⊙周子勋

　　国务院《2009年深化经济体制改革工作意见》中的一声“研究开征物业税”，立马将物业税再一次推到了舆论关注的焦点上。

　　物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。不可否认，开征物业税有利于各类企业公平竞争，有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范问题，有利于解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理问题，有利于正确处理税和费的关系，促进房地产市场的健康发展。

　　然而从目前我国的财政税收体制来看，在现阶段，真要开征物业税，面临的问题还是非常多的，不可避免地触及深层次的体制问题。开征物业税，在当前至少有三个难题：

　　第一，物业税属于财产税，其征收必然主要采取个人申报的方式，而在现行体制约束下，人们自觉报税的可能性恐怕微乎其微，政府查税的难度和成本也会非常高；这在个人所得税上的实践已经得到充分的证明。

　　第二，开征物业税，势必要免除土地出让金，那么现行的土地出让制度就要推倒重来。然而采取什么样的方式，才能保证土地出让的公平公正呢？现在全国各地都是实行出价高者得，开征物业税后是不是还得凭关系来拿地？这样的土地出让将形成一个绝对的垄断市场，这种局面的后果将难以想像。在近几年房地产市场的火爆背后，涉房党政官员干部频频落马，就说明了这个环节上的利益陷阱有多深。所以，如何保证土地出让的公平有序，是开征物业税不可回避的大问题。

　　第三，将现行的土地税费改为物业税，对地方政府的财政收入会造成很大的影响。在现行的分税制环境下，增值税的75%上缴中央，25%留作地方。近年来增长较快的所得税也改为共享税，这使得在东部沿海经济发达地区，尽管财政收入大幅增长，但地方财政收入在总收入中的比重不高。在中西部地区，由于地方税收生成能力有限，地方政府的行政运转和工资支出主要靠中央财政转移支付实现。

　　相比之下，由城市扩张和土地占用带来的税收，主要是建筑业和房地产业的营业税、所得税及耕地占用税等，则全部由地方享有。为此，在地方政府选择开掘和扩大能快速增长财政收入的税种征收渠道中，发展城市建筑业、房地产业和土地征用成为首选。城市扩张带来的房地产业和建筑业发展，近年来已成为地方财政预算内的支柱性收入。

　　在东部地区一些发达县、市，由建筑业和房地产业创造的税收，是地方税收中增幅最大的两大产业，增幅高达50%至100%，这两项税收占到地方税收的37%以上。在地方政府债务状况已经严重恶化的情况下，倘若土地收入再大幅减少，无异于雪上加霜。虽然在金融危机之后，国务院已经放行地方政府发行债券，但是从最近几个地方政府债券在二级市场零成交的实情来看，地方政府债券实在难以解决地方政府经济发展中的根本问题。由此带来的结果可能是，要么物业税遭到地方的反对而无法推行，要么地方发展经济的积极性受到严重打击。而这两种结果，显然都是不可接受的。

　　开征物业税是大势所趋，是与国际惯例接轨，但在开征之前，还有太多的准备工作要做，比如在财政税收体制上改变目前地方政府的土地财政局面。说到底，只有健全的土地税收制度，才能促使房地产市场的正常、健康发展。

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