张一鸣

　　近期，关于物业税不会在2008年开始征收的消息让其再度成为公众关注的焦点。国务院发展研究中心的一个课题组从2004年起就开始着手进行物业税方面的研究，已取得一批研究成果。中国经济时报记者独家专访课题组成员、国务院发展研究中心社会发展研究部副部长林家彬研究员，请其对物业税涉及居民利益的一些具体问题进行了解读。

　　物业税仍处在研究层面

　　中国经济时报：物业税从什么时候起被确定为研究课题，目前的研究进行到什么阶段？

　　林家彬：党的十六届三中全会报告中提出要适时开征物业税。随后国务院发展研究中心与美国林肯基金会在确定合作研究项目时，就选定物业税作为研究对象。我们的目的是通过相关基础研究，为中央有关部门决策提供参考。2006年和2007年已经发布两次研究成果，主要涉及到物业税的税种与税率、征收范围和税收归属等问题。目前在做第三阶段的研究——物业税对房地产市场的影响。

　　中国经济时报：有人说物业税是源自国外的一个税种，国外的物业税和中国相比有哪些差别？

　　林家彬：物业税并不是舶来品，在解放前中国就有这个税种，只是后来没有继续实行。我个人认为，称之为不动产税或房地产税要更加确切一些。在美国，同类税种被称为财产税，是地方政府财政收入的主要来源。日本的同类税种则被称为固定资产税，不仅一般意义上的房地产，企业拥有的厂房设备等固定资产也都是课税对象。

　　短期内不会出台

　　中国经济时报：国家税务总局的相关人士表示物业税不会在2008年实现空转实，物业税短期内不能出台的原因是什么？

　　林家彬：普遍开征物业税需要多方面条件。我们的建议方案是要根据房地产评估值进行征税，其中房地产评估体系的建立和房籍管理体系的健全需要相当长的一段时间。现在有关部门对居民房产情况的掌握还不充分，房地产的评估工作也还未确定由哪个部门来做，各方面的条件并不成熟。

　　中国经济时报：这两个体系的建立需要多长时间？

　　林家彬：如果要按照拥有所有房产的市场价值征税，就需要由评估机构来对房地产的价值进行评估，评估机构的公信力和资质需要提高。房籍管理体系的建立取决于房屋普查工作的进度，两三年内可能完成，还得看相关部门的执行力度。另外，改变居民的观念也需要时间，毕竟新中国成立以来还没有过对居民财产征税的先例。

　　中国经济时报：现在的空转运行是怎么操作的？

　　林家彬：将空转运行称为模拟评税更准确，简单地说就是在计算机上模拟征税，对征收物业税的相关步骤和流程进行数字化演练。由税务部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业的数量，并进行评估和税收统计。

　　中国经济时报：财政科学研究所所长贾康说要对大户型等高档物业征税，这是物业税吗？

　　林家彬：这可以被看做是物业税实施的一种方案，在对大部分不动产征税之前，先从高档物业，比如别墅、大户型等开始征收。除此之外，物业税还有其它的实施方式。比如可以先对新房征收，在物业税实施之前买房人，缴纳了相关的费税，再征收的话会有重复征税之嫌，对这部分房产的税收可以减免。

　　推动税收体制改革

　　中国经济时报：现在市场上有声音说，物业税出台后房价必然大跌，您怎么看？

　　林家彬：调控房价需要多种政策的配合。物业税的主要作用是增加持有成本，抑制投机性购房，促进房地产市场的健康发展，对房价的影响有限。调控房价并不是物业税的主要作用，在讨论物业税对房地产市场影响时不能过于夸大它的作用。日本早就有固定资产税等税种，也没能抑制住八十年代房地产超级泡沫的出现。

　　中国经济时报：那么物业税的作用在哪呢？

　　林家彬：应该说物业税的出台是整个地方税体系改革的重要组成部分。现行的税制特别是地方税制落后于经济社会发展的需要，亟须进行全面的重新审视和改革，开征物业税就是其中的重要组成部分。

　　可以从两个方面来说。一方面是中央与地方的财力分配上，目前地方财政缺乏稳定的支柱性收入来源，除了来自上级财政的转移支付之外，还大量地依靠各种缺乏规范的税外收入，在一定程度上造成了地方政府的行为扭曲。因此需要从税制设计上进行重新考虑，由于物业税一般都是作为地方税，开征物业税能给地方财政提供稳定的收入来源，也有助于改变地方政府的短期行为。另一方面，随着经济社会发展水平的提高，财产税性质的税收越来越变得不可或缺，因为财产保有环节的课税是调节收入分配的一个重要手段。

　　中国经济时报：地方政府有稳定收入后，对平抑当地政府的卖地冲动会有遏制作用吗？

　　林家彬：从理论上来说虽然是这样的，但如果土地制度不改的话就很难起到作用。目前的现状是，本届政府享受卖地收益，征地拆迁的后遗症却会成为下届政府的负担。要改变这种现状，并非仅仅依靠物业税就能实现，所以我们曾经建议，希望物业税的出台与土地出让制度的改革一起进行。

　　征收标准将区别对待

　　中国经济时报：如果征收物业税，大概会在一个什么样的比例﹖

　　林家彬：要让物业税成为地方政府的稳定收入，就需要考虑征收成本，必须具备一定的征收规模。按照我们设想的税率水平，依房子的市场价值不等，一套房子每年征收几百到两、三千元的物业税都有可能。

　　中国经济时报：这样是否会增加居民的负担？

　　林家彬：原则上物业税的开始征收不会让整体的税收额度有很大的变化，征收新的税种同时会适当减少部分税种。我们认为，基于目前房地产交易环节的税赋偏重的现实，可以考虑将流转环节中的一些税种取消，如房产税、城镇土地使用税等，尽量避免总体税负水平的提高。

　　中国经济时报：中国各个地区的情况不一样，征收标准如何确定﹖

　　林家彬：中国地区差异很大，发达地区和欠发达地区经济发展水平不一样，如果搞一个全国一刀切的标准，很可能会对有的地区合适而有的地区却很不合适。我们建议在免征额和税率上，中央设定一个范围，地方政府可以从中选择。比如说税率，我们的建议范围是在0.3%到0.8%之间。我们只是从研究的角度提出建议，具体的方案制定还取决于国家财税主管部门，具体来说就是财政部和国家税务总局。

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