土地储备向强势上市房企靠拢

　　证券日报记者 张 歆

　　“房地产企业不担心宏观调控对于流动性的收紧。”这并不是外行的主观臆测，而是某大型房地产公司负责人自信的表态。需要指出的是，并不是所有的房地产企业都有底气放出豪言，只有不靠看着银行脸色贷款度日的上市房企才拥有如此自信。数据显示，由于央行对于房地产等行业银根的收紧直接限制了中小房地产企业的融资，一、二线城市的土地储备正在向上市房企尤其是大型房企“主动靠拢”。

　　房企频频开疆拓土

　　近日，房地产上市公司比较忙，公开增发、定向增发、竞价交易等等，而这些行为的核心都指向了土地储备。事实上，在中央的道道严令之下，全国多数地方政府都加紧了收地以及收取闲置土地金的力度，但这并没有改变地产巨头增加土地储备的步伐。由于

　　北辰实业近日宣布与北京城市开发集团有限责任公司组成联合体联合竞买由湖南省长沙市国土资源交易中心挂牌出让的编号为[2007]挂53号的开福区新河三角洲地块，并于2007年7月24日以人民币92亿元的有效报价成为竞得人。北京北辰实业股份有限公司占该项目公司注册资本的80%，北京城市开发集团有限责任公司占该项目公司注册资本的20%。

　　保利地产日前公告，公司于7月24日在上海通过挂牌出让方式取得位于上海市宝山区菊太路公告号为20070204、20070205、20070206的A、B、C三地块，取得总价款为32.4亿元；于7月25日在杭州通过挂牌出让方式取得杭政储出［2007］35号地块，取得价款为22.8亿元；近期以合作方式取得了位于长春市高新技术开发区地块，项目占地面积502645平方米，规划容积率1.2，用地性质为住宅用地，土地总价款为6.06亿元，目前公司占51%权益。

　　地产龙头万科的土地储备更是惊人：2006年猛增1000万平方米，目前其土地储备超过1500万平方米，而万科还预计在今年继续增加1000万平方米的土地储备。

　　有钱不如有渠道

　　大规模储备土地不是人人都能做的。

　　一方面，过去的土地协议出让方式已经成为历史，取而代之的是招拍挂方式。土地的招拍挂，也让房地产市场门槛相对提高了不少，实力雄厚、资金充足的大型房地产开发企业在市场的领先优势就越发明显。

　　另一方面，法律界专家介绍，按照有关规定，即使房地产企业拍得土地，两年内如果没有按照约定如期开发，国家将有权将土地收回，且并不退回房地产企业已经支付的土地出让金。拿地也要量力而行。

　　上市房企的频频出手，并不仅仅是因为它们的资金比中小企业更充裕，事实上，有钱确实不如有渠道——除了银行贷款以外的间接融资渠道。对于这一点，上市公司显然更有优势。

　　目前，万科公开增发已经获得证监会有条件通过，募集资金100亿元。而在公开增发之前，万科多年来曾经使用了配股、发行可转债、定向增发、发行短期融资券等多种资本市场特有(或优先)的融资方式。更有市场人士大胆预测，一旦上市公司的公司债破题，万科很可能迅速采用这种融资方式。

　　万科只是上市房企融资的一个缩影，其他的许多企业也准备或已经正在做着同样的事情。与之对照的是，曾经梦想跻身最大房地产企业之列的顺驰集团由于融资渠道匮乏等原因险些栽倒在土地扩张之路上，最后出售挽救顺驰的恰恰是香港的一家上市公司。

　　风险如影随形

　　土地储备固然可以席卷许多城市，但上市房企的财务风险自然也会如影随形。

　　无论是采取何种融资方式，房地产企业都会背上相应的包袱。蜗牛壳既是蜗牛的安身立命之所，也是它前行的负担。土地储备是房企的生命，也是其负债的主要源头。

　　对于上市房企而言，净资产收益率是公司创造利润回报股民的基础；对于整个房地产行业而言，“量力而行”则是一个必答题。