上海有望成为外资REITs进军中国的首选

　　上海7月一手房成交量较6月明显下滑，公开房屋“均价”数据开始走低。但业界人士预测上海将成为外资房地产投资信托基金（REITs）进入中国首选，继而成为房地产投资全球化最大受益者。分析人士认为，上海楼市7月成交量下滑更多是因新盘供应不足和开发商惜售造成，受REITs等利好因素影响，未来上海楼市仍会处在上升通道内。

　　在经历了5、6月份连续高烧之后，上海楼市7月小幅降温。佑威房地产研究 中心数据显示，剔除配套商品房和动迁房，上海7月共成交住宅新房17，413套，成交面积为217.48万平方米，涉及资金19.9亿元。而整体新房市场（包括住宅、商业地产和工业地产），共成交了22，435套，成交面积为258.97万平方米，涉及资金265.16亿元。从成交量看，这一数据与6月创历史新高的311.87万平方米相比，环比下降了17％。

　　东方港湾投资公司（私募股权投资机构）董事总经理但斌向世华财讯介绍，海外机构投资者在华地产投资的主要目标是办公楼、住宅及综合项目。国内宏观调控政策加剧房地产行业调整，在内资投资有所降温的同时，给外资提供了一个开拓国内高端地产行业的机会。境外资金加速收购内地地产的根本原因在于高回报。来自美国、欧洲、大洋州、亚洲、中东等国家和地区的私募基金及核心型基金目前相继进入上海。国际投资基金“变身”国内房地产行业开发商，基本模式为：境外资金加紧收购国内中小企业的卖地及所出让的股份，用以储备一、二线城市土地和项目。

　　以国外私募基金为主的境外资金乘内地房地产企业资金链不断绷紧之际，纷纷购买股份、收购土地。国家统计局数据显示，06年境外资本投资中国房地产金额达到82.3亿美元，比上年增长51.9%。这一趋势07年仍在继续。摩根士丹利房地产投资基金于07年3月买下位于上海中心城区卢湾区一块面积约2.4万平方米的土地，投资约13亿人民币，用以开发超高层办公楼及多层商业地产。该基金1月曾以5.3亿元人民币收购上海徐汇区高档住宅项目永新城。此外，美国私募基金华平集团出资3，000万美元于07年1月底收购上海中凯房地产开发管理有限公司25%的股权，以进入内地楼市。国际私募股权基金投资将目光集中在了上海。

　　高力国际（国际五大行之一：花旗、美林、摩根大通、瑞士信贷、高力）发布的最新研究报告显示，07年上海房地产投资市场持续升温，仅上半年外资在沪成功收购10个投资项目，整体收购项目金额超过13亿美元。而06年全年外资在沪整体收购金额为19亿美元。据了解，04年是上海楼市的转折点。之前，上海房地产市场的主导力量是本地投资者，主要集中在住宅开发和销售领域。随着宏观调控开始，海外投资者开始收集收租型物业并涉足不同的物业类型，开始REITs产品的在华扩张。

　　但斌指出，上海受惠于私募基金增加其全球物业投资的比重浪潮。海外REITs投资年期为中长期，那么扩大资金来源及拓宽投资目标，将成为机构投资者投资上海市场的主要特点。高回报率是海外资金加速投资国内地产的主要原因，而上海商业项目投资回报更为喜人。据跨国物业顾问服务机构世邦魏理仕报告显示，中国住宅项目的毛利率高达20%－30%，而上海以8%的写字楼投资收益率列06年全球写字楼投资回报首位。

　　分析师认为，7月上海楼市的小幅降温仅是一个短暂现象。楼市成交量下滑的同时，其供应量仍增加缓慢，供求比进一步拉大。其中开发商捂盘惜售加剧了市场供应不足的现象。开发商推迟开盘或者通过内控等方式捂盘是为了获取更高的出售价格。然而，当海外资金在上海高端地产行业拥有的话语权比重加强后，海外机构通常会选择REITs模式实施大规模扩张。基于海外REITs模式的成熟，很快将破除国内开发商捂盘惜售的现象，上海楼市仍将回复到上升通道内。