美国次级抵押贷款：从天堂到地狱

　　作者：闻章

　　◆正如美国抵押贷款银行家协会首席经济学家道格·邓肯所言，历史经验已经告诉人们，在繁荣周期见顶时发放的贷款，其坏账率往往是最高的。

　　红极一时的美国次级抵押贷款市场日前爆出空前的危机。4月2日，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融(New Century Financial)申请破产保护，成为美国房地产业低迷以来最大的一宗抵押贷款机构破产案。这种结局不仅将受到长达一年多寒冬的煎熬的美国房地产市场，打入了万劫不复的深渊，也让前景本不明朗的美国经济罩上了一头雾水。

　　窟窿越捅越大

　　在美国

房地产市场走入低潮之前的5年时间中，由于受

房价高企展现的巨大利润空间诱惑，以及美联储低利率政策的刺激，美国人的买房热情一路冲高，全美家庭自有住宅比例达到历史最高纪录。房地产市场的火爆对信贷资金产生了巨大的渴求，次级抵押贷款于是受到了部分购房者的追捧，提供此类贷款的金融公司一度门庭若市。次级抵押贷款占全部房贷的比例，从以往的不足5%快速跃升到2006年的30%左右。

　　然而，正如美国抵押贷款银行家协会首席经济学家道格·邓肯所言，历史经验已经告诉人们，在繁荣周期见顶时发放的贷款，其坏账率往往是最高的。之后美联储连续17次加息，导致了80%的次级房贷贷款者的每月按揭在不到半年时间里猛增了30%～50%，付不起按揭并被处以罚款的贷款者大量涌现。

　　按道理，如果出现还贷困难，借款人只需要出售房屋或进行抵押再融资就能渡过难关。但事实上，由于美国住房市场的急剧降温，借款人很难及时将自己的房产变现，房屋价值也可能已经跌到不足以偿还剩余贷款的地步，由此造成越来越多的次级抵押贷款者不堪重负，无力还贷。

　　据雷曼兄弟公司最近发布的一份报告显示，在2006年获得次级抵押贷款的美国人中，有30%可能无法及时还贷；而美国抵押银行家协会公布的最新调查报告显示，去年第四季度，美国次级抵押贷款市场上，借款人逾期还贷占全部贷款的比例上升到了13.33%，为最近四年来的最高水平。

　　抵押贷款坏账高企，遭殃的首先是抵押贷款行业，而将核心业务集中于次级抵押贷款的放贷机构自然成了“重伤员”，其中新世纪金融公司由于无力偿还高达84亿美元的流动性债务，而银行又拒绝对其进一步放款，公司不得不宣布破产。在此之前，由于新世纪金融的股价连续狂跌，跌破了1.55美元，纽约

证券易所对其作出了停止交易的决定。

　　事实上，次级抵押贷款行业的困境才刚刚开始，新世纪也不是唯一一家运作不佳、运气不济的公司。资料表明，目前美国已有30多家次级抵押贷款公司停业，已上市的次级抵押贷款公司的股价几乎都是直线下跌，一些设立了次级抵押贷款部门的银行的股价也在不断走低，如果这种不景气持续下去，还可能导致100家次级抵押贷款公司关闭。不仅如此，雷曼兄弟相关研究成果表明，今后两年美国抵押贷款坏账总额将达到2250亿美元，如果房价继续下跌，这一数字将增加到3000亿美元。美国次级抵押贷款市场的窟窿可能将越捅越大。

　　利益扭曲信贷链条

　　次级抵押贷款是相对于优质抵押贷款而言的，两者服务对象均为贷款购房者。美国人一般都有个人的信用评级，以660分为及格线，大于660分的被视为优质受贷者，而低于660分的则是次级受贷者。由于优质抵押贷款门槛较高，大量信用程度较差的贷款者便转向次级贷款，该类贷款对信用要求程度不高，但贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%，由此吸引了不少放贷款机构。不过，由于次级贷款的逾期还款比例高，次级市场放贷机构面临的风险也就更大。

　　美国次级抵押贷款所存在的问题其实早在2002年就已经出现，当时垄断抵押贷款市场的联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司由于财务问题而受到政府部门的调查，其他机构趁机进入抵贷市场。与前两家垄断抵贷公司制定的放贷标准相比，后来进入的那些放贷机构由于受利益驱使，几乎敞开钱袋向购房者发放贷款，一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需申报其收入情况，而无需提供任何有关偿还能力的证明。宽松的贷款资格审核活跃了房地产交易市场，但也埋下了危机的种子。

　　更加变本加厉的是，随着偏好高风险的对冲基金及其他投资者进入这一市场，放贷机构推出了多种多样的高风险新贷款产品。如只付利息抵押贷款，它与传统的固定利率贷款不同，允许借款人在头几年里只付利息不偿还本金。在贷款后的头几年，借款人每个月的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些低收入者纷纷入市购房；但几年之后，借款人每个月的偿还负担不断加重。当然，在房价不断走高时，即使贷款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口，但当房价持平或下跌时，就会出现资金缺口而形成坏账。

　　显然，美国次级抵押贷款伴随着住房市场的繁荣而兴旺，也伴随着放贷机构的利令智昏而埋下了自戕的种子，更伴随着美国房市的转冷而引爆全面危机。

　　危机的辐射与传导

　　如同一把双刃利剑，次级抵押贷款危机刺痛的不只抵押贷款公司，还有与其密切相关的整个金融行业。

　　全球股市在今年的2月27日经历了“黑色星期二”的无情冲击，在还没有完全打起精神的情况下，美国次级抵押贷款制造的又一个“黑色星期二”再令各国股指遭受重创。受次级抵押贷款危机的影响，纽约股市曾在3月13日大幅下跌1.97%，为4年来第二大单日跌幅。美国股市的阵阵寒意也带动了亚洲和欧洲股市的冷风劲吹。第二天，日经225指数下挫2.92%。香港恒生指数下跌2.6%，与此同时，欧洲股市在当天开盘后也承接前一交易日的跌势继续下滑。

　　如果说股市在次级抵押贷款危机中受到的影响可能会在投资者信心恢复的支持下得到修复的话，那么美国国内消费能力所承受的打击则是深远的。勿庸讳言，在抵押贷款状况不断恶化的市场生态中，那些无力还债的借款人才是最大的受害者。据美国按揭银行家协会资料，拖欠供款60天的次级贷款或房屋正遭收回，这一比例目前高达2%，达到了3年来的最高水平。而有关人士估计，在8000万美国住宅物业中，可能有多达150万美国民众的贷款抵押房屋要被收回。房价下跌，资产缩水，抵押品遭遇没收，毫无疑问借款人的消费空间将遭遇极大挤压。

　　美国商务部最新公布的数据显示，美国二月份商品零售额仅增加了0.1%，如果不包括汽车与汽油在内，该月零售额下降了0.3%，下降幅度达到了自2004年4月以来的最高水平。

　　随着抵押贷款坏账的增多，房屋价格可能会继续下跌，房屋的大量积压会导致建筑工人失业，同时影响与建筑行业相关产业的就业情况，引发失业率上升；而失业率上升则意味着消费者可支配的实际收入减少，从而导致消费支出的又一轮下跌。

　　宏观经济的变数

　　对于可能蔓延开来的的次级抵押贷款危机，美国财政部和美联储不约而同地称其不会对美国经济造成实质性损害。美联储理事毕尔斯指出，次级房贷仅占美国整体房贷市场比重的7%到8%，即使次级房贷违约率上升到20%，也不过将占全美房贷市场1%左右，因此，美国整体房屋贷款市场依然健康。而财长保尔森则明确表示，次级抵押贷款的影响“已经得到控制”。在笔者看来，无论是在给自己打气，还是试图消除可能出现的心理恐慌，美国官方的表态都是可以理解的。

　　然而，以下几方面的客观事实却是美国经济必须面对的——

　　首先，由于受次级抵押贷款市场危机的影响，投资人有可能纷纷退出市场，这种结果势必导致一些原本优质的抵押贷款，也会因为信贷危机而变成无人问津的坏账。目前美国抵押贷款证券市场规模高达6万亿美元，若在这里发生大面积坏账，不能不牵动整个经济的基本面。

　　其次，出于对次级抵押贷款危机的进一步防范，银行可能会提高信贷标准或收紧信贷，由此必然影响到整个按揭市场。资料表明，目前已有20多家金融公司表示停止发放新贷款，银行和其他投资者已经或准备中断向抵押贷款公司融资。

　　第三，受信贷与消费能力双重收缩的约束，美国房地产市场总需求将受到抑制，从而妨碍市场回暖。根据美国房地产经纪人协会和美国商务部提供的最新数据，一月份美国总计有待售房屋409万栋，较去年同期增加了68万栋，而现房销售继去年直降8.5%后，再度下降近了一个百分点，下降速度达到了过去13年之最。

　　基于以上三个方面，唱衰美国经济的言论不绝于耳。美林在其最新研究报告中称，次级抵押贷款危机可能令今年的美国经济成长步伐放缓；瑞士信贷的研究成果指出，受房贷市场的连锁影响，美国经济上半年的经济增速可能因此下降0.5个百分点。

　　美国政府在控制与消除次贷危机面前并不是武功全废。其中最为有效的手段就是降低利率。不过，据美国劳工部日前发布的报告，二月份美国消费者价格指数(CPI)比一月份上涨0.2%，同比涨幅更是高达2.7%。这一令人忧虑的数据几乎让美联储可能降低利息的各种推断倍显苍白。因此，降息抑或加息，对于美联储的确是个大问题。

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