地产股价直入云霄：预支未来还是理性增长

　　翟宇

　　上周末的加息对本周地产股走势没有产生丝毫影响。地产股不仅在A股表现抢眼，更是成为近期的领涨龙头，而且有内地概念的香港地产股也成为拉动恒生指数上涨的重要力量。

　　据统计，自7月6日至7月25日，沪深两市A股中累计涨幅前三全部是地产股，分别是莱茵置业(000558.SZ)上涨88.31%，绿景地产(000502.SZ)上涨85.02%，成功重组向地产转型的*ST金泰(600385.SH)涨幅达71.21%。同期上证综指和深证成指的累计涨幅分别为16.5%和20%。

　　而在7月24日，一度落后大市的香港地产股，尤其是新鸿基地产(0016.HK)及恒基地产(0012.HK)，罕有地成为香港恒生指数的上涨火车头，恒生地产指数当天亦大涨669点，以38330点收市，这一点数已十分接近1997年时创下的历史高位，有香港分析师认为，香港地产股翻身的日子终于来临。

　　DBS唯高达证券分析师蔡金强认为，此次加息后内地的实际利率仍然是负数，前几天公布的经济运行数据显示，内地目前属于典型的高增长、低通胀状况，同时在

人民币升值的大背景下，投资者发现，目前最好的投资方向除了金融类资产之外，就是资产类的，“地产是最好的投资渠道”。

　　涨！涨！涨！

　　据了解，目前恒生地产指数与1997年时的历史高位只差约500点，不少香港证券分析师均认为，恒生地产指数短期创新高的机会较高，原因主要是香港地产股转战内地房产市场取得成果。

　　以恒隆地产为例，其在内地投资的房地产项目已最先进入收成期，因此其股价已率先创1997年以来的新高。而日前股价表现不错的恒基地产，正在不断加大投资内地的力度，最近又斥资40亿元在江苏投资房地产，股价也已炒上10年来的高位。

　　而瑞银日前发表研究报告唱好香港蓝筹地产股前景，并将地产股的目标价平均调升13%，其预期环球和内地资金涌入香港，将支持港股表现，地产股亦能从中受惠。这一报告无疑有利于近日香港的地产股走势。

　　7月24日当天表现最为突出的恒基地产上涨约5%，新鸿基地产涨幅也超过4%。此外，恒隆地产(0101.HK)、信和置业(0083.HK)及长江实业(0001.HK)也有不小的涨幅，上述5大香港地产股当天成交额共计45亿港元。

　　与此同时，内地地产股在香港股市表现也不俗。世茂房地产(0813.HK)已于前日每股升穿22港元，最高至22.45港元，创公司上市以来的新高，涨幅高达9.5%。富力地产(2777.HK)、中国海外(0688.HK)及碧桂园(2007.HK)也在近日的上涨行情中创出新高，富力地产每股已升破30港元，中国海外则逼近18港元大关，碧桂园则急升7%，逼近9港元。

　　不过相比地产股A股市场的表现，在香港上市的内地地产股这一点涨幅就有点“小巫见大巫”了。据了解，在过去不到20天的时间里，中华企业(600675.SH)、上海新梅(600732.SH)、万科A(000002.SZ)、外高桥(600648.SH)、金地集团(600383.SH)等地产股在此期间的涨幅都已超过40%。连续多个涨停板的情况在地产股中屡见不鲜。

　　蔡金强认为，内地房地产市场持续升温，

房价持续上涨，对地产股自然有支持作用。更主要的是内地地产市场的长远走势，在中短期内难有逆转。他更表示，目前政府对房地产市场可以做的事情已非常少。除了取消预售制度外，就是增加首付款比例了。而取消预售对市场将产生非常大的影响。从这点来说，“政府可用的招数并不多”。

　　与香港上市的地产股不同的是，尽管万科作为龙头股的地位涨幅亦不小，但大多数涨幅居前的，仍是二、三线地产股。一些业绩不佳甚至亏损的房地产上市公司，其股价依旧照涨不误。

　　到目前为止，已发布中期业绩预告的37家房地产上市公司中，21家公司业绩预盈或扭亏，16家企业预减或亏损。华光控股(000546.SZ)本周公布了中期报告，其上半年每股收益为-0.0315元，亏损已成定局。此外，S深物业(000011.SZ)中期预亏1000万至1300万元，今年刚挂牌上市的浙江房地产企业广宇集团(002133)也发布了预亏公告，中期预亏1300万至1600万元。

　　但这丝毫没有影响地产股的涨势。近期涨幅居前的莱茵置业(000558.SZ)几天前发布中期报告，其上半年每股收益为-0.0241元。但它依旧成为本轮的涨幅冠军。

　　股价是否被预支？

　　有证券分析师认为，地产股泡沫已开始显现。实际上，A股的这一轮行情是由地产股发动起来的，而“地产股的暴涨明显受资金推动”，从普遍升高的市盈率看，一些地产股实际上已透支了未来的增长业绩。

　　但广发证券地产分析师徐子庆表示，地产股市盈率合理与否，并没有一个标准。在目前人民币升值预期下，地产股市盈率普遍较高反映了该行业一个未来的前景，因为投资者普遍认为资产的价格将不断上升。从这个角度来说，市盈率并没有太大意义。

　　从表面看，除了人民币升值加快的常规因素外，各地房价的强劲上涨也成为市场提高地产股估值预期的催化剂。日前国家统计局、发改委联合公布的数据显示，今年6月全国70个大中城市房屋销售同比上涨7.1%，该数据创下自2005年7月对房价实施月度统计以来的最高水平。

　　徐子庆认为，过去几年的

宏观调控不但没有使房价下降，反而不断上涨，地产股在未来一段时间“还会有看头”。他同时表示，目前地产股的动态市盈度总体而言还不算太高。

　　据了解，在香港上市的富力地产、世茂房地产、碧桂园、华润置地(1109.HK)及合生创展(0754.HK)在内的一线地产股的市盈率一般在18~25倍。而二线地产股的市盈率更低，基本上在15~20倍左右。

　　蔡金强认为，香港的内地地产股的市盈率目前还属于合理水平，但内地A股上市的地产股明显已出现泡沫。“从过去的走势看，内地二、三线地产股比万科等龙头股涨得还快，但这些公司并没有持续性增长的因素支撑其股价的上涨。”

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