对房价过快上涨的反思

　　

在城市尤其是大中城市对住宅的需求呈现出急剧增长的趋势以后，要抑制房价的过快上涨，最有效的办法就是扩大住宅供给，这就要求政府把税收收入的相当部分拿出来作为经济实用房与廉租房的投入或补贴，通过大规模扩大住宅供给来缓解住宅供求关系，特别是要给低收入群体提供必要的住宅保证。而这一轮的宏观调控恰恰是走了从供地到销售再到二手房买卖都全面抑制需求并大幅提高成本的歧路，从而为房价的暴涨埋下了重大隐患。

　　两年多来的房地产新政之所以会出现南辕北辙的格局，重要原因在于趋势误判、政策误用和市场误导。

　　⊙韩志国(北京邦和财富研究所所长)

　　2005年以来，国务院先后推出了两个“国八条”和一个“国六条”，由此开始了以控制房地产价格为中心的房地产新政。两年多来，房地产新政已经成为国家宏观调控的最主要指向与最核心内容，政府几乎动用了能够动用的一切手段，力图把上涨过快的房地产价格压下去。但房地产新政实施的结果，却是房地产价格的不可遏止的暴涨。尤其是今年以来，深圳、北京、上海、重庆等城市的

房价更出现了过高和过快的上涨，而且这种暴涨趋势正向全国的所有大、中、小城市蔓延。在当今的房地产价格水平下，不仅是工薪阶层已经买不起房，而且白领阶层也开始在不断高企的房价面前胆战心惊。房价的暴涨已经成为现阶段中国社会经济中一个最不和谐的因素与一个最重大的隐患。

　　两年多来的房地产新政正面临着始料不及的失败结局，政府的执政力、行政力与公信力也面临着前所未有的空前压力与重大挑战。在我看来，这一轮的宏观调控之所以会形成“出手越重，房价上涨越快”的格局，最根本的原因是房地产新政的出台与实施不符合房地产市场的发展趋势与中国经济市场化的实际情况。正是这种与社会经济现实的本质背离才导致了房地产新政出现了南辕北辙与山穷水尽的尴尬结局。

　　房地产新政之所以会出现南辕北辙的格局，一个重要原因是趋势误判。中国的经济发展进入21世纪后，经济运行中出现了一些导致房地产价格上涨的客观因素。一方面，城市土地价格的大幅上涨导致了住宅价格的成本推进。经过20多年的改革与发展，城市建设的大规模投入在土地价格上都明显地表现出来。前些年的房地产价格上涨不明显，是因为土地实行的是批租，而一旦由批租转为拍卖，土地价格就出现了暴涨的趋势进而导致了房价成本推进的加速上涨。2005年，北京城区每平方米土地为3000多元，而2006年则上升到13000多元。作为土地拍卖的最主要受益方的各级政府，如果不把相应的土地或土地收益作为经济实用房与廉租房的建设投入，那就很难为低收入者提供安居乐业的生活环境，这一点，也正是这些年来政府经营土地与宏观调控中的最大软肋。另一方面，在人均国内生产总值达到1000美元以上之后，住宅需求逐渐成为居民生活的最基本与最主要需求，而对于中国经济来说，城市化的大规模推进又会加剧城市的资源供给与需求之间的矛盾，这就导致了城市的住宅需求呈显著的盘升趋势；第一代独生子女已经到了结婚年龄，这也会助推城市中对住宅需求的增长。户籍制度改革作为扩大城市住宅需求的一个潜在因素还没有充分释放，但这已成为导致房价上涨的另一个潜在的重要推动力量。在城市尤其是大中城市对住宅的需求呈现出急剧增长的趋势以后，要抑制房价的过快上涨，最有效的办法就是扩大住宅供给，这就要求政府把税收收入的相当部分拿出来作为经济实用房与廉租房的投入或补贴，通过大规模扩大住宅供给来缓解住宅供求关系，特别是要给低收入群体提供必要的住宅保证。而这一轮的宏观调控恰恰是走了从供地到销售再到

二手房买卖都全面抑制需求并大幅提高成本的歧路，而不断增加的

房地产税收却并未投在住宅建设上。这就无可避免地加剧了本来就已经十分紧张的供求矛盾，从而为房价的暴涨埋下了重大隐患。

　　房地产新政之所以会出现南辕北辙的格局，另一个重要原因是政策误用。税收本来就是商品成本的一个重要组成部分，要抑制商品价格的上涨，最便捷的途径就是减税而不是加税。在人类社会经济的发展史上，还从来没有过在需求不断增加的情况下通过大规模加税而导致商品价格下降的先例，而这一轮的宏观调控恰恰就是遵循着这一令人匪夷所思的逻辑进行的。在两年多来的宏观调控中，加税成了各级政府的利器甚至王牌，名目繁多的税收与税种都在宏观调控的旗帜下纷纷出台。在这个过程中，“加税不增加住宅建设的开发成本”，“加税有利于抑制房价的过快上涨”等观点与主张也纷纷出笼，其结果，就是一方面造成税收向消费者的大规模转嫁进而大幅提高了房价，另一方面又为各级官僚中饱私囊创造了便捷的制度环境。土地拍卖、税收增加与限制投资成了房价暴涨的三大主因，在这个层层加码的误区中，市场与消费者都成了政策失误的最主要受害者。这两年的房地产调控还大大恶化了整个房地产市场的竞争环境并在相当大程度上促进了垄断企业与垄断价格的形成，这又反过来对房价的上涨起了无形的助推作用。

　　房地产新政之所以会出现南辕北辙的格局，还有一个重要原因是市场误导。房地产新政一推出，社会与媒体就开始制造行政干预会造成房价大幅走低的舆论，诱导社会不相信市场的力量而去相信政府的力量。在房地产行业被妖魔化了的同时政府的行政干预也被大大神化，有的地方首脑公开号召市民不要买房，有的地方政府甚至宣布房价只许跌不许涨，统计部门还炮制了我国住宅空置率已达26%并大大超过国际警戒线这样的虚假数据，结果诱使相当多的居民从犹豫到观望，再从观望到恐慌，以至出现了最近一轮的抢房浪潮与房价的暴涨。购买住宅要排长队甚至要进行摇号，就是这种恐慌心理与对房地产新政失望的集中反映。

　　市场经济条件下的宏观调控是政府最重要和最主要职能，也是保证社会经济正常运行与有序运行的必要条件。宏观调控得以成功的一个重要前提是政府对市场经济规律的深刻理解与整体把握，是对市场经济原则的严格恪守与持续尊重。如果政府在宏观调控中不尊重经济规律与市场现实，在对社会经济运行状况与发展趋势还没有真正了解与切实把握的情况下，就凭借自己的行政权力与行政权威去胁迫市场与改变市场，甚至与市场对赌并且不断地塞进各级政府的私货，那就会使宏观调控逐步演变成情绪性调控、功利性调控与逐利性调控，这样的调控结果就可想而知。以人为本与以民为本的执政理念与发展信念不能仅仅体现在出发点上，更重要的是要体现在运行过程与发展结果上，否则，无论是执政还是行政就都会南辕北辙。由于宏观调控对经济运行的影响具有广泛性与深刻性的特点，因而这种公权力的运用就必须有强大的约束机制，并且要慎用和善用。房地产调控已是前车之鉴，政府在调控股市时切不可重蹈覆辙，也不可过分相信行政的权威与行政的力量而蔑视甚至否定市场的权威与市场的力量，否则，就不但会大大延误中国经济的市场化进程，而且还会造成社会经济运行的重大扭曲，进而给整个国民经济发展留下难以治愈的创伤和造成无法挽回的损失。在事关千百万人利益与命运的重大决策面前，决策者必须慎之又慎。在对房地产市场的深层矛盾与发展趋势没有重新审视之前，不宜过快与过度地推出新的宏观调控措施，更不能把房地产调控演化为“政绩工程”，进而造成市场运行的更大扭曲与更深创伤。