投资近饱和 上海二手房价突破1.4万元/平方米

　　⊙本报记者 唐文祺

　　据上证房产指数办公室独家合作单位———搜房网上海二手房集团提供的数据，6月份，上证二手房指数继续保持增长态势，与上月相比上涨35点至2386点，环比涨幅1.49%，涨幅较之上月有所减缓。与去年同期相比，上证二手房指数上升152点

　　“惜售”心态引发供不应求

　　6月份，上证二手房指数呈现上升态势，升幅较上月趋于缓和，环比增幅为1.49%。我们认为，在“红五月”拉动之下，6月份二手房市场继续升温，上证二手房指数也随之持续上涨，但上涨幅度已有所减少，市场渐渐趋于平稳。究其原因，一方面，受4、5月份火爆行情拉动，致使许多业主产生“惜售”心理，进而纷纷调整所持房源价格；另一方面，由于卖家“跳价”太过频繁，以置换购房需求为主力的买家市场更趋理性，从而导致出现成交周期增长的市场形势。

　　以5月份的上海

二手房指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房指数在6月份开始下跌，但其指数仍然保持全市最高，达3258点，超出全市指数36.55%；闵行区二手房指数依旧徘徊谷底，为1557点。与5月份相比，6月份除卢湾区、黄浦区和闸北区等三个区域二手房指数有所下降之外，其他各城区的二手房指数都有不同程度上升。其中，卢湾区、黄浦区、闸北区分别下跌46点、37点和3点，环比跌幅分别为1.56%、1.12%和0.17%。其他表现上涨的区域中，浦东新区、普陀区的二手房指数上涨幅度相对较大，指数分别上涨60点和58点，环比涨幅为2.64%和2.81%；其他各区的二手房指数涨幅均不超过2%。

　　内环内投资过度致下滑

　　6月份，上海内环区域的二手房指数表现则差强人意。除静安区指数环比涨幅1.16%，略有小幅上涨之外，黄浦区和卢湾区指数均有下滑，且跌幅居于全市之首。其中，黄浦区指数为3258点，较上月下跌37点，环比幅为1.12%；卢湾区指数为2908点，较上月下跌46点，环比跌幅为1.56%。

　　从各个片区指数的变化情况来看，虽然6月份整体内环城区呈现下跌态势，但各个片区指数却涨跌互现。其中，卢湾区的淮海路片区、静安区的曹家渡片区和黄浦区的豫园片区、人民广场片区，指数分别下跌了159点、40点、69点和8点，环比跌幅分别为4.99%、1.44%、2.66%和0.23%；其他片区指数均出现上涨。其中，黄浦区的南京东路片区、外滩片区和静安区的静安寺片区指数涨幅相对较大，分别上涨了300点、67点和80点，环比增幅分别为9.25%、2.38%和2.62%。

　　相比静安区，黄浦区、卢湾区指数皆有不同程度下滑。其主要原因在于，部分前期投资过热的片区，6月份开始表现缓和，投资客不再蜂拥入市，使得片区

房价开始跌落，从而影响了整体城区二手房价的下调。

　　中外环间依旧热火

　　6月份，上海中外环区域的二手房指数整体回升，除闸北区指数小幅跌落3点，环比跌幅为0.17%外，其他各城区指数均有不同程度上涨。其中，浦东新区和普陀区指数上涨相对较大，指数上涨60点和58点，环比涨幅为2.64%和2.81%；虹口区、长宁区和闵行区指数涨幅相对较小，分别上涨26点、27点和16点，环比涨幅分别为1.15%、1.07%和1.04%。徐汇区指数涨幅略小，上涨19点，环比涨幅为0.71%。

　　从各个区域的片区指数变化情况来看，6月份只有约30%的片区指数出现下跌，下跌相对较大的是徐汇区的植物园片区、长宁区的动物园片区和虹口区的凉城片区，指数分别下跌214点、124点和89点，环比跌幅分别为8.10%、5.39%和4.39%。涨幅较大的片区都集中在老城区和次新房集中片区。如长宁区的中山公园片区、闵行区的漕宝路片区和虹口区的提篮桥片区，指数分别上涨272点、131点和255点，环比涨幅分别为11.19%、9.23%和8.88%。

　　我们认为，在上海二手房市场整体回暖的背景下，中外环区域二手房市场表现得较为火热，特别在次新房较为集中的浦东城区，房东由于等待"五年解禁期"，以免征营业税和土地

增值税，并不急于抛房套现，并且在看到买家追买的情况之后，“跳价”情况较为显著。而在老公房集中的各个片区，如虹口区的凉城片区，则由于租金持续看涨，促使部分投资者产生追涨心理，纷纷开始入市购置投资，从而进一步促发市场热度提升。