板价10405元/平方米，溢价率为60%，竞得人是上海禹洲房地产投资有限公司（下称“上海禹洲”）。

　　中房信分析师薛建雄称，这幅纯宅地属嘉定新城板块，实际位于嘉定新城与老城之间，目前该板块的房价经过一年多的回调，最高也不过1.85万元/平方米，而此次该地块的楼板价已超过1万元/平方米。

　　上海禹洲营销负责人昨日称，这是该公司在上海拿下的第一个纯住宅项目。此次拿地，主要是对嘉定区域市场较为看好，希望以后将该项目做成品质较好的特色楼盘。上海禹洲隶属于总部位于厦门的禹洲地产（01628.HK）。

　　“暗标”竞拍

　　据前述上海禹洲营销负责人介绍，禹洲地产2005年进入上海，已先后进驻上海、北京等9个城市。

　　官网资料显示，在拿下嘉定项目之前，禹洲地产在沪至少有6个项目，其中5个位于浦东，1个位于金山，包括“禹洲·金桥国际”、“禹洲·惠南茜尔斯”、“禹洲·蓝爵”等。

　　上海某本地开发商称，禹洲地产进入上海市场这么多年，旗下项目多为商办，从来没拿过纯宅地，这次算是如愿以偿，“但10405元/平方米的楼板价确实太高了，照这个楼板价，日后房价起码要2万元/平方米以上，才能有钱赚。而目前嘉定新城的房价，还很难达到这个水平。”

　　楼板价“偏高”的原因之一，可能是投标方式。

　　据薛建雄介绍，此次土地拍卖采用的是“暗标”的方式，这意味着竞买人只有一次书面报价的机会。有4家公司参与竞价。薛建雄称，禹洲地产的出价比第二名高了3亿元左右，第二名的楼板价仅8000多元/平方米。

　　某港资房企副董事也说，从出价远远高出其他竞标者的架势来看，这块地禹洲地产是志在必得，“虽然从溢价率看，60%的水平不算太高，但超过1万元的楼板单价确实偏高。”

　　关于此次拿地的价格，前述上海禹洲营销负责人不愿置评，仅是简单回应，“每个公司都有自己的策略”，“我只能说我们对未来市场较为看好。”

　　2012年年报显示，禹洲地产全年合约销售额比2011年上升52%，至65.29亿元。

　　前述上海当地开发商分析，上海宅地本来就紧缺，而禹洲地产又是上市公司，对土地储备、业绩等有要求，“如果是一家非上市公司，出价可能未必会这么猛，也会去算一下经济账，而对于上市公司来说，哪怕有一点微利，报表就能过得去。”

　　在该开发商看来，此次竞拍采用的是暗标的形式，此举可以避免盲目举牌导致溢价率过高，同时也能够使拍地利润最大化。“其实照目前土地市场的热度及开发商的拿地热情，即便是明标举牌，可能最终的成交价格也能达到目前这个水平，只能说大家对未来预期较为看好吧。”

　　“战略性”进驻

　　禹洲地产的上海突进，可谓中小房企进军一线城市的一个缩影。

　　单以福建背景的房企为例，今年6月27日，青浦区商办、餐饮旅馆业用地——徐泾镇会展中心3地块（02-01）以47.21亿元成交，折合楼板价8539元/平方米，刷新当时上海的年内总价地王纪录，竞得人中除了绿地，便有一家福建公司——福建泰坤贸易有限公司。

　　另一家福建房企阳光城（000671.SH）也参与了上述徐泾地块的竞拍，但未能得手。创始于福州的阳光城已在沪有多次拿地经历，该公司去年还将管理总部迁至上海。

　　除了福建军团，今年5月，长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块以46亿元成交，竞得人也是“名不见经传”的北京福润天成房地产开发有限公司。

　　而同样盯上前述嘉定地块的，还有大连友谊（集团）股份有限公司（000679，大连友谊）。7月9日，大连友谊公告称，将通过子公司参与该地块竞拍。大连友谊称，上海房地产项目的开发，是大连友谊挺进一线城市的第一步，嘉定项目对其发展“具有战略意义”。不过，该公司最终未能竞标成功。

　　2012年年报显示，大连友谊旗下的两大主要收入来源分别是零售和房地产，占整体收入的比重均超过40%。其中，房地产业务上升势头不错。2012年，该公司房地产业务收入14亿元，比2011年上涨33.81%；而零售业务收入16.4亿元，比2011年下降7.6%。

　　“现在拍地都是在看预期了，地价和房价已经难以匹配。”某央企开发商投资部负责人说，比较合理的情况是，地价占房价的1/3。现在地价已占了房价的1/2甚至更多。

　　不过，该负责人也指出，一些市场化、规模化的房企，并不在乎一城、一地的得失，“有的企业拿地是战略性的，比如为进驻某个城市，拿的地要好要有知名度，对于上市公司更是如此。如果屡拍不中，最终只能出高价。”

　　宅地竞夺热潮

　　当下土地市场的热度，让受访业内人士多有感慨。

　　某港资房企副董事则认为，和目前嘉定新城的房价相比较，前述嘉定纯宅地块的最终成交价格确实比较高，但近期成交的所有土地几乎都存在这个问题，“现在的地价已经难以再用周边的房价水平来测算、倒推，照近期土地市场拍出来的价格，很多地块所处区域未来两年房价要有30%的涨幅，开发商才能盈利，而且是微利。”

　　据某上市房企分管拿地的总裁助理介绍，按前述嘉定宅地的成交价格，日后项目售价要达到2.2万元/平方米才能盈利，而目前嘉定新城楼盘很多，价格短期内很难超过2万元/平方米。“根据这块地2.3的容积率，开发商可以在建一些高层公寓之余，再建一些联体别墅，增加盈利空间。”

　　在上海某当地开发商看来，今年以来上海虽然推地较去年频繁，但纯宅地的供应量还是偏少，每次纯宅地出让都会引来企业的一致关注。

　　综合上海中原地产和21世纪不动产昨日的统计数据，今年1月份至今，上海已经成交了纯宅地13幅，较去年同期（同比）增加6幅；成交土地面积76.82万平方米，同比增加113.35%；成交总价133.04亿元，同比增长617.03%；平均楼面地价为10800元/平方米，同比增加146.69%；平均溢价率为52%，同比增加28个百分点。

　　某央企开发商投资部负责人认为，近期一线城市和一些发达的二线城市，均出现了纯宅地价格过高过热的情况，“开发商经过上半年的跑量，需要补仓，而上半年各地推出的纯宅地较少，一有出让就会引来多家房企争夺。一些房企两次、三次拿不到，最终会在某一轮竞标中激进一把，高价杀出。”

　　上海中原地产称，按上海市规土局的公告，上海7月预计还有宅地进入出让环节，总面积为18.93万平方米，出让底价总计为17.54亿元，其中松江1幅，嘉定2幅。

　　录入编辑：李琪

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