理财周报记者 田小蕾/文

　　 也许很多人不知道，中海地产的办公楼就在自己的标志性建筑“深圳中海华庭”小区内。一进小区门口右手边一栋白色的16层大楼，就是中海大厦。

　　 外界还搞不清楚的是，在国内口耳相传的中海地产，其实是在香港上市的中国海外发展有限公司。

　　 2000年建起的中海华庭，是当时国内数一数二的高档小区。与其贵气不同，同驻一小区的中海大厦异常简朴。既没有金碧辉煌的外表，也没有豪华的内部装修。大厅里除了水池和金鱼，没有其他装饰物。

　　 中海地产在市场上却没这么低调。今年上半年，公司实现净利润增长17.7%至83.8亿港元，折合人民币68.7亿元，近万科两倍，位居行业第一。

　　 这一切，让公司的掌舵人郝建民变得异常神秘。

　　毛利高出万科10%

　　 中海大厦所处的深圳市福田区福华路，12年前周边还一片荒凉，如今这里已是深圳的CBD。未来的深交所办公大楼、中国平安(微博)、华林证券、新华保险等多家金融机构驻扎于此。

　　 而中海华庭经过12年岁月的打磨，价格从最初的8000元/平米涨到了如今的60000元/平米，80平米两房的月租金在6000元左右。

　　 郝建民的办公室在中海地产大厦的15层，这里正在装修。“已经12年没有动了，这里也该装修下了。”据中海地产内部员工透露，郝建民经常深圳和香港两地办公，但在深圳主持工作更多一些。

　　 在工作人员眼中，自己的老板是一个既温和又简朴的人，保持着老中海人艰苦奋斗的作风。

　　 1987年毕业于沈阳建筑大学建筑工程系的郝建民，一毕业就进入中海地产母公司中国海外集团的控股公司做建筑工作。两年后，他被中建筑派往香港，就职中国海外集团有限公司。2002年，开始主持中海地产，任中海地产总经理。

　　 郝建民对成本控制得异常严格，也就造就了中海高达40%的毛利率，高出万科10个百分点。

　　 2012年上半年，万科虽然以625亿元销售额领跑房地产企业，比中海地产高出近100亿元，但净利润仅37.3亿元，为中海地产的54%。

　　低3%的银团贷款

　　 “整个链条的成本控制都很严，一开始的融资成本就比较低。”一位跟踪中海地产的分析师告诉理财周报记者，“从香港获得银团贷款的利率相对于内地贷款年利率，要低3个百分点左右。”

　　 在多数房地产企业在为融资发愁的时候，2012年4月，中国海外发展有限公司(下称中海地产）宣布，与12家银行组成的银团签订一项76亿港元三年期的俱乐部贷款。

　　 业内人士表示，内地在香港的上市公司能获得银团贷款的并不多，“银团贷款并非随便哪个企业都能做，这需要雄厚的资本规模和多年的业绩积累，让银行看到公司的可持续性。”北京某房企董事长说，这不仅需要该公司与众多银行有良好的业务来往及信用记录，还需要该公司拥有大规模的可投资项目。

　　 早在2010年2月，中海就与中银香港、交银香港、工银亚洲等10家银行签署了80亿港元五年期银团贷款，主要用于房地产发展。2011年5月，中海地产又与11家著名银行组成的银团签订一项62亿港元五年期的银团贷款。

　　 其实，2011年的银团贷款，中海地产原计划规模50亿港元，由于得到各银行的热情响应，公司最后决定将银团贷款规模增加至62亿港元。

　　 “郝建民在香港建筑行业已经得到认可，并积累了与国际大金融财团合作的宝贵经验。”上述分析师说。

　　“抠”出来的毛利率

　　 提及中海地产的高毛利率，上述中海地产的员工感叹说：“其实都是郝总领着我们抠出来的。”

　　 或许让郝建民感到无奈的是，经常会有业主看到公司净利润那么高，抱怨中海都把钱抠掉了，没有给业主多少实惠。“其实在融资、营销、管理等各个环节的费用都精打细算。”上述员工说。

　　 郝建民除了有银团贷款的号召力，还制定了一个营销费用的底线：一线营销费不超过销售额2%。“这已经比万科低近2个百分点。”北京某券商地产行业分析师指出。

　　 2012年半年报显示，前六个月中海地产销售费用折合为5.3亿港元，占销售额的1%左右，而万科集团销售费用达到12.4亿元人民币，几乎是中海的2.3倍。

　　 知情人士说，中海控制成本的营销措施非常细密：建立广告及市场推广计划、预算的执行及监督；完善营销成本管理招标体系，控制广告制作费用；降低媒体发布折扣点，直接降低广告费用。

　　 与此同时，郝建民在人员方面也采取精简策略。据了解，目前中海地产人均创收0.18亿，2012年上半年行政管理费用4.8亿元，而万科则花去8.4亿元人民币，比中海高出40%。

　　 瑞银指出，中海外销售及一般行政开支对销售比率仅3.8%，较去年降低10%，为同业最低。

　　利润率底线10%

　　 熟悉郝建民的人都说，郝建民是一个温和、稳健的人，他不喜欢冒进，也不喜欢搞复杂的事。

　　 他给中海定下的拿地规则是：利润率不低于10%。1998年，中海地产在香港以较高价格拿下的地块价格下跌惨烈。“受过伤，所以现在很谨慎。”

　　 不久前，因拿地价格达不到10%利润率要求，中海地产放弃了广州和合肥的地块，被万科拿走。

　　 今年年初，郝建民在业绩会上透露，今年计划投资额600亿港元，其中包括新增土地投资额250亿港元，新增土地面积目标720万平方米。截至2012年8月，今年公司累计新增土地储备413.8万平方米，其中新增权益土地储备386.6万平方米。与中海地产年初目标仍相去甚远。

　　 中海高管表示，上半年购买土地较少，不过今年下半年到明年上半年是比较恰当的买地时机。

　　 业内人士告诉记者，2011年中海地产在土地价格低迷时“反周期操作”，激进购入20多幅地块，所以今年上半年拿地意愿不强。而这种做法也让中海地产的土地储备成本从3500元/平方米下调至2395元/平方米，降低了31.57%。

　　 郝建民降低拿地成本的另一个方法是收购。2010年3月，中海斥资30.72亿港元收购光大地产，而后者在全国拥有170万平方米的土地储备，折合楼面价每平方米只有1600元左右。

　　 另外，郝建民不青睐旧城改造。“因为涉及搬迁问题，票据也比较复杂，所以会拖延周期，成本也难以控制。”