北京房价在“缩量”中上涨

　　今年上半年，北京商品房市场日益呈现“曲高和寡”的景象。房价连创新高，但成交量却日益萎缩；统计数据表明，北京商品房现房和期房的销售面积仅为去年同期的三分之二；8000元的销售均价曾经是去年京城的主流销售产品，而如今在五环内已经面临“绝迹”。

　　业内专家分析认为，一方面，北京商品房供应指标持续下滑，另一方面，高昂的

　　供应瓶颈尚未缓解

　　“现在在北京城里找个价位合适的房子，真是太难了，动不动就上百万，我们老百姓怎么买得起？”在北京西五环附近一处楼盘看房的曹先生抱怨道，“目前这处楼盘的销售均价已经高达11000元。”

　　市场人士分析，上半年开盘均价不断攀升，反映了目前北京新房市场的供应依然趋紧。21世纪不动产分析师孟奇认为，现在已经到了销售旺季，但市场上可供楼盘又比较少，正在销售的楼盘便“待价而沽”；此外，还有一个原因是，现在地根银根收紧，开发项目越来越难找。因此很多开发商并不希望楼盘销售速度过快，部分开发商为了控制销售速度，则有意提高销售价格，或者推后开盘日期。

　　今年6月份，北京商品住宅获批销售面积同比下降三成。北京市建委统计数据显示，6月份，北京共批准商品住宅销售许可证30个，获批上市套数为5560套，获准面积71.32万平方米。同比2006年6月份，商品住宅获批销售面积下降33.1%，环比5月份，商品住宅获批销售面积下降10.7%。

　　中大恒基董事长刘益良指出，今年以来，开发商对项目取证（获得房屋销售许可证）的意愿明显降低，项目大面积取证开盘的局面很难再现，取证面积缩水严重。根据2007年上半年住宅取证情况来看，除去2月份春节淡季，6月份获批销售面积为半年来最低。北京统计局的数据也印证了这一点。1至5月，北京市房地产开发投资增速继续放缓，影响未来市场供给的新开工面积持续下降。

　　前5个月，北京市完成房地产开发投资532.8亿元，比去年同期增长10.8%，增幅同比回落7.3个百分点。商品住宅投资增幅回落，住宅投资280.4亿元，比去年同期增长11.7%，增幅同比回落21.3个百分点。

　　5月末，北京市本年新开工面积718.6万平方米，下降29.5%。在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，分别为4452.7万平方米和455万平方米，比去年同期分别下降6.4%和25.7%。写字楼和商业等经营性用房的新开工面积也均呈下降趋势，分别下降24.2%和49.1%。

　　供求错位导致成交低迷

　　在东城区工作的贺先生准备结婚，他打算买一套总价在70万以内的两居。但令他郁闷的是，合适他的住房除了南四环外的新房，就是年代较为久远的

　　中大恒基的调查显示，截至2007年7月上旬在售的近430个商品住宅类项目中，销售均价在8000元以下的项目中仅2个楼盘位于五环内项目，大兴、丰台各一个。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，普通老百姓关注的住房问题主要集中在每平方米8000元以下的住房，因此，判断北京住房市场的供给是否能满足需求，应当主要看一个时期内，每平方米8000元以下的楼盘供应了多少。目前北京市场商品房供应量相对不足，主要是结构不尽合理，中低价位的住房供应日益减少，供求有错位。这也就造成了目前京城高档公寓类产品滞销，而普通住宅却日益紧俏抢手的局面。

　　统计表明，1至5月，北京市商品房现房和期房销售面积继续较大幅度下降，现房销售面积为159.5万平方米，期房销售面积为509.8万平方米，分别比去年同期下降48.1%和20.3%。与今年一季度相比，现房和期房销售面积降幅略有趋缓。商品房销售中，住宅现房销售面积115.4万平方米，下降56%；住宅期房销售面积404.6万平方米，下降31.8%。

　　“不少人认为，现在房价过高的原因在于市场供不应求。但现实情况并非如此，从空置率和可售房源可以看出，目前很多住房还处于‘工业库存’状态，另外还有一些房子在投资或投机者的手中，而自主性需求却没有得到充分满足”。房地产咨询机构的吴迪莱经理分析道。

　　21世纪不动产分析师孟奇也认为，调控政策并没有从根本上解决市场中因供需错位造成的供不应求，中低收入人群的住房需求现在无法通过商品住宅市场来消化，因此短期内便抑制了自住性需求。

　　实际上，北京的自主性住房需求相当旺盛。常住人口的快速增长，相应地带来了对住房需求的增长。北京市统计局的数据显示，近三年，北京每年增加41.5万人。按照2006年北京城镇居民人均住房建筑面积25.9平方米计算，每年新增住宅需求达到1074.85万平方米。

　　此外，北京城市化进程进一步加快带动了大量拆迁住房需求、住房消费升级增加了人们的置业需求，以及北京作为国际大都市吸引大批的精英人士来京工作，也产生巨大的自住需求。

　　土地供应郊区化趋势明显

　　根据北京市土地整理储备中心的数据统计，今年1至6月，北京市通过“招拍挂”方式出让土地共计33宗，土地供应面积达326.20万平米，规划建筑面积为375.10万平米，环比06年上半年分别增加25%、20%，总体供应仍保持增长态势。

　　上半年出让的33块土地中，17块土地在城八区，其中住宅用地8块，商业金融用地4块，其他配套公建用地5块，其中城四区内没有住宅供地，仅为两块配套公建用地，城区内商品住宅的土地供应已经非常有限。业内专家预计，未来商品住宅用地稀缺，商业金融和公建用地将成为供地主要用途。同时，城区内可开发土地的减少加快了郊区房地产开发的热度，出现土地在郊区集中放量的现象。

　　另外，政府在规划土地使用性质上也首次出现“限价地”，政府保障性住房用地供给就此拉开帷幕，链家地产市场部王志伟认为，这些保障性用地的上市将对房价形成冲击，在形成有效的市场供应后会在一定程度上拉低房价，同时，供给结构的调整为中低收入人群的住房消费提供了可能。