上海提高住宅项目规划门槛 开发商陷入审批难

　　本报记者 唐文祺

　　近期的上海房地产市场不平静，“捂盘”审查风暴刚刚兴起，住房供应结构又进入了审查视野。“这阵子项目规划很难审批。”一位开发商无奈表示。在房产开发过程中，规划无疑是影响项目发展的主导因素之一。知情人士透露，上海住宅项目规划审批方面的收紧原因并不简单。“除了‘70—90’的落实情况需要严格监督之外，关于住房保障体系的布局还要安排，所以这阵子规划方面会控制得比较紧。”知情人士表示。

　　在去年，国务院转发了建设部等部门发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这也就是业内外俗称的“70—90”要求。与此同时，“加强监督检查”成为了落实责任追究制度中的一部分。

　　“事实上，上面关于工作落实情况的检查一直没有中断过。”一位不愿意透露姓名的开发商表示。他口中所称的“上面”便是指建设部对有关工作情况进行的监督组织，同时，他用了“不间断”这个字眼来形容其频繁程度。

　　业内人士介绍，一般来说，开发商将项目规划上报至规划部门，等待一至两个月便可审批下来予以实行。但现在，在等待报批的过程中，相关部门会提出许多要求和更改意见，直观的感觉便是，项目规划批准的门槛比从前大大提高了。“虽然只要按照具体修改要求照办就行，但毕竟感觉在审批方面，难了不少。”

　　国家发改委日前发布的数据显示，今年1—7月各地新审批、新开工住房中，90平方米以下普通商品住房供应已经逐月增加。在批准的预售商品住房供应中，90平方米（含）以下的住房套数占比由2006年的34.39%，提高到今年1—7月的39.26%；面积占比由21.16%提高到24.88%。虽然住房保障结构体系占比已有上升情形，但很明显的是，住房保障体系的完善将成为今后房地产市场工作的重中之重。

　　8月份，国务院出台了《解决城市低收入家庭住房困难的意见》，在《意见》中明确了将加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。“新政策的大方向确定之后，上海对于住房保障体系的完善及控制就得进入实质性阶段。”据一名专业人士介绍。从整体规划体系来看，大局的安排无疑更为重要一些。在这种背景之下，开发商的项目规划只有从服从全局出发，进行相应合理的调整才能顺利实施。

　　“政府的调控思路已经十分明确，就是商品房市场和住房保障体系两方面进行结合。从目前上海全市的情况来看，住房保障体系的完善还有部分问题需要解决，如资金问题和地块问题，但关注中低收入家庭，走住房保障路线已经是确定无疑的。”该开发商坦率表示。

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