行业研究员评说重点公司

　　万科 受益于规模优势

　　万科（000002）是房地产业强者恒强“马太效应”的最佳诠释者。公司在大规模下的高增长被业内人士所认可，光大证券日前发布的报告指出，“我们甚至认为，公司未来三年的净利润复合增长50%已成底线。”

　　国泰君安张宇、孙建平指出，万科全国化项目布局已树大根深，形成了强大的规模优势，成长性非常好。目前公司在全国28个城市拥有100个在建项目，而3年前是在17个城市开发37个项目；公司2007年计划竣工600万平方米，而2006年是328万平米。今年上半年公司实现销售面积231万平米，销售收入高达175亿元，分别比去年同期提高89%和137%，上半年已经实现去年主营收入的83%。

　　国泰君安报告指出，公司工厂化行动将加快项目开发销售，这有利于公司提高包括净资产收益率、毛利率在内的财务绩效；管理层激励实施将有利于进一步突破公司成长边界，公司高管从股权激励基金中总计已持有6097万股。同时，前期万科公告拟与新加坡嘉德置地集团旗下零售地产企业凯德商用开展非排他性战略合作。通过强强合作，住宅社区

商业地产有望成为公司一块新的利润增长来源。

　　张宇、孙建平认为，公司2004年收购的南都集团房地产资源，地价成本非常低，项目区域位于经济实力雄厚的长三角，2006年开始并将继续成为公司重要的利润来源。同时，对公司持续收购其他房地产公司的外延式扩张，继续持乐观预期。

　　光大证券赵强指出，万科“今年看深圳、明年看长三角”。他认为，除了规模扩张以外，万科今年的业绩增长动力来自于深圳项目的超预期贡献。无论从对区域房价的判断，还是税务安排考虑，万科今后都将加大深圳地区项目的推盘量；到明年，公司收购的南都项目和上海恒大项目都将进入结算期。万科实际的业绩将体现出“高周转、高利润”的态势，随着销售形势的超预期，公司管理项目进度和盈余的空间进一步增大。

　　保利地产 可持续高速增长

　　保利地产（600048）今年上半年实现销售面积94.26万平米，实现销售金额79.5亿元，同比增长166.81%，半年就完成了去年全年的销售。

　　申银万国行业分析师江征燕认为，公司目前经营战略明确，全国化布局已初步形成。土地和资金是房地产开发最重要的资源要素。公司现有土地储备1000多万平方米左右，分布在全国10个城市，至少保证了公司未来3年的房地产开发所需；随着增发融资，公司规模将进一步扩大，项目将在现有布局基础上由点到面地展开，管理费用下降，规模效应得以显现。公司在发展住宅市场的同时，逐步加大商业物业的开发力度，并在核心城市逐渐持有部分优质物业，抗风险能力逐步增加。

　　江征燕指出，与一般企业不同的是，集团公司强大的实力为保利地产提供了坚实的资金后盾，随着瑞士信贷参股的保利集团财务公司的建立和运营，集团的资金运作能力将进一步提升。此外，业内还看好保利地产开发商业物业的前景，及其盈利模式的逐渐转变。

　　天鸿宝业 整体上市促成长

　　天鸿宝业（600376）计划向实际控制人北京首都开发控股集团公司发行不超过5.5亿股（含）、发行价10.44元，募集不超过57.42亿元资金拟购买首开集团旗下16家公司股权，账面净资产总计26.3亿元。国泰君安分析师张宇指出，这是地方强势国企整体上市第一例。

　　张宇表示，天鸿宝业现有在建加待开发的项目储备权益建筑面积约168万平米，其中，回龙观G区经济适用房占到77万平米，盈利能力良好的北京耀辉国际城和天津万德花园项目尚未销售，同时公司还需投入较大资金参与奥运项目开发。因此，公司近年来盈利能力一般，业绩增长乏力，资金压力紧张，缺乏投资亮点。

　　张宇指出，首开集团为北京地区实力最强的房地产大企业。历经一年半时间整合，首开已基本具备整体上市的条件。整体上市后，公司产业链更为完整，规模大幅扩张，首开集团强大的一级土地开发能力和优势移接到公司，同时将拥有北京、三亚等四处高价值物业。

　　张宇介绍，首开集团此次注入公司拥有的项目和土地储备具体数据尚未披露，所以难以做价值量化。他分析，公司2006年拥有来自于回龙观G区和曙光花园等约6.5亿元预售房款，预计2007年可贡献净利润4000万元左右；今年天津湾竣工10万平米写字楼和商业，销售均价9000元左右，预计可贡献净利润9500万元；此次注入的资产，2007年可实现2.43亿元净利润；若增发5.5亿股，按增发后8.1亿股总股本计算，公司今年EPS为0.47元。2008年利润来源为天津湾、北京辉耀国际城、天津万德花园和回龙观G区，加上此次注入的资产，初步预计净利润可增长40％左右，即EPS将达到0.65元。

　　荣盛发展 定位小城逐大市

　　荣盛发展（002146）一上市，便受到资本市场的热烈追捧。分析人士对荣盛发展的看好，主要是基于其立足中小城市的定位、丰富的土地储备与过往良好的经营业绩。

　　国泰君安张宇、孙建平指出，近年来我国中等城市商品住宅市场成长非常快，房价涨幅稳步上扬，开发周期相对较短，十多年的开发使得公司在中等城市积累了丰富的规划设计、开发和销售经验。

　　荣盛发展目前在廊坊、安徽蚌埠、南京六合、徐州等地拥有94万平米在建项目，在蚌埠、徐州、聊城等地拥有333万平米拟建项目，两项合计公司拥有427万平米项目储备，足够保持未来5-7年发展所需。公司未来三年结算项目多，结算面积有望提速，且因拿地时间较早、地价成本很低，房价又在持续上涨，未来项目毛利率普遍将在35%以上。

　　孙建平、张宇分析认为，公司最近三年来三项费用占主营收入比重逐年下降，从2004年的不足3.5%下降到2006年的2.25%，反映了公司作为民营企业在控制成本费用上的优势，这种费用水平在目前A股房地产公司中可以说是独领风骚。公司2006年存货周转率达到0.72，高出0.4左右的行业平均水平很多，也高于万科A、保利地产、金地集团、泛海建设、招商地产、中华企业等行业龙头公司。公司存货快速周转的原因在于中等城市开发周期短、加快回笼的销售策略、准确的规划设计和销售定位等。

　　同时，公司控股股东荣盛控股承诺，在项目所在地土地

增值税清算实施细则出台后，公司对2006年12月31日前开发项目进行土地增值税清算时，若扣除预缴土地增值税款后仍需补交，则补交土地增值税额全部由其承担。中信建投张朝晖指出，该承诺消除了重大政策执行的风险。（任晓、林喆）

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