理财一周报记者/是冬冬

　　在热盼楼市降价的期望中，本周部分楼盘的促销风使得不少购房者欣喜不已，以为房价即将迎来拐点。就在此时，上海豪宅市场却热火依旧，易居中国报告显示，十一前将会有13个楼盘报价超过10万元每平方米。

　　一边是豪宅热销，一边是普通楼盘促销，楼市两极分化再现。而在自去年下半年开始的一路上涨行情下，外围楼盘俨然成了修正价格上涨过快的牺牲品。

　　郊区小恩小惠为营销

　　虽然目前部分楼盘一反常态，推出了不同程度的促销优惠。例如，在顾村板块的绿地旗下的“公园7号”推出了最高可达4万元的优惠；位于浦东周康地区的绿洲康城亲水湾上月底新开盘的装修小高层10号楼，也打出了9.5折优惠；艺泰安邦、保利林语溪也推出了不同程度的购房优惠条件。

　　但是仔细研究其开盘以来的房价走势，就不难发现这些促销楼盘的成交均价都已大幅上涨。易居中国分析师薛建雄向理财一周报记者表示，以“公园7号”为例，去年8月的成交价在5000多元一平方米，而今年8月已经涨到了10000多元一平方米，上涨了一倍，相比它三四万的促销，显得微不足道。同样，绿洲康城亲水湾半年成交均价由今年1月的9000多元一平方米上涨到8月的13000多元一平方米。

　　那为何现阶段开发商会进行打折促销？薛建雄表示，这只是开发商的一种营销手段而已，目的是为了吸引购买力，因为前期房价向上冲的时候，购买力大量被释放后，现在购买力不足，也就造成了目前市场有点冷，所以才会进行楼盘打折。

　　“促销只是开发商的一种营销手段而已，好比原来定价1万元没人买，现在先提价到1.1万元然后再总价优惠5万元，但却卖得好，实际依旧没有便宜。”薛建雄分析道。

　　豪宅屡创新高

　　相对普宅的销售，上海豪宅市场一片看好。上周中海地产以70亿元夺得中国新地王的称号，促使豪宅进入新一轮的高价热卖。

　　去年5月开盘报价高达6.88万的虹口北外滩楼盘白金湾府邸在过去一年半时间里的实际成交均价在2.4-7.2万之间，然而进入8月后就把均价提高到11万，最高达到16万。2007年10月以2.8万开盘的徐汇滨江楼盘尚海湾豪庭，过去2年里实际成交均价在2.6-4万之间，近期打算推出新一批号称“江钻”的房源报价也达到8万，部分顶级的房源超过10万。而即将推盘的卢湾滨江豪宅，绿地的海珀日晖报价也达到10万。加上，如翠湖天地嘉苑、翠湖天地御翠和世贸山庄等传统豪宅，目前，上海报价达到或超过10万的楼盘已达到13个之多。而易居中国CRIC系统的数据显示，今年1-8月实际成交均价4万以上的新建在售楼盘就多达30个

　　一个个豪宅的推出，说明目前上海高端楼市潜力巨大。薛建雄分析道，国际经济增长和国际影响力的提高，使得国内高端住宅购买力大幅提升，同时越来越多的国际精英向上海聚集，也是上海豪宅市场保持上升的主要原因。而社会财富的急剧膨胀，也将让豪宅的需求上升。

　　短期拐点还为时尚早？

　　9月上半月，本市住宅成交量仅为73.17万平方米，环比减少了6万平方米。而住宅成交均价此前已经连续4周下滑，虽然上周均价为17319元/平方米，环比上升6%，远低于8月中期19603元的历史单周最高价。高端豪宅依旧走高，普通住宅持续波动。那么目前的状况是否意味着楼市房价的拐点即将到来？

　　薛建雄认为，从今年的形势来看，房价还没有下跌的趋势。而且目前全市在售的楼盘有200多个，打折促销的不超过10个，说明不了什么。“个别楼盘的促销行为是一个正常的市场现象，不应该把它作为跌价的标志，每年的春、秋季房展会之前都会出现这样的情况，在今年的春季房展会期间就有不少楼盘在打折，往年都是同样的情况。因为每年的房展会前，市场都比较冷，开发商为了刺激市场而选择促销。”薛建雄说。

　　普通住宅的促销未必能吸引住购房者，经历了中国房市重重考验的购房者，不少选择持币观望。相对升值潜力有限的楼盘，购房者情愿选择不促销不打折、“综合素质”较高的楼盘。面对普遍高涨的楼市，短期的促销不会改变理性消费的观念，不轻易为小恩小惠而“折腰”。相对来说，购买豪宅相当一部分是为了投资，“物以稀为贵”，选择量少质优的不动产成了投资者不二选择。

　　然而，易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，从行业综合经济指数看，还没有出现拐点。但从分指标来看，成交量从7月份已经开始下滑，6月份最高，7、8、9月的成交量都是持续下滑的。但价格有滞后性，目前还不是拐点，从8月份的数据看，还是保持增长，但增幅趋缓。“按照这种态势，我估计第四季度，价格会出现拐点，到时不仅仅是几个楼盘，而是整个行业。”杨红旭说道，“现在个别楼盘的促销，说明他们已经看到了一些楼市迹象，经营压力比较大，降价迟早会有，只是现在有些楼盘就开始了，这也算个征兆。”杨红旭估计，如果下半年，整个外部基本面不变，如宏观经济政策依然保持逐渐复苏的态势，货币政策依旧宽松等，第四季度房价的主基调将会是下行。

　　不过，目前在大部分业内人士看来，不论是上海，还是北京，全国房价短期内仍然看涨。

　　理财一周独家稿件声明

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。