在中央调控不放松的基调下，楼市将迎来新一轮房价博弈潮

　　■本报记者 李木子

　　从表面来看，70个大中城市住宅销售价格上涨的脚步开始放缓，但对比去年同期数据却发现，房价指数继续冲高。无论是新建商品住宅，还是二手住宅，一线城市均走在涨幅榜的前列。

　　全国房价涨声一片

　　国家统计局昨日公布的数据显示，5月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为65个和64个，均比4月份减少了2个。新建商品住宅环比价格上涨的城市中，桂林市涨幅最高，为2.9%；二手住宅环比价格上涨的城市中，北京涨幅最高，为1.7%。虽然从环比来看，房价涨幅的脚步开始放缓，但同比涨幅却在继续冲高。新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数分别为69个和67个，比4月份分别增加了1个和3个。

　　一线城市的涨幅尤为明显。统计数据显示，新建商品房价格指数中，广州同比涨幅15.5%，北京同比涨幅15.2%，深圳同比涨幅14%，上海同比涨幅12.2%。二手房指数中，同比涨幅最快的也是一线城市，北京同比涨幅12.8%，广州同比涨幅9.9%，上海涨幅9.2%，深圳涨幅8.3%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，从发布的数据来看，5月份房价涨势继续减缓，主要体现在两个方面：一是环比价格上涨的城市个数减少，环比下降的城市个数增加。其中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数均比4月份减少了2个，环比下降的城市个数比4月份分别增加了1个和2个。二是环比涨幅收窄。其中，新建商品住宅价格环比涨幅比4月份缩小的城市有34个，福州、郑州、广州、成都的新建商品住宅价格环比涨幅缩小幅度均在0.6个百分点以上；二手住宅价格环比涨幅比4月份缩小的城市有30个。5月份，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数比4月份略有增加，既有房价环比上涨的原因，也有去年同月对比基数相对较低的原因。

　　“需要注意的是，虽然环比涨幅放缓，但同比涨幅继续冲高，根据中原统计数据，新建商品住宅指数平均同比达到了5.65，二手房住宅则达到了3.05。虽然涨幅微缓，但整体市场上的恐涨预期未变。”中原地产研究部总监张大伟提醒记者。

　　政策落实是关键

　　5月份以来，全国主要的一、二线城市纷纷出现地王，土地溢价明显上涨。开发商对土地价格看涨，将传导影响对新建项目的销售及购房者预期上。

　　从目前全国楼市看，一、二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。如果在2013年，楼市信贷不收紧，房价必然继续上涨。这也凸显了调控的难度。特别是一线城市，虽然“国五条”后限价政策相对较严格，但整体上涨趋势依然明显。 张大伟表示，“楼市调控进入了政策落实期。”

　　刘建伟也指出，房价环比和同比上涨的城市个数仍然较多，房地产市场调控还需继续抓好政策落实。

　　房企相对宽裕的资金面增加了调控的压力。从A股上市公司今年一季度财报的数据显示，一、二线房地产企业短期资金相对宽裕，其中一线企业尤为充裕，同时房企海外融资依然积极，企业仍有扩张动力。然而，受供应不足影响，近期土地成交量连续保持低位，由于房企拿地意愿依然强烈，流标率大幅降低。预计未来房企拿地意愿仍将积极。

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫同样认为，若无后续政策跟进和落实，房价会延续上涨趋势。在中央调控不放松的基调下，楼市将迎来新一轮房价博弈潮。

　　经济手段有望补位

　　与经济手段相比，限购、限贷、限售等行政手段具有见效快，而且效果明显的特点，因此，在房地产调控中被多次使用，然而，运用行政手段进行调控具有负面效果。因此，在调控初步见效后，加大经济手段参与调控政策比例的意见就被屡次提及。

　　今年3月末，国土资源部副部长胡存智表示，2013年房地产调控要在保证充足供应量的前提下做好的事情中，首先就是适时把行政手段转为经济手段。行政手段虽然见效较快，但是“副作用”也大，同时执行起来有困难。其次就是调控政策要有精确的针对性。房地产市场是相对独立的，或者是相对隔离的区域性市场，不同的城市间差别很大，无论是房价还是供应量都会有很大的差异，因此调控政策要有差别化、有精确的针对性。

　　继续严格实施差别化住房信贷政策，被认为是继续抑制房地产投机投资行为的重要手段。

　　4月7日晚间，北京住房公积金管理中心和央行营业管理部发文表示，北京二套房贷款首付上调为七成，有贷无房者仍旧执行六成旧标准，两份文件中都没有提及调整二套房贷款利率。

　　虽然北京二套房贷首付比例仅提高一成，但中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，这一成首付款的“杀伤力”极强，购买二套房多为改善型需求，对住房面积、位置的要求相对较高一点，首付款提高对选择二手房作为改善住房的购房者影响极大，一般二手房贷款评估值都低于实际交易值10%，按照首付七成计算，购房者只能获得两成左右的贷款。

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