《投资者报》分析员 李静

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　　2010-1-18

　　针对近期市场热议的物业税问题，《投资者报》双周分析进行了热烈讨论。为何提出已有6年之久的物业税，迟迟无法出炉？什么因素制约着它的实施？讨论结果认为，物业税的征收是大势所趋，但依然面临着三大困难。对于投资者来说，物业税的征收将对房地产企业的业绩增长形成一定程度上的打压，建议投资者近期对该板块持观望态度。

　　征收物业税是大势所趋

　　事实上，“物业税”的提出已有6年之久，但至今仅停留在“空转”阶段，并无任何实质性的推进。唯一的变化就是已经在10个省市进行模拟评税的动作将要扩大至全国，但对于具体的实施时间，依然没有明确的消息。

　　针对我国的情况，开征物业税有一定的必要性。

　　首先，开征物业税有利于抑制房地产投机，规范房地产市场运行，规范和引导房地产健康发展。物业税开征之后，政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利，对于投资者来说，如果政府要抑制投资，可能会提高税率，增加保有环节的成本，成为红利获得者，投资者的风险系数大大增加。除非房地产进入显而易见的涨价轨道，否则，购房投资者将三思而行。

　　其次，从国外的经验看，房地产税是州以下地方财政的主要收入来源，比如美国，排除季节性因素，房地产税(财产税) 约占地方财政收入的32%，如果扣除联邦和州的转移支付收入，约占50%。因此，改革现有的房地产税制，将房地产税逐步培育成为地方政府财政收入的支柱税源，是开征物业税的一个重要目标。

　　而对于地方政府来说，1994年开始的分税制，使得地方政府财权不足，地方财政收入压力增大。特别是2008年以来，为保增长，中央和地方都拿出不小的财力支持投资，更是给地方财政压力雪上加霜。物业税开征后，如果基本保持了和国外多数国家一致的征税模式，将会在一定程度上充实地方财政“金库”，缓解财政方面的压力。

　　当然，物业税时间跨度之长，也表明政府在这个问题上较为谨慎，但也显示出政府的决心和信心，预计未来物业税的征收将以渐进的方式推进。

　　可以说，物业税不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的大变革；不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。

　　面临三大制度性问题

　　但是，由于制度、技术等方面的因素，物业税的开征面临着三大困难。

　　首先，中国房地产产权状况混乱，制约着物业税的征收。

　　物业税是一种基于产权的税种，前提自然是财产的产权清晰，权责明确。但目前我国尚缺乏明晰的产权制度，房产性质多样化、产权不清晰、产权和使用权分离等问题突出。出台不久的《物权法》，也仅仅只是一个基础性法律，很多相关的细则仍有待完善，配套法律仍需不断出台。

　　其次，土地出让金是否纳入税基争议颇多。按照法理，土地出让金的性质类似于租金，即政府将其拥有的土地，租给使用者并获得收入，属于“租”的范畴。而物业税是政府为实现公共管理职能收取的费用，属于“税”的范畴，两者都征收也说得通。但是，对于纳税人来说，税收负担的加重，会增加不满情绪，且有可能使得有效需求不能释放，严重打压房地产。

　　再次，征收技术尚不完善。物业税的征收极为复杂，不仅需要高素质人员队伍和房地产评估机构，去评估衡量房产的价值等等，还需要过硬的计算机管理系统、申诉机制和信用体系的完善，以及房地产评估制度的建立和完善，是一项系统的工程，需要一定的时间去完成。

　　尽管困难重重，但是将来果真实施物业税征收，其带来的正面影响也比较明显。

　　一方面，物业税的开征，实质上并不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的变革和完善，因为，从国际经验上来看，不少发达国家早已开征物业税。

　　另一方面，很多人把政府开征物业税，理解为政府旨在打压房价才出此政策，实际上，物业税的开征，在一定程度上会打压房价，但这并不是最终目标，政府更主要的着眼点是对房地产价值链条的普遍调整，使其沿着健康的道路发展前进。

　　当然，物业税更不是对不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。

　　当然，对于投资者来说，物业税开征的传闻，已经打击了一部分市场信心，如果真的开征，最直接的就是抑制房地产需求，可能会使房地产市场走向拐点，致使市场对房地产板块的预期会更为糟糕。所以，建议投资者近期对地产板块持观望态度。