持续景气造就地产蓝筹

　　□中投证券 李少明

　　严控“银根与地根”已使部分开发商资金链紧绷，行业整合加速，为资产负债率低、融资能力突出、拥有大量土地的优势上市公司提供了历史性发展机遇。

　　一批已拥有或将拥有大量土地的房地产公司仍然处于价值重估阶段，其投资价值仍有进一步发掘的机会，将继续成为引领本轮牛市的主要力量。

　　2007年以来，行业持续景气，但土地开发面积指数回落幅度大，房屋施工面积和空置商品住宅同比回落，市场有效供给依然不足，全国核心都市圈房价强劲上涨，自住与投资需求旺盛。

　　严控“银根”与“地根”使有效供给减少，助推房价持续上升。土地供应总量逐年减少、土地购置成本和拆迁成本逐年提高是房价持续升温的主要因素。

　　都市核心圈的供地空间已经十分有限；而改造存量土地将逐年增多，但各地拆迁补偿不低于市场估价，拆迁成本日益上升也是地价持续上升另一重要因素。就此，我们认为，未来土地供应日趋紧张，地价将攀升。

　　目前各地廉租房覆盖率不到1%，廉租房建设进展缓慢，资金缺口大，难以落实到位，经济适用房的建设也没有实质性进展。

　　我们认为，“70/90”政策的实施将使总房价降下来，但在土地成本增长的背景下，单价难以有效回落，特别是核心都市圈的房价易涨难跌。

　　今年1-4月份，在市场对商品房有效需求增加的背景下，商品房新开工面积、竣工面积和销售面积并没有同步增加，只是持平状态。从这一侧面也显示出在市场增加对商品房刚性需求的背景下，供给并没有得到有效的缓解，这是目前难以遏制房价持续上涨的重要因素。

　　在未来较长时期内，政府的政策调控还是以规范市场秩序为主，重点还是在落实已出台的调控政策。

　　我们认为，未来10年是中国房地产的黄金时代。国家宏观调控加速了行业的整合，为一批有资金、品牌、土地优势的公司提供了市场占有率迅速提升、业绩高速增长的历史性机遇。

　　由于都市核心圈的土地供给已经十分有限，改造存量土地的供应将会逐年增多，而旧城改造高企的拆迁成本决定了都市核心圈的房价弹性非常小。加之，都市核心圈的住房需求远大于城区外围的需求，决定了都市核心圈房价易涨难跌。

　　我们预计，未来中国增量土地空间有限，廉租房、经济适用房制度的推进也难以乐观，城市拆迁成本也将逐年提高；而城市积压多年的自住需求爆发，股市繁荣带来的财富效应还进一步提升投资需求。在市场旺盛需求和地价房价仍上涨空间的背景下，都市核心圈房价易涨难跌。

　　治理良好、开发能力强、拥有大量土地、有持续注资或整体上市的房地产龙头公司最受益，他们的市场占有率将迅速提升，盈利水平仍将保持高速增长。在房地产的黄金时代里一批

　　我们认为以下公司值得关注：行业竞争力强、土地获取能力强的公司；