⊙本报记者 路杰

　　华夏建通12月23日向股东披露了2008年第七次临时股东大会材料，此次股东大会将于12月31日上午召开，审议公司前不久公布的资产置换议案。由于公司此次资产置换并未构成重大资产重组，因而只需股东大会审议通过即可实施。但近期有不少投资者致电本报，对置换方案中部分拟置入资产的评估价值提出疑问。

　　根据资产置换方案，拟置入资产是华夏建通控股股东方海南中谊国际经济技术合作有限公司及其实际控制人赵志军所拥有的天地控股有限公司旗下北京卓越房地产开发有限公司的位于DBC加州小镇的17处商铺产权，以及北京天地嘉利房地产开发有限公司所拥有的位于北京市顺义区后沙峪镇的龙腾文化大厦76%建筑面积(地上10178.58M2及地下58个停车位)的50年物业经营权，置换价格为15124.46万元。根据评估，DBC加州小镇的17处商铺产权评估值为3623万元，龙腾文化大厦76%建筑面积50年物业经营权的评估值为11448.3万元。

　　对于此次资产置换，华夏建通坦言，目的是确立今后主营房地产业务的方向，为公司提供稳定的利润来源。只是，拟置入资产中这50年的物业经营权是如何评估出过亿价值的呢？

　　有投资者致电记者时曾指出，拟置入的两块资产一块是产权房，属于实物资产，评估相对简单。而另一块是权益资产，即龙腾文化大厦76%建筑面积50年物业经营权，这块资产并非实物资产。如果资产置换实施，该资产的权属并不属于上市公司，只不过其类似物业出租的收益权和经营权属于上市公司。对于这样一块看不见、摸不着的资产是如何评估出一个多亿的价值的？而且，龙腾文化大厦目前还在招商阶段，尚未产生实际收益，既然如此，如何对其此后50年的租赁收益进行评估？这其中会不会有水分？

　　带着这些疑问，记者昨日专门咨询了上海著名资产评估机构的注册资产评估师，他告诉记者，物业经营权属于特许经营权，一般按照无形资产来评估。所谓无形资产即指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。这类资产的评估相对于实物资产评估而言，具有一定的灵活度和或者说“弹性”。

　　“无形资产评估和实物资产评估的标准是不一样的，目前来看，各评估机构在评估无形资产时所采用的方法或设定的细节指标是不同的。”该评估师称，大体上说，无形资产评估标准遵循行业协会的标准，且不能超越该行业标准，否则就是违规。在标准以内，各个评估所还是可以有所差别，不过差别不会太大。但从实际操作结果来看，无形资产的评估结果弹性是最大的，比如品牌、商誉，这些资产究竟如何定价是说不准的。

　　从华夏建通提供的资产评估报告看，这块权益资产评估机构采用了收益现值法进行评估，而取价依据包括常用房屋建筑工程技术经济指标、中国人民银行公布的存贷款利率、资产评估“固定资产经济寿命年限表”等。据上述注册评估师介绍，收益现值法是最适合无形资产评估的，它是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

　　“由于收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。通常情况下，收益现值法的影响因素包括超额利润、折现系数或本金化率、收益期限。”他表示，就此而言，该评估法的缺点是预期收益额的预测难度较大，且受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响。

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