姜山

　　周一，国务院公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中首度表明由财政部、税务总局、发改委和建设部负责研究开征物业税问题，这也是2007年物业税在北京、辽宁等地实施“空转”以来，国家对于物业税开征与否最为明确的表态。

　　按照此前公布的物业税改革的基本框架，是将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为保有阶段统一征收的物业税，这一改革方案的目标是与国际接轨，减少房地产相关的税负种类，保证政府及时分享土地增值所带来的收益，增加长期的财政收入来源。

　　目前，我国在房地产持有阶段征收的税种主要包括房产税（原对外资企业和个人征收的城市房地产税已经于今年1月1日废止，适用征收对象改为征收房产税）和城镇土地使用税，前者对于个人拥有的非营业用房产免税，后者对于个人用于居住的房屋由地方政府决定是否免征。房产税征收目标明确，并且由于采取房产计税余值乘以1.2%的比例税率按年度征收，税负远较城镇土地使用税为高。但其弊端在于计算房产计税余值时采用房产原值乘以减除比例，无法衡量房产的真实市场价值，国家无法及时享受到房产增值所带来的收益，而只能采取征收土地增值税方式在转让阶段获得应得的一小部分收益，对于个人拥有的非营业用房免税的做法也使得拥有多处房产的个人避过了持有阶段的增收，无法起到通过利用持有阶段税收抑制炒房的作用。

　　如果仅仅将房地产税、城镇土地使用税对住房征收部分和在转让环节征收的土地增值税合并，转为物业税征收的技术难度不大，主要的操作难点在于如何正确评估房产的市场价值，是由税务机关还是专门的评估机构进行评估，既要避免评估价格过低造成税源流失，又要避免评估价格过高对于房产持有人造成额外的负担。这也是目前实施空转的城市所着力解决的主要矛盾，而一旦物业税在全国展开，能否有足够的专业评估人员也是另一个不容忽视的问题。

　　除上述的三种税收外，要将原先在出让阶段一次性收取的土地出让金一并并入物业税征收的难度就非常大，在实施了多年的土地出让金制度后，现有的居民住房和企业用房中不少均包含了70年的土地出让金，如果对所有房产均一视同仁进行征收，无疑会造成税负不均，加重企业和居民负担，而如果仅仅对于新出让的土地部分采用，则会大幅降低地方政府的财政收入来源，可能导致对城市建设等方面的投资出现重大缺口，在短期内想要解决这一两难问题恐怕还没有特别好的办法，要尽早推出新的物业税制，先行避开有关土地出让金的问题恐怕会是一个较好的选择。

　　无论是否将土地出让金并入物业税的征收范围，都始终有一个最大的难题无法绕开，那就是如何界定居民房产的减免范围，最为理想的做法是对个人所有的首套住房免税，对第二或者第三套住房开始课税，但在目前的现实情况下，如何界定多套房产存在着相当大的困难，是以家庭还是个人确定房产拥有，在不同的两地拥有房屋如何课税都是需要明确的问题，以套为单位的做法也忽视了住房面积的问题，变相纵容了住房的高消费，而如果以人均居住面积来进行界定，也会出现地段好的和地段差的房屋在价值相差不大甚至前者更高的情况下，前者不需征税而后者需要征税的情况，同样不利于税负均衡。

　　尽管有这样或者那样的问题有待解决，我们必须承认的是物业税改革是一个有利于平衡居民房地产消费需求，降低囤积房地产现象的重要武器，但要使物业税能够切实发挥作用，在不增加居民负担的情况下达到稳定房价的目的，还需要参与的各个部门妥善调查了解实际情况，充分考虑到可能遇到的各种难题，有序的推进物业税的改革进程，切不可操之过急，力图毕其功于一役，否则不仅可能无法达到预期的效果，反而会增添更多的问题。

　　（作者单位：东航金融）

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