房价运行拐点若隐若现

　　马红漫

　　历经三轮调控，房价依旧倔强上行。国家发改委、国家统计局调查显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点。而从今年上半年演变趋势来看，1－4月房价涨幅在5％－6％之间徘徊，进入5月，涨幅升到6％以上，到了6月涨幅更是突破7%，房价加速上扬的趋势明显。

　　时至今日，中国的房地产价格是否存在泡沫已无需争论。统计显示，多数城市房价与居民平均收入之比已经超过12倍，这一比例超过国际公认水平的一倍以上，充分反映出普通居民的购房压力之大。即便对于投资型购房者而言，其投资行为也已经偏离了合理区间。一般而言，考察投资行为理性与否的标准是投资房产所获得的租金回报率，这就如同上市公司股价估值判断的依据是公司未来盈利一样。但是，与各地房价的连续上涨形成反差的是，各地房屋出租价格几乎原地不动，由此导致各大城市的房产投资出租回报一般只有4%－5%。对比6月份4.4%的通胀比率来看，这样的投资回报率已经处于负盈利状况。因此，投资房产完全是在博取未来价格的非理性上涨，脱离了价值投资的范围。

　　市场经济的基本规律表明，任何产品价格在严重脱离价值之后，总归会回归价值基准，对于兼带有投资性质的产品而言，暴涨之后的回归往往意味着比上涨更加惨烈的暴跌。诚然，在泡沫破裂之前，没有人能准确预估具体的下跌时间。尽管“博傻型”投资者深信自己能够在最后时刻到来前离场，但值得注意的是，未来政策预期中

房价“拐点”信号已越来越强烈，投资者需要做出最终抉择的时刻越来越近。

　　回顾始于2005年的三轮房产调控，无须讳言，如果以“房价上涨被有效控制”作为衡量调控效果的标准，那么三轮调控均可以宣告失败。但这并不意味着政策全然无效，既有政策的累积和未来新政策的酝酿，使得房价的转折点若隐若现。

　　以“国八条”为标志的2005年的第一轮房产调控的核心思路是抑制投机，同时严格监管开发投资。2006年5月，“国六条”公布，新政策直接干预房产供给结构，提出鼓励普通商品房，尤其是小面积商品房的供应。今年2月，调控思路再次出现微调，房地产宏观调控的工作重点转为增加有效供给和商品房供给，抑制投资、投机性需求，同时强调加强住房保障体系的建设和市场体系完善的建设。

　　深入观察三轮房产调控思路，我们不难发现其中的微妙变化，一方面，实践中有效的调控政策在被强化，比如严厉打击开发商捂盘惜售、哄抬价格等违规交易行为；另一方面，对于在实践中成效不大，甚至背离调控思路的政策进行了矫正，典型例证是对2005年限制房产投资贷款、土地供给面积等政策进行了矫正。而后者的变化尤为值得关注，因为以打击开发投资热情为目的调控政策，只会使得市场上房产供给数量减少，反而恶化供求矛盾。正是由于2005年减少土地供应措施在时滞两年之后显效，才会造成今年的房价异常飙升。为此建设部最新的政策导向明确提出要保障有效供给，通过增加供给来平衡供求矛盾，从而彻底改变开发商强势的市场地位。最新数据显示，今年国土资源系统加大了房地产的土地供应，1－5月份，全国住宅用地的土地供应量比去年同期增长35.5%。此外，以增加小

户型供给为目的的“9070”商品房也将在今年陆续上市，以上海为例，预计明年“9070”项目供应将会达到供应总量的50%。这就意味着由于2006年房产项目结构政策性调整而引起的短期供给减少问题，也将在半年内得以扭转。

　　除了既有政策即将集中发挥效应，更加值得关注的是未来新政策的出台。昨天

国家发改委发布的报告建议“通过征收物业税等措施，抑制房价的快速攀升”。选择在最新房价上涨数据公布的当口再次提起物业税，其背后的政策导向意义非常明显。与其他调控措施不同，物业税因其直接与房价高低挂钩，“房价越涨缴税越多”，因此被认为是打击投机炒房行为的致命一击。此外，更值得关注的是，物业税一旦开征有可能将土地出让金也并入该税种，这将直接割断地方政府财政预算外收入与土地开发之间的资金链条，从而让制约房产调控政策落实的体制性瓶颈消弭，为未来房产调控政策落实创造条件。

　　尽管房价的连续大涨一再让公众与政府的期望落空，但所谓“没有只涨不跌的市场”，当一个市场价格严重脱离价值基础，价格的回归只是时间问题。连续的价格上涨会让人们暂时忽视了风险，但是风险的爆发往往只是在瞬间开始，调控政策未来演变的信号和作用正在逼近这一时刻。