保利地产飙进 李彬海还有牌未出

　　本报记者 周涛 广州报道

　　“增加持有性物业是保证未来获得持续回报的重要战略。”在经历了三年的高速增长之后，保利房地产(集团)股份有限公司董事长(600048)李彬海在接受本报专访时说。

　　这是李彬海在这家企业上市之后，第一次接受媒体专访。

　　算上送股，上市刚满一年的保利地产(600048)的股价，较首次发行的价格已上涨约9倍。这背后，是其业绩的超速增长。2003-2006年，保利地产的主营业务收入由6.2亿上升至40.1亿，同期净利润由7000万上升至6.6亿。

　　作为这家企业的操盘手，保利地产董事长李彬海说，商业物业将会成为我们的一个优势，特别是新的会计制度实施之后，持有物业以公允价值计价后，公司价值会进一步提升。

　　“商业物业是保利未打出的一张王牌。”李彬海说。

　　访谈

　　经济观察报：保利地产近3年保持了高速增长，而且中金公司的预测认为保利地产2007、2008年的净利润增长仍将分别达到60%、68%。保利地产保持高速增长的能力何在？

　　李彬海：就企业的运营能力而言，保利之所以能持续地高速增长主要基于两个方面的能力：一是把握机会的能力；二是企业极强的执行力所成就的高效

房地产开发能力。

　　广州保利国际广场就是一个例子。该项目位于广州琶洲，项目北邻球江、西接国际会展中心主体建筑，建筑面积18.98万平方米，2002年，广州地产界普遍对新交易会展中心所在的琶洲极不看好，保利以不到2000元/平方米的楼面地价轻松拍得该地块，但随着2004年会展中心开业，广交会逐渐移向新场馆，会展经济效应渐渐体现，琶洲地价连续攀升，2006年底，琶洲PZB1301地块以10037元/平方米楼面地价出让，相当于保利国际广场地价的6.5倍。保利国际广场办公楼及展厅的销售均价达到了20000元/平方米，极大地分享了区域发展带来的增值。(根据中金公司的研究报告，保利地产的净资产收益率保持业内较高的水平，2005年保利的净资产收益率达到顶峰42.8%，上市后2006年回落至 18.2%，仍高于万科同期的14.4%。编者注)

　　另外，保利非常注重市场存量土地所带来的机会。今年上半年保利拓展了数百万平方米的项目储备，相当大的一部分来自于对外合作与收购存量土地。比如沈阳保利花园1000亩的土地，还有前几年的林海山庄、丰新广场等项目。

　　此外，保利的执行能力很强，成就了企业高效的项目运作能力。房地产开发是资金密集性行业，同时，房地产开发也有资金杠杆，房地产开发要求自有资金30%，项目进入开发后就有一个融资功能，如果你周转快，你就可以用最少的资金做更大的事。开发效率高是保利的能力所在。保利2006年进入包头，实现了当年拿地，当年实现销售，而且去年进入包头时，地价只有40万元/亩，现在的地价则超过了每亩100万。保利住宅产品的开发速度在业内是很快的，从项目开工到实现销售，多层住宅一般10个月，最快8个月；小高层一年，高层一年半到两年。

　　经济观察报：您谈到保利有很多项目是通过合作、收购获得，那么对外合作与收购保利如何控制风险？

　　李彬海：两个标准，一是法律上清楚，没有后遗症；二是投资回报不低于15%。

　　经济观察报：保利保持高效开发的企业运营体制是如何设计的？目前在全国的布局及未来的规划如何？

　　李彬海：保利目前实行的是重点职能管理和两级法人决策管理平衡的扁平管理构架，保利旗下有28家独立法人企业，其中有24家开发企业，各子公司董事会负责新项目的立项，报集团审核批准，资金由总部一个平台负责统一调度，在人事安排上，各子公司的总经理、副总经理由总部配备、任命，总经理班子以下的各级人员由子公司自己决定，保证决策机制的可控与灵活。

　　在既定的决策机制之下是如何加强执行力，执行的效率对于房地产开发企业至关重要。开发周期是房地产开发的最大成本，因为其间占用大量资金，因此，项目开发速度决定了一个企业的效益。房地产开发业务可以分为两个阶段，一个是拿地、立项等前置工作，一个是后期的外包协作工作，包括设计、施工、销售等。保利的机制是确保前置工作迅速推进，后期的非核心业务由外包方来完成，而对于外包方我们则有明确的进度要求。另一方面是加强与执行力相关的考评、奖励制度，保证各节点的工作迅速到位。

　　随着公司规模不断扩大，预计在今年年底，保利将成立区域一级的管理平台，计划设立的区域管理中心包括广州、北京、上海、武汉、重庆等。

　　经济观察报：商业物业的销售周期比住宅要长，如果采取出租的形式，回收期更长，商业物业的开发将可能占用大量资金，延缓规模扩张的速度，同样追求规模扩张的万科就只专注于住宅开发，商业物业在保利的运营结构中是如何设计的？

　　李彬海：房地产行业是一个高度依赖土地资源的行业，我国土地本身就紧张，土地会越用越少，土地价格会越来越高。考虑到房地产行业的持续、稳定发展的问题，我们认为增加持有性物业是保证未来获得持续回报的重要战略。

　　目前，保利地产在建

商业地产项目总建筑面积近百万平方米，形成了重点打造城市地标，全面发展涵盖商业零售、商务办公、酒店、会展、剧院、高端体育休闲等多元化优质商用物业的规模化经营格局，获取保证企业未来可持续发展的长期稳定收益，形成“持有经营获利”盈利模式。

　　但是，我们会控制商业物业的规模，未来商业与住宅的投资比例是3：7，我们计划在2010年以后，持有物业的租金收入每年超过10亿。商业物业将会成为我们的一个优势，特别是新的会计制度实施之后，持有物业以公允价值计价后，公司价值会进一步提升，商业物业是保利未打出的一张王牌。

　　经济观察报：保利地产的高速发展市场一直关注的是大股东对你们的支持，您如何看待这个问题？

　　李彬海：保利地产近几年的快速成长离不开大股东的支持，保利地产是国资委直属的为数不多的以房地产为主业的企业，利用国有集团的信用，保利地产容易获得银行融资，保持较快的发展。在2005、2006年IPO停止期间，保利集团给予我们资金支持，使我们获得了较快的成长。而在上市之后，保利地产将通过资本市场获得更多的发展资金。

　　经济观察报：保利地产去年成功上市，开拓了从

证券市场融资的渠道，根据保利此次增发计划，预计募集资金将超过100亿，此次增发募集资金将如何使用，各类投资者如何看待此次增发？

　　李彬海：今年3月9日，股东大会批准了保利地产3.5亿股的增发计划，7月9日该增发计划获得证监会批准，具体增发股份数量还要待证监会进一步批复，至于募集资金数额要看届时的股价。此次增发将投资于保利地产已经获得的9个项目，总投资约135亿，根据公司内部测算，净投资回报在12%-16%之间，如果加上房地产涨价因素，投资回报会更高。目前保利地产与各投资方沟通良好，当前保利地产的股价也在不断上涨，显示了投资者对保利地产的信心。

　　来源：经济观察报网

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