章剑锋

　　所谓商品房空置率无法统计云云，当然是没有根据的。

　　商品房的空置，和所有事物一样，也存在一个结构性的问题。要厘清空置率，不能忽略具体的结构构成。客观说来，商品房的空置一般可以分为两类，待售房屋与已售房屋。

　　待售商品房很好统计。官方给出的数据，是截至6月末，全国商品房待售面积为1.9亿平方米，同比增长了6.4%。刨去其中的商用物业待售面积，有好事者算了一下，若按每套100平方米面积计算，待售的住宅类房屋为100万套左右。这一比率是确定的，也是可以监测到的。但对此类空置，一些部门却不认可，强调这只是待售面积。此言并不确切。

　　待售面积，虽然是开发商的短期库存或不确定状态下的库存，但这也是一种动态空置。如果不承认这一点，一味只强调它的短期属性和拟交易性，这就是在以权属变动为唯一根据的事先预设，以为这是有效的存量，最终是要被卖掉、被消化掉的。可这却不是统计部门应该考虑的问题，更不可以成其为一种统计参考，从而将这部分空置比重从真实空置率中排除。

　　之所以说商品房积压在开发商手中同样也属于空置，也必须计入空置总量，理由很简单，这些房屋并没有被利用起来。作为唯一产权人的开发商，这些房屋搁在他们的手里，空置就是一种实实在在的状态。不用管这是由于市场不景气引起的滞销，也不用管是由于开发商的囤积居奇所致，更不要去管它是否将售而未售。统计数据只要注重一种真实存在，作真实性、状态性的描述就可以了。

　　对于这部分空置，监管部门可以有动态监测，就像统计局和发改委每一季度发布的全国70个大中城市房价变动数据一样，是能适时掌握的。

　　至于已售房屋的空置，换种说法，可以叫做“空住”。民间当下流行的黑灯率、水电表零走字等观测手段，主要是针对这一空置环节派生出来的。笔者以为，有必要考虑纳入到空住率监测指标体系，并予以强化。倘若在每个小区里安排相应数量的居民统计员，固定、长期地跟踪黑灯率和水电表走字率，此外，每个住宅项目的房屋装修率、物业费缴交率，也可一并纳入，并予以整合互补，空住率也就不难求解了。

　　以上办法之所以可行，是因为存在一个前提。中国每一年度的房屋动工、竣工、销售这三个源头环节的数据，在发改委、土地、建委和银行系统，都有专门的信息管理，随时可以调出来看。由于实行过程性监管，一年之间批了多少地、正在盖而且盖成了多少房、挂牌发售总量又是多少，总量是确定和不变的。现在为了弄清楚具体空住率，我们要做的无非是选择工具，细化分工，深入到每一个点上采样监测。若倚借民间的智慧，加以融合改造，将这种办法常态化、机制化，也不失为一项好举措。

　　还有一种更为隐性的空置现象，最是复杂，对监控技术提出了更高要求。这种隐性空置，包括投资性或投机性购房所产生的房屋再盈利，比如用来获取租金，即是常见一种。在很多人的观念里，既然是投入使用了的房屋，就不再算进空置率了。但这并不确切。空置不应只有使用与不使用一个界定标准，还须要看是谁在使用？使用权的属性是什么？通常，产权人的使用和非产权人的使用是两回事。非产权人的盈利性使用，可直接视为由于炒买或投资引起的空置。一个产权人，名下可能有三、四处房产并存，这就等同于其名下存在三到四个空置指标。当他拿来用于盈利时，不管他委托给谁来代为填充和行使，房屋的权属是无法改变的。哪怕产权人准备将这些房屋处置变现，在变现之前，也存在一个空置期。在此期间，同样要计入空置总量。

　　有关此类隐性空置，并不特别难以辨识。还是那样一个前提，总量是确定不变的。商品房交易在开发商那里固然被分解成每个分散和独立的个体项目，而在房地产交易管理部门则会汇集到一起，这种痕迹管理也是清楚的。现在无非就是要统计一个重复购买率或多套置业率。如果监管真正无懈可击，那么只要找到职能部门的记录，就可以知道究竟有多少人有二次、三次乃至更多次的购买行为。除此之外，特别需要引起注意的，是存量房（二手房）的交易渠道，里面大有文章。很多隐性空置，会在中介、经纪环节得到体现，以便转移所有权。那就去查一查房屋中介市场里的挂牌率吧，我相信，有超过90%的挂牌都可以计入空置率。

　　空置率本身不是谜，谜一样的，是人心。受此干扰，怎么样细致入微地摸清楚情况，却是不容易了。高空置率出现的原因，无外乎与钱、权有关联。一旦掌握了真实的空置情况，就相当于揭开了三个盖子：一，究竟是谁在炒买、投机；二，究竟是谁在市场里进行资金流转和利益输送；三，究竟是谁在市场里兴风作浪，扛抬价格。就此而言，空置率背后委实存在一个更大的谜团。但这并不妨碍我们的技术性讨论和梳理。（作者系房地产事务专栏作家）