刘垚霞

　　全球股市的持续低迷、宏观调控的持续进行，再加上拿地价格的高企，今年可能会有半数左右的内地房企，难以实现其预定的香港上市计划

　　原本会成为2008年第一个登陆香港联交所的内地房企昌盛中国地产(简称“昌盛地产”，(1863.HK)，上市计划突然于日前叫停。

　　1月23日，就在昌盛地产公开招股截止的当天，公司发布公告称，考虑到国际资本市场目前的情况不稳定、市场状况不利以及香港近期部分IPO(首次公开募股)的交易表现欠佳，该公司及全球协调人同意，不根据原有时间表进行全球发售。

　　昌盛地产并非个案，多数已经在2007年登陆香港联交所的房地产企业，在这一个月中也跌势惨重。

　　诸多因素在影响香港资本市场对内地房地产企业的看法，股市振荡、紧缩政策以及令人犹疑不定的房价，都使内地房地产企业面临新的融资困境。

　　双重拖累

　　此前昌盛地产的计划是，1月18日开始公开发售股份，23日结束，于1月30日公布配发结果，1月31日正式挂牌。

　　根据昌盛地产正式公布的招股计划，此次IPO拟招2.5亿股，价格区间将在3.32至4.51港元之间，融资额为8.3亿至11.28亿港元，比原先预期的20余亿港元缩水一半左右。尽管昌盛地产希望以缩减集资规模为代价来换取投资者的信心，但有消息称，认购额不足仍是昌盛地产押后上市的主要原因之一。

　　而昌盛地产对此的解释是，占发行股本90%的国际机构投资者配售部分反应还算理想，其他公开发售部分也没问题，只是考虑大市行情会影响股票上市后表现，所以才忍痛刹车。

　　无独有偶，同为广州房地产商的恒大地产(0388.HK)也遭遇类似的窘境。在其香港上市申请于1月24日获得香港联交所批准之后，并没有按照香港市场的习惯做法，在获得上市批准后的下周一(即本月28日)即启动上市前的预路演。时至今日，其具体的上市时间表也未确定。

　　“香港股市跌得太厉害了，房地产股几乎跌了一半，在这样的市场情况下，新发行的小规模的地产股基本上很难获得投资者的认可。而且由于市场的不确定性，地产商只能考虑将上市计划拖后一段时间。”中金公司房地产分析师白宏伟对《财经时报》分析称。

　　相关数据最能体现白宏伟所说的香港股市的风云变化。1月22日，受美国等外围市场的冲击，香港恒生指数暴跌2000多点，下跌了8.7%。与此同时，被视为香港投资者对内地上市企业信心“晴雨表”的恒生国企指数成份股遭到抛售，该指数当天就下跌了12%，创单一交易日下跌幅度最高的历史纪录。

　　此后，1月28日，香港恒生指数再挫1068点。截至1月28日收盘时，香港恒生指数较去年10月30日的创纪录高点下跌了24.7%。

　　与此对应，2007年内地在香港上市的多家房地产企业的股票纷纷跌破招股价。根据盛富资本国际有限公司(简称“盛富资本”)提供给《财经时报》的数据显示，SOHO中国(0410.HK)比上市发行价跌了32.17%，中国奥园(3883.HK)则跌了40.38%，远洋地产(3377.HK)只是勉强守住了招股价，只有合景泰富(1813.HK)作为唯一一只比招股价高出9%的地产股，在股市中一枝独秀。

　　其实从去年四季度开始，由于持续不断的宏观调控的压力，SOHO中国等多家内地房企在香港上市以后，就多次出现了跌破招股价的市场表现。

　　对此，盛富资本董事总经理黄立冲认为，除了香港恒生指数暴跌的原因，内地诸如提高存款准备金、提高贷款利率等多项调控措施，对香港投资者的信心也产生了很大的影响。

　　集体排队

　　近年来，由于监管层对国内房地产企业在A股上市一直保持谨慎的态度，导致内地房企对去香港上市的热情有增无减。尤其是去年碧桂园(2007.HK)在香港上市后造就中国首富所带来的财富效应，更是让这些房地产企业前仆后继。

　　据彭博资讯的统计数据显示，2007年内地房企赴境外IPO共有13家，其中选择在香港上市的高达七成。与之对应的是，去年内地房企在香港股市的集资额也高达600亿元。其中碧桂园、远洋地产、SOHO中国的融资额分别超过100亿元，合景泰富和中国奥园则分别为45.5亿元和30.4亿元。在此情形下，香港的资本市场显然已被内地房企视为是一条行之有效的融资途径。

　　《财经时报》了解到，除了昌盛地产、恒大地产这两家企业，今年打算赴港上市的地产企业还包括卓越地产、星河湾、龙湖地产、方圆地产、河南建业住宅集团、天津永泰红磡集团等多家内地房企。为了确保上市的顺利进行，其中恒大地产聘请了高盛、美林和瑞士信贷为其处理上市事宜，星河湾则聘请了瑞银(UBS)和摩根士丹利。而摩根士丹利同时也是河南建业住宅集团的承销商。

　　业内人士预测说，一旦上述房地产企业成功登陆香港联交所，今年内地地产企业在香港的融资规模将至少在500亿元左右。

　　土地储备难题

　　2008年对于即将登陆香港股市的内地企业来说，前景可能未必会如预想的那么乐观。除了上述股市和政策层面的因素，由于目前国内如广州、深圳、上海等地相继出现了交易量明显下降的情况，导致这些地区房价下跌。而在去年，为了能获得土地，许多城市都出现了“面粉贵过面包”的高价拿地的现象。

　　不仅如此，今年1月上旬，在各地土地市场相继出现流拍的情况下，恒大地产继续“逆势而上”，斥资41亿元拍下广州市区东部一幅住宅用地，楼面地价达到惊人的每平方米1.3万元。业内人士分析认为，恒大地产大举拿地的目的之一，就是为上市造势。

　　对此种现象，戴德梁行(香港)估价及顾问服务北亚区主管赵锦权认为，对于今年计划去香港上市的内地房企，投资者除了会做一些常规的考量，其所储备的土地和目前主要经营的项目所集中的区域市场，更会成为他们重点考虑的因素。

　　黄立冲认为，在全球股市的持续低迷、宏观调控的持续进行以及拿地价格的高企等因素的综合作用下，今年可能会有半数左右的内地房企，难以实现其预定的香港上市计划。

　　业内资深金融人士齐霁也分析称，从目前全球资本市场的表现来看，内地在香港上市的企业很难像以前那样达到很高的市盈率，而发行价格和募集的资金额也难以实现预期的目标。即便逆势上市，对这些企业来说也未必合适，“香港股市和美国的走势非常接近，按照现有的情况来看，香港股市低迷的状况至少会持续半年左右的时间。”

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