房地产行业持续景气成就历史机遇

　　□中投证券 李少明

　　房地产行业的持续景气将使一批地产公司成为大蓝筹，也为投资者提供了一次难得的历史机遇。我们认为，支持房地产行业长期向好的因素仍未改变。在土地供给有限、本币升值的背景下，都市核心圈房价易涨难跌。同时，严控“银根”与“地根”已使中小企业资金紧绷，行业将加速整合，市场集中度将进一步提高。我们维持对房地产行业“增持”的投资评级。

　　我们认为，支持房地产长期向好的诸多因素仍然存在。中国的人口红利将持续到2020年，这将带来中国最大的房屋需求；中国城市化加速推进，推动强大的住房需求；社会保障制度的缺失也使储蓄率高企，使国民乐于“购房置业”；投资房地产的风险收益比更优，抵押贷款也强力支撑住房消费；中国人均GDP1750美元，从历史发展经验看，处于住房消费高速发展期；同时，预计下半年人民币将加速升值，房地产是储备人民币资产最好的投资工具之一；在人民币升值过程中，核心都市圈的地价和房价将长期增长。

　　需求驱动房价上涨

　　在

人民币升值周期之始，伴随着中国工业化和城市化进程加速，房地产需求体现为生产要素和普通消费品特征，投资品特征尚不明显。随着资本市场的繁荣，对房地产的需求将从生产要素和普通消费品的需求向投资品需求过渡。从需求方面看，房价持续上涨的直接因素主要是长期压抑的自住需求和投资需求。虽然市场中许多正常需求在等待房价下跌，但在中国流动性过剩、人民币升值以及股票市场带来财富效应的大背景下，房价不仅难以下跌反而不断上扬，导致长期积累的自住需求与投资需求爆发式增长。

　　今年以来，全国主要核心城市房屋价格持续上扬，北京、深圳等核心城市房价涨幅超过10%，经过两年调整的上海区域也已见底上扬，尤其是浦东中心区房价已回复至2005年的最高水平，有的甚至超过了2005年的价格水平。受上海市场复苏的影响，苏浙地区的房价也明显上涨，再次显示市场需求旺盛。

　　供给呈减少之势

　　首先，房屋有效供给不足，难以遏制持续的刚性需求。从近四年商品房新开工面积、竣工面积和销售面积相关数据来看，2007年1-4月份，在市场对商品房有效需求增加的背景下，商品房新开工面积、竣工面积和销售面积并没有同步增加，只是维持持平状态。这也显示出，在市场增加对商品房刚性需求的背景下，供给并没有得到有效的缓解。这构成了目前难以遏制房价持续上涨的重要因素。

　　其次，信贷和预售制的严控遏制了商品房的供给速度。信贷资金和预售制的严控，遏制了商品房新开工与竣工的速度。在严控房地产开发预售制度的背景下，开发商的资金链条越来越紧，构成开发资金主要来源的定金、预付款和其他资金来源的增速明显下降，而以往这些资金却是开发商的主要资金来源。这些资金比重和增速的降低直接导致开发速度和有效供给的降低。此外，银行对主体封顶后项目才能准予的政策，在更大程度上拉长了房地产的建设周期，直接遏制了有效供给速度。

　　最后，土地供应日趋紧张，土地价格持续攀升。近年，为了保障粮食安全，国土资源部实行最严格的土地管理制度，2006年全国批准新增建设用地同比减少39.8万亩，减少了15.6%。2005年我国耕地18.31亿亩，人均耕地为1.4亩，还不到世界平均水平的40%。“十一五”规划纲要要求保持18亿亩耕地指标，今后我国耕地减少量必须控制在3000万亩以内。也就是在“十一五”期间，全国只允许年供地600万亩，分摊到33个省和直辖市，每个省市年供地只有18.18万亩。由此可见，未来农用地转为房地产开发用地空间已经非常有限，土地市场的供求关系将日趋紧张，价格将不断攀升。

　　重点个股评级

　　万科A(000002)：维持“推荐”评级。公司业绩或将远超预期。摊薄后，预计公司2007年EPS为0.65元，2008年EPS为0.975元。公司规模经营效率持续提高，盈利能力维持高位，主营收入与净利润同步大幅增长，持续维持高毛利水平，净利润率水平处于行业领先地位，预计高盈利趋势仍然能保持下去。

　　招商地产(000024)：维持“强烈推荐”的投资评级。未来3-5年内，公司仍然有强大的动力保持高速增长。公司和母公司的大量优质土地储备足够公司开发10年以上，持续看好公司未来的发展前景，公司具备成为百年老店的能力。

　　泛海建设(000046)：维持“强烈推荐”的评级。公司已成为集团开发房地产的旗舰，三季度将完成集团房地产业务整体上市，拥有大量廉价的优质土地1000万平米建筑面积，足够支持公司5年高速增长。公司已做完股权激励、集团已完成增持、整体上市近期完成，整体上市完成后每股账面净值超过9元，公司最有可能挑战万科，成为大市值公司。

　　渝开发(000514)：维持“推荐”评级。城投公司已增持公司股份至82.75%，欲做强做大上市公司。目前城投公司在重庆市主城区拥有5万亩开发用地，强大的土地资源对公司长期高速增长构成强大的支撑。预计从2007年开始，公司的业绩将发生根本性改善，并呈高速增长势头。

　　华业地产(600240)：维持“推荐”评级。公司开发实力强，品牌信誉好，战略布局合理。公司重心放在京津唐地区，辅以其他地区，并有选择性地拿地快速开发，已进入北京、长春、深圳等市场，正在开拓津、唐等市场。公司在开发地产的基础上将保留一定比例出租物业以抵御周期波动风险。

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