写字楼市场演绎“外扩秀”

　　

图1：2006年1月－2007年6月写字楼成交情况

　　数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）⊙本报记者 柯鹏

　　据上证房产指数办公室独家合作单位———中国

房地产指数系统办公室提供的最新统计数据，6月份，上证写字楼指数为3358点，较上月上升了26点，环比增幅为0.78%，与去年同期相比上涨了4.22%。（见右图1）

　　根据对上海房地网6月30日17时以后的数据监测，6月份，浦东新区的写字楼可售量位居第一，可售面积和可售套数分别为63.84万平方米和4768套，远远超过其他各区的写字楼可售量，虹口区写字楼可售面积和可售套数分别为19.84万平方米和1404套，居于第二，长宁区写字楼可售量稍逊虹口区，可售面积和可售套数分别为19.11万平方米和1258套。

　　6月份，上海写字楼市场成交量较上月有较大幅度的增加。上海共成交写字楼面积18.48万平方米，环比增加了26.58%，比去年同期增加了3.98%。

　　外郊环供应增加

　　6月份，写字楼有新增供应量的楼盘大多处于外郊环间，因此价格较为便宜，除铭德国际广场和时代金融中心外，都在10000元/平方米以下，特别是上海海港国际贸易中心售价仅3823元/平方米。

　　随着写字楼土地供应的外移，未来郊区的写字楼供应面积将逐年上升。2009年至2011年间，上海新增的写字楼面积中，郊区供应将超过60%。

　　2006年所出让的办公用地，主要分布在嘉定、南汇、宝山、虹口等区域，这四个区域占总出让办公土地幅数的66.7%左右，其中嘉定区共出让8幅办公用地，在上海所有区县中占第一位。市中心区域如卢湾、黄浦、静安等区无一幅办公土地出让，延续了近年来市中心核心区域无办公用地出让的形势。

　　2006年共出让写字楼用地面积约139.35万平方米，未来供应写字楼面积约为386.85万平方米。其中嘉定区未来将供应写字楼面积约141.69万平方米，紧随其后的是普陀区和宝山区。

　　我们发现，郊区未来的写字楼供应面积逐年上升，这一趋势符合上海写字楼市场分布格局的发展趋势。这表明上海写字楼分布格局区域化特征正在逐渐呈现，郊区写字楼地位正在逐步上升。

　　中原地产最近的一份研究报告显示，2006年上海办公用地出让情况表明，按照写字楼3-5年的开发周期计算，2009年至2011年间，上海将新增写字楼面积约386.85万平方米，且郊区供应将明显增多，达到约231.88万平方米。

　　租金小幅上扬

　　6月份，上海甲级写字楼整体租金水平保持平稳。浦东地区的租金水平依然保持着较高水平的状态，浦西的租金水平则和5月相比右少许的上升。

　　六大板块中，6月除人民广场、南京西路板块的租金水平和上月持平外，小陆家嘴、淮海中路、虹桥开发区、徐家汇板块租金均出现微幅上涨。未来四年内，浦东地区预计新增甲级办公楼面积将达130万平方米，租金也在不断地调整，随着上海经济的持续增长，国际国内的企业不断扩充办公面积，上海办公楼的租金基本趋势还是稳步上升的。传统CBD市场的饱和，使得次中心区域写字楼市场地位正在上升，上海写字楼六大板块的分布格局也正在悄然发生变化，会逐渐催生新的写字楼聚集区。

　　附表1：新增写字楼项目供应面积

　　项目名称所属项目地址项目推案

　　区域面积（㎡）

　　海港新苑二期奉贤新四平公路471－497号（单）1215

　　上海海港国际贸易中心奉贤新四平公路468弄等2988

　　绿地南桥新苑二期商务综合楼奉贤运河北路258号等14938

　　复地北桥城一期闵行都市路399弄3441

　　铭德国际广场闸北民德路158号16423

　　时代金融中心浦东银城中路68号84002

　　数据来源：上海中瑞市场研究有限公司

　　附表2：新增写字楼项目租售情况

　　项目名称区域出让租售价格租售率

　　方式（元／㎡）

　　海港新苑二期奉贤出售5597100％

　　上海海港国际贸易中心奉贤出售3823／

　　绿地南桥新苑二期商务综合楼奉贤出售949645％

　　复地北桥城一期闵行出售65000％

　　铭德国际广场闸北出售216668％

　　时代金融中心浦东出租9／

　　数据来源：上海中瑞市场研究有限公司