姜山

　　随着12月31日房地产相关优惠政策时限的日益临近，有关取消交易税费优惠和上调房贷最低利率优惠的报道不绝于耳，对于其存废的争议成为焦点。

　　去年底为了摆脱经济危机的冲击，国家决定实施房地产交易税费优惠以及降低房贷利率优惠至最低7折以来，房地产市场呈现出量价齐升的现象，周二统计局公布的10月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比9月扩大1.1个百分点，连续第5个月出现涨幅扩大的现象。

　　房地产市场的回暖在一定程度上帮助宏观经济得以迅速走出谷底，但由此伴随而来的则是原本就十分突出的房价收入比这一矛盾在部分大城市体现的更为明显，因此不少市场人士均认为，房地产优惠政策到期不应考虑延续。

　　去年的房地产交易税费优惠覆盖面极大，对于二套房的房贷利率在实际执行中放松的迹象也十分明显，由此带动了投资性购房的再度升温，而投资性购房这一因素原本就是推动部分大城市房价走高的重要力量。尽管有部分投行的研究人员认为投资性购房也是房产需求的一个重要组成部分，但在目前国内现实的社会环境下，过高的投资性购房占比会显着激化社会矛盾，加重大城市普通居民的购房难度，在保障性住房尚未成为覆盖低收入居民住房需求的主要力量的时候，过高的投资性购房比例显然不符合全社会的利益，因此，无论是交易税费亦或是二套房贷利率方面，在年底到期的均不应再给予优惠，以免继续推高投资性购房的占比，产生更大的房地产泡沫。

　　但与此同时，对于居民首次购房或者换购改善性住房的，交易税费和利率上的优惠仍应考虑延续。应当看到，去年以来交易税费的下降和利率上的优惠在一定程度上降低了普通居民的购房负担，如果在年底到期时不再延续，在目前的房地产市场环境下，只会变相加重居民实际的购房总体支出，进一步推升房价收入比的数值。从历史的经验看，以高交易税费和利息负担压制居民的购房需求，只会将刚性需求的时间暂时延后，一旦市场环境出现改变，房价短期之内就会大幅攀升，这一点在2007年和2009年的上海房地产市场都有过非常明显的表现。

　　除了在对于居民的房地产交易优惠政策上面要体现有保有压之外，对于房地产商也应采取类似的政策，以进一步推动中低价商品房和保障性住房的建设。虽然国家在去年4万亿的经济刺激政策中对于保障性住房着力甚多，但从今年以来的实施结果看，效果却并不理想，截至8月底的全国保障性住房完成投资率仅为23.6%，地方政府政策执行不力难辞其咎。为了保证财政收入，地方政府今年以来更倾向于大幅批租商品房用地，而非在需要大量财政支出的保障性住房上投入精力，在这种情况下，原本就十分突出的中低收入居民购房难进一步出现升温。

　　在流动性极度宽松的情况下，房地产商天价拿地后囤积的现象重燃，值得注意的是，随着一大批内资地产商赴港上市，土地储备多寡成为其估值和吸引境外投资者的重要筹码，由此进一步推动了房地产商拿地的热情，比如近期拿下上海迪斯尼地块的开发商据报道就是为此进行准备，如果不能对这一现象加以重视，采取适当的措施遏制愈演愈烈的地王争霸战，2007年地王频现之后的市场萧条恐怕又会重新显现。因此，政府必须通过适当的政策鼓励房地产商更多的将精力放在保障性住房方面，对于大量囤积土地而不开发的地产商，在融资途径等方面应当严格加以限制，以防止类似的现象重复出现，形成更为巨大的房地产泡沫。

　　笔者以为，目前的房地产优惠政策如果到期一刀切，对普通居民可能有一定影响，但如果不加区分的一概延续，也不具备实际的可行性，如何做到有保有压，使房地产这一行业在继续拉动经济回升的同时，不再激化目前社会上的住房难这一矛盾，是决策者应当深思熟虑的问题。

　　（作者系东航金融注册金融分析师）

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。