为何中央九部委也遏制不了房价

　　许青安

　　7月18日《市场报》发表文章《中央动员九部委难扼房价，各地房价疯涨成事实》。2004年以来，中央政府动员9个部委和各地方政府启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控，今年更是频繁加力，房价却越调越涨。专家认为，各政府部门根据各自的需要出台对自己有利的政策致使各部门政策相互打架甚至对立，中央政策地方执行不到位都是房价难扼的原因。

　　部门出台的政策相互掣肘，使调控力大打折扣，这也是房价上扬的原因之一。”中央财经大学金融学院教师蔡如海如是说。

　　例如，在“国十五条”中，建设部出的一张牌是“积极发展住房二级市场和

房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件……”；而税务总局出的牌则是“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收营业税；超过5年（含5年）转手交易的，按其售房、购房价差征收营业税。”显然，这两项措施的作用是完全对立的。

　　更明显的是，混乱的数据让人们对任何数据都存有戒心。国家统计局曾发布，某地某月房价同比上涨7.3%；第二天当地相关部门对外公布的商品住宅预售交易平均价格同比涨幅却为17.3%。

　　其实中央九部委遏制不了房价，“调控失灵”最主要的问题还是“机制失灵”，主要三点：

　　一是调控目标的失误。房价问题本身是个伪命题，这个伪命题使我们的治理用的是“堵”(前年的打击投机)、“压”（限制销售价格），走上与大禹治水完全背道而驰的道路，至今我们没有来认真讨论一下建设部2003年18号文，对于房屋供给的制度变化是否正确？在这份文件里，

经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”。把应该由地方政府承担责任的经济适用房和廉租房，全部变成住房需求，不分流需求，这个需求能不巨大吗？2005年土地出让金一共是5500亿，而用于经济适用房建设的资金不过62亿。

　　现在大家讨论房价高，其成本构成里的“地价”很少被提起，而这一点的忽视，使我们的房价之争就进入一个二律背反的两难境地。土地收入没有纳入财政预算管理这已是公开的秘密。所以说，如果沿着地价问题才找对了解决问题的方向，应该建立我们的土地资源的循环经济体制。在研究中国房价收入比的曲线图的同时，更要研究中国地价收入比的曲线图。建议政府向香港、新加坡等地学习，运用好政府地价收入，采取多种形式如补贴、惩罚等措施配合房地产商，使住房产品差异化（房型、户型大小、租售、廉租房）后，才有可能实现居者有其屋。

　　二是权责不清，至今老百姓搞不清楚这九部委、地方政府到底谁来对住房问题负责，条块分割、职责模糊的管理体制难免在治理中都无法发挥作用。

　　三是调控思路的模糊，调控3年来，六部委、八部委、九部委调研很多次，至今却连一个权威的数据都没有，难怪老百姓不相信所谓学者专家的“数据”，建设部和各地区房管部门和统计局的数字都在打架，老百姓莫衷一是，那么研究的结论就可想而知。假如是在什么“赞助”下的研究，那就常常研究出背离常识的结论出来；没有一个科学、真实的经济数据系统，没有开放的经济信息系统，老百姓的知情权无法落实，政府希望的经济理性就无从谈起，一次次的八部委九部委对于楼价的调研都已经成为新闻疲劳了。

　　最近，一直稳定在与市民收入1：1水平的重庆房价比股票涨得还快，连北海这样的中小城市也加入了涨价大军，越调控越高。这是什么失灵了？是机制的失灵，一个被政绩冲动绑架、被特殊利益集团绑架的住房需求强力推动着房价的上涨，“真实的需求”被扭曲为“虚假的需求”和“无效的需求”。

　　我们今天的CPI是20年前的标准，现在中国人反应强烈的物价“几座大山”如楼价、教育费用、医疗费用、养老等，均没有在CPI中着重体现。楼价、教育费用、医疗费用、养老等的价格却是CPI没有反映出来的价格之痛！我们信息系统的反应落后，怎么可能真实反应今天民生的问题，进而进行调控呢？

　　价格信息系统的扭曲、机制的失灵，使我们习惯于用简单甚至粗暴的命令去调控市场价格。我们的价格改革从1978年开始，从“双轨制”开始改革试水，走过了20年的历史，然而我们的价格体系在不完善的政治经济体制下，还是一个畸形的产物，尤其是我们对于价格的管理思维和水平。

　　在政府的调控中，我们缺少的是几样思维和工具，一是凯恩斯所说的“消费偏好”，也就是“消费心理”，尤其是消费者的心理，不注重心理偏好只是简单命令，所以调控就会按倒葫芦起了瓢；二是“供应革命”，对于价格规律我们只知道是供求关系所造成的，我们暂不谈论复杂的有效需求问题，如在对于楼价的调控上我们在廉租房、经济适用房至今也没有一个准确的计划，对于需求不去分流，对于供给不去增加，只能是越调控越高。为什么？第一个原因就是“消费偏好”，人们习惯了在调控之后的“稀缺性”上获得利益，如“90平方米禁令”，人们解读为“大户型的稀缺”，至于停建

别墅使一些原来没人要的别墅一下子奇货可居了。

　　政府不在供地数量和价格上、廉租房和经济适用房供给上、政府收费这三大供给问题上有实质改善，楼价调控绝对不是某个市长说说调控就可以调控下来的。