地产股还会跌多久

　　□中证投资 徐辉

　　在经历一定幅度的反弹后，地产股近期再度成为领跌板块，与地产密切相关的银行板块也同样进入领跌行列。如果仅仅认为地产的下跌是源于招商地产80亿元的再融资，可能在原因的探寻上还过于简单，目前投资者思考的问题应该从前期的是否出现拐点转向还会跌多深、多长时间了。

　　拐点出现后跌幅不会小

　　由于人口红利、城市化和快速的经济发展，中国房价的长期上涨趋势依然不容置疑，但在这一过程中，出现一年到一年半甚至更长时间的调整也并非不可能，而一旦房地产市场出现拐点，那么房地产股票的下跌将会非常惊人。香港地产龙头长江实业在82年、87年、94年、97年、2000年的地产业下拐过程中，股价分别下跌82.2％、63.2％、52.5％、71％和66.8％。完成一个下跌过程一般耗时在12个月左右（如87年、94年、97年的调整），如果是大的地产周期，其耗时要达到36个月，也就是3年（如81年、2000年）。

　　那么拐点出现后，香港地产股价格为何一般会下跌六成到八成？这是因为地产股估值一般以预测净资产为依据，在牛市中，分析师一般会假设未来5年房价保持10％左右的增长，如果预期由10％上涨变更为未来5年房价不涨（即涨幅为0），那么预测净资产值会下降约三成；如果房价出现大幅下跌，人们会开始预期未来房价存在10％的下跌风险，这时的预测净资产值将再度回落两到三成。在这个过程中，仅净资产值就出现了约50％左右的出入。如果在牛市中，投资者往往会认为股价应当在预测净资产值基础上溢价20％交易；而在熊市中，股价往往会跌破预测净资产值20％甚至更多。所以，一旦地产市场出现较为恶劣的拐点，房地产股的下跌幅度将可能非常惊人，而且这一切似乎都是在理性的范围内进行。

　　九大步骤完成地产股调整

　　那么为什么调整往往会在12个月或36个月呢？笔者认为这与地产开放的周期关系密切。12个月左右基本是从拍地到交楼的一个过程，在这个过程中，过于激进的开发商可能因为拍得“地王”而最终变成“债王”，香港老牌地产公司置地就是在81年到83年完成了这样一次“华丽”转身，最终失去了香港地产界“大哥大”的地位。

　　一般来讲，一次完整的地产业调整会包括以下几个程序：第一步是地王频现（繁荣的象征）；第二步是地价暴跌（往往是调整的开始）；第三步是房价、成交量的大幅下跌；第四步是警觉的发展商降价销售，一段时间后其他发展商跟进；第五步是二手房市场大幅下跌；第六步是由于销售量大幅下跌，半年后研究人员发现，竣工销售比大幅提升，以往供不应求的判断改变为供过于求，主流观点开始看空房价；第七步是房价进一步下跌，空置率开始攀升；第八步是为了生存，部分发展商进一步大幅降价销售，这时候降价比例可不是5％，而是20％到30％；第九步是一年后，“地王”开始成为预售楼盘，市场售价大幅下跌，“地王”成为“债王”。这时候，房地产股票价格初步见底。