房地产市场回暖难以抵挡

　　申银万国

　　自住和投资需求推动房价攀升

　　我们必须要承认目前住宅市场上供不应求的客观事实。城市化进程、居民收入水平的提高催生了房地产的自住和改善需求；而在储蓄余额不断增长的情况下，大量的财富资金需要寻求宣泄口。而即便在目前的利率水平下，存款利率依旧为负，存款对资金的吸引力仍不大，因此，资金出于保值的目的，仍然会选择地产。而此次，五年以上期限贷款利率仅提高0.18个百分点，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点，说明国家并没有严厉对个人购房进行限制。因此我们判断，未来市场的需求将继续保持旺盛态势。同时由于供给的压力近1-2年内不可能释放，因此，房价存在上行空间。

　　加息难抵房地产市场投资反弹

　　我们延续前期判断，这轮加息周期并非是针对房地产行业的专门调控，而是应对目前

中国经济增长偏快，信贷增长尤其是中长期贷款增长继续高位和物价持续上涨而出台的调控政策。推动房地产投资速度的因素包括土地供给、银行信贷比例和开发商对未来房地产市场的信心。由于当前居民对住房的自住和投资需求依旧非常旺盛，开发商在预期未来市场持续景气的情况下，依然会加大对房地产行业的投资。而从目前政策的调控方向来看，政府已逐步加大土地的供给量，增加

经济适用房和廉租房的建设，这种趋势将导致未来地产投资增速保持稳定上行。

　　短期价格顶点未到

　　目前A股上市房地产企业贷款规模为总资产的20－25％左右，按照信贷规模800亿左右来计算，贷款利息上调将会使这些公司每年利息支出增加2.16亿左右。由于市场卖方形态在短期内难以改变，开发商未来可能将进一步将增加的成本转嫁给消费者。因此，对上市公司实际的业绩影响完全可以忽略不计。

　　我们维持地产长期可以继续看好的判断，而短期的价格顶点并未到来，维持行业的增持评级，风险中。

　　在前期地产股特别是龙头公司包括万科、保利等涨幅过大的情况下，市场可能会去追寻相对便宜的二三线地产股票。我们认为，由于部分二线地产股长期发展趋势并不明朗，增长速度也远远落后于一线的蓝筹公司。因此，他们不应该于一线股票采用同样的估值方法和PE水平。市场对地产的炒作可能导致他们股价的反弹，但是这种股价是缺少基本面支撑的。

　　我们坚定看好一线蓝筹包括保利、万科、金地的持续发展能力，而未来业绩的超预期将不断提升他们的估值水平；看好具备注资预期的中华企业、北京城建、张江高科；看好股价相对比较便宜、并且公司运营能力相对稳健的二线地产包括苏宁环球、苏州高新和中江地产。