泛海集团800万平方米用地将注入上市公司

　　泛海集团谋求整体上市

　　王芳洁

　　实际上，及至去年上半年，泛海建设在股市的表现一直不尽如人意。只有当泛海国际居住区被装入上市公司中，该只股票才异军突起

　　“今年是整体上市年。”日前，泛海建设集团一位负责人向记者感叹。

　　泛海建设(000046.SZ)于日前发布公司治理自查报告透露，由于公司与控股股东泛海建设控股有限公司存在同业竞争的可能，控股股东已决定将通过今年非公开发行

　　昨日，泛海建设的股价已经高达39.68元，同样高价的是泛海建设负责开发的北京泛海居住区，这个逾百万平方米建筑规模的高档住宅项目，目前的均价为21800元/平方米。

　　超额利润

　　时隔一年半时间，当记者再次前往朝阳区东风乡时，情况已经大有不同了。昔日破败的平房、瓦砾都不见了，取而代之的是鳞次栉比的高楼，这些高楼有一个统一的名称——泛海国际居住区。而和高楼隔街相望的是赫赫有名的朝阳公园。

　　今日，用“寸土寸金”来形容姚家园路一点不为过，沿街所有项目都是每平方米售价超过万元的豪宅。谁能想到，泛海国际居住区原先的建设计划竟是农业生产基地。当泰国正大拥有东风乡地块时，由于其自身主营业务为饲料生产加工，便给东风乡地块画下了上述蓝图。

　　当然，2003年，泰国正大最终选择了出售东风乡地块，在北京房地产市场上，正大多参与一级开发，很少进入房地产二级开发领域。泛海建设的董事长，也就是大名鼎鼎的民间金融家卢志强接手了项目。这个占地面积超过3000亩的巨型地块因此被重新规划，1000亩为住宅用地，1000亩为产业用地，剩下1000亩则为森林公园。项目开发商之一泛海信华房地产公司总经理王斐告诉记者，住宅板块总建筑规模超过100万平方米。

　　及至目前，没有多少人知道当初卢志强花了多少钱来购买东风乡地块，一位接近泛海建设人士告诉记者，2003年时，公司估算的项目成本为6500元/平方米。“8000元/平方米就有钱赚！”

　　上述人士也补充表示，由于定位不同，如今项目的建造成本肯定高于预期。但即便如此，相信整个成本应可以控制在每平方米万元以内。

　　实际上，早在去年年初，泛海国际居住区项目刚刚启动时，内部人士便告诉记者项目的售价定在12000元/平方米。其时，考虑到整个泛海居住区项目规模庞大，市场人士曾质疑其市场吸纳量。仅一年半时间过去了，当泛海国际居住区已经涨至21800元/平方米时，市场上竟一房难求。因此传出泛海捂盘的消息，王斐断然否定了这种传言。

　　如此，卢志强在泛海国际居住区项目上获得的利润虽很难估算，但一定是一个庞大的数字。

　　泛海建设之路

　　在报告中，泛海建设称，公司主营房地产业务，主要资产是房地产开发用土地，现有建筑面积约166万平方米的土地储备(不包括公司在武汉的投资项目)，其土地使用权由公司拥有。由于历史原因，公司控股股东也从事房地产开发业务，与公司存在同业竞争的可能，但这一问题将很快得到解决。2007年泛海建设将申请非公开发行股票，计划实施后，原由控股股东及关联公司拥有的建筑面积达800万平方米的开发用地将注入公司。届时，泛海建设与控股股东之间同业竞争的可能性将彻底消除，泛海建设与控股股东及关联公司之间的关联交易亦将基本消失。

　　而据泛海集团负责人介绍，泛海建设已经陆续拥有了泛海国际居住区所有项目公司的股权。看来到目前为止，泛海建设的大部分土地储备均来自北京东风乡项目。

　　而很早就开始涉足房地产行业的卢志强，旗下的土地远不止如此。据称，目前集团还拥有北京光彩国际中心、武汉CBD土地一级开发权和上海、杭州、青岛、济南等多块土地资源。

　　相信不久，泛海建设将成为房地产上市公司中的翘楚，然而这个名称对于

　　1995年7月，山东泛海集团公司、山东泛海建设投资有限公司、联想集团控股公司、四通集团公司等国内九家知名企业，在北京注册成立“光彩事业投资管理有限责任公司”，其中两个泛海占到了总股本的91.7%。知情人士介绍，光彩事业挂靠光促会，本是9家民营企业各出资300万元成立的公益事业企业。卢志强意识到光彩事业是一个非常好的平台，以增资扩股的方式获得了光彩事业的控股权。

　　1998年，光彩事业投资管理有限公司的注册资本金再次充盈至5亿元人民币，同时更名为“光彩事业投资集团有限公司”。同一年，光彩事业收购了深圳上市公司南油物业(000046.SZ)，更名为“光彩建设”。

　　就地产业务而言，一个泛海系的脉络至此清晰可见。由中国泛海控股光彩事业，由光彩事业控股上市公司光彩建设。

　　至于为何要将光彩建设更名，接近泛海人士解释为光促会的要求。由于光促会主要从事扶贫等公益事业，而光彩建设在各地开发的项目大多是高档物业。因此即便光彩已经在多地房地产市场叫响了品牌，光彩建设最终仍更名为泛海建设。

　　实际上，及至去年上半年，泛海建设在股市的表现一直不尽如人意。只有当泛海国际居住区被装入上市公司中，该只股票才异军突起。公司现拥有控股子公司7家，今年非公开发行股票工作完成后，子公司将达11家。