宏源证券房地产行业研究员 杨国华

　　开征物业税，涉及房地产市场的多个主体，包括政府、开发商和购房者。

　　对于政府而言，实施物业税，并使之成为地方政府的主体税种，则不仅有利于扩大政府的财政收入，而且有利于政府将更多的税收用于土地开发和城市基础设施建设等城市软环境经营，改善投资环境，带动城市物业升值和城市水平的总体提升。其次，不动产不易隐藏，征收面广，所以物业税收入较稳定，这样也可以避免地方政府财政收入的剧烈波动性。

　　对于开发商而言，为保持房屋销售价格的上扬或不下跌而宁愿保持较高空置率的行为将会形成较大的成本负担，有利于遏制房地产商的投机行为。

　　对于购房者而言，物业税的实施对高收入阶层或进行住房炒卖的购房者影响最大，因为实施物业税的主要作用之一是在保护必要消费的基础上抑制过度占有资源，按个人持有的资产价值征税，对单套面积过大，超出普通住宅标准或者生活必要限度的房子可能将适用税率明显提高，因此那些拥有一套或几套住房的富人和炒房者未来要为这种行为付出更高的使用代价。

　　当然，由于物业税涉及多个主体，且我国住房体系比较复杂，物业税的征收也面临较多的问题。首先，我国的住房包括商品房、单位建房、公房、个人建房等，如何清楚地了解整个住房存量市场，从而确定合理的税基及税收减免政策将是一项庞大、复杂的工作。

　　其次，如果物业税的征收以房屋的评估值作为基础的话，如何准确、科学地对房产进行评估则是另一个难题。毕竟，我国房地产市场刚刚发展几年，二手房市场相当不发达。在二手房市场不发达的情况下，有效住房评估体系的确立也就存在较大的难度。

　　最后，由于征收物业税一定程度上从消费环节抑制了住房需求，那如何做到“抑制不合理需求但不影响当地房地产市场的活跃度”，也是对政府部门提出的一个难题。

　　因此，谨慎推出物业税，少数城市先行试点，采取低税率，对不同区域及住房需求采取不同的政策是我们必须考虑的。

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