田心

　　近日，在中国社会科学院财政与贸易经济研究所和意大利佛罗伦萨大学共同主办的“第八届中国宏观经济运行与政策论坛”上中外学者围绕社会公众都普遍关心的“住房与公共政策”这一话题展开演讲。

　　中国房价为什么上升？

　　中国楼市有没有泡沫？中国房价为什么上升？美国马里兰大学城市研究与规划系丁成日教授说，在中国住房投机一定是有的，因为住房投机的三个条件全部成立：第一，当一个商品是可交换的、耐久的，在 其价格不断上升的时期，就一定有人进行投机买卖，中国许多城市的房价(无论是什么原因)，价格一直在增长(幅度不同)，因而如果说没有投机性购房那是说不通的；第二，中国目前的私人储蓄是巨大的；第三，对很多人来讲，购房是一个最好的投资渠道，中国目前缺少其他稳定可靠的投资渠道。因而当有投机性购房时，房地产市场的泡沫就一定存在，泡沫大小与投机性购房的比率成正比。

　　丁成日教授说：解释中国城市房屋价格持续上升有三大学派。第一派是土地供给学派，认为政府供地少导致房屋供给不足，进而导致房价上升。第二派是需求学派，认为城市化和经济发展带来了住房需求，因而房屋价格上升。第三派是我的学派，预售制是罪魁祸首。预售制是中国许多城市房屋价格持续上升最主要的原因。

　　为什么这样说呢？丁成日认为：第一，国际上的理论和经验表明土地供给与住房价格的关系非常复杂，土地供给与房屋价格不是简单的线性关系；第二，城市化带来的有效需求与现阶段许多城市的高房价是不相匹配的；第三，中国城市(以北京为例)房屋价格与土地价格的空间变化规律与理论预测(房屋价格决定土地价格时)的模式一致，因而，土地价格导致房屋价格的结论是缺少理论和实证依据的。

　　丁成日教授说，中国城市房屋价格不断上升是开发商的融资动力与广大购房者预期两者之间互动的结果。房屋价格问题需要从这两个方面入手才能得到根本性的解决。

　　(编者注：商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给预购人，由预购人根据预售合同支付房款，既可一次付清，也可分期支付，并在房屋竣工验收合格后依法取得房屋所有权的一种住房销售形式。)

　　股价是否影响房价？

　　理论界关于土地价格和住房价格关系的说法很多，究竟是谁影响了房价？中国社科院金融所房地产研究专家尹中立认为，在讨论房价的时候，应该把地价、房价、股价一起考虑进来，才会更加全面。

　　尹中立说，股价至少通过两种途径对房价产生影响：第一，股价上升时会形成很大的财富效应。因为带来的财富相应会使得房地产的市场购买力大大增加。尤其在2005年年底到2007年上半年，中国股市的财富效应是非常巨大的。2005年底股价在1000点的时候，整个市场流通市值是1万亿多一点，现在是8万亿多。流通市值增加了7万亿，这7万亿是所有参与者、股票市场投资者实实在在感觉增值的部分。还有总市值增加的20万亿，对整个市场产生的影响非常大。

　　第二，在股价不断上涨的时候，大大增加房地产上市公司融资的能力，这些公司融来的资金大部分投入到土地收购的市场上，地价上涨从而带动房价上升。

　　股价对房价的反作用也有两种作用方式：一是房价上涨会直接使得房地产股票上涨，比如在这一轮股票上涨当中房地产承担了领头的角色。二是使得房地产的准金融部门作用得到充分发挥。所谓准金融部门作用，在中国非常明显。尤其是中小企业的贷款，还有民间的融资，大部分是以不动产作为媒介、作为抵押物，这和当年的日本有极为类似之处。日本称日本的融资方式是土地本位制，中国的银行融资实际也是土地本位制。所以房价会通过这两种途径作用股价，两者之间相得益彰，互相促进。

　　开征物业税：建议从别墅豪宅开始

　　对于现阶段地方政府成了土地财政，靠土地资产收入形成了大宗收入来源，引起住房严重短缺的现象应该怎么看？

　　财政部财政科学研究所所长贾康认为，其他市场经济国家的地方政府，从广义来说也都是土地财政。地方政府在辖区内培养税源主要看土地和不动产方面，他们主要的税收来自土地、不动产的保有环节，就是物业税的税种组织的收入。而这样的机制对中国的意义不言而喻，非常重大。我们可以把这种短期行为的土地财政改造成为长期行为的土地财政。市场经济要求的地方政府职能和财源建设契合就可以靠这个支柱税种实现，而且从房地产需求方面来看，它的行为和预期会发生重大变化。

　　贾康说，现在各个方面打算购房的人，会有税种调整后的预期，会更多考虑适中的小户型房子。开发商、土地和房地产相关的开发主体，也要适应这个需求结构的调整，更合理的集约和合理开发土地，提供需求方要求的更多小户型、更多的低价位的不动产。因此这样的经济手段调节目标值得看重。而非营业性的房产如果开征物业税，建议从独立的别墅、豪宅开始。

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