建设路商铺估值水平提升

　　几天前，老周在成都建设路某楼盘“下单”了临二环路的三间商铺，总计近200万元。老周告诉记者，他看好成都建设路周边的投资环境。对此，一位房地产专家认为，这是成都建设路商铺估值水平全面提升的结果，更是成都城市“向东向南发展”战略初见成效的表现。

　　现状:

　　群雄会战建设路

　　过去，作为一个老城区，建设路的房地产显得不温不火，直到去年，沙河整治工程与东郊工业结构调整全面结束后，老厂区拆迁后腾出的金地陆续上市交易并进入开发程序。焕然一新的建设路，其固有的工业文明、优越的自然生态环境、浓厚的人文气息都是独树一帜的区域优势，于是，建设路的土地也就成了开发商眼中的“宝贝”，品牌开发商投下巨资，只为了在建设路寻找到属于自已的“势力范围”。

　　记者曾经亲眼目睹了

房地产巨头们争夺成都建设路地块的“战斗”：2006年3月，首创置业以382万元/亩拿下国光地块；2006年9月，龙湖地产以615万元/亩拿下虹波82亩地块；2006年12月，华裕以582万元/亩拿下建设路9号地块；2006年12月，万科以715万元/亩拿下建设路一号地块。2007年，龙湖再次高调出手，不惜以9亿元巨资竞得航天厂（原69信箱）地块。不过，此时的成交价已经上升到了815万元/亩，仅仅一年左右的时间，这个区域的地价猛增了433万元/亩，增幅高达133.5%，把楼面地价猛拉至2445元/平方米。

　　记者在建设路和二环路的十字路口发现，万科·金域蓝湾、龙湖三千里、颐和家园等一批“重量级”的商住两用楼盘正处于紧锣密鼓的打造之中。由此，建设路区域由龙湖、万科和首创构成的三足鼎立格局形成，集资本、实力、专业、眼光、企业理念等于一身的全国地产品牌顶尖力量急速在建设路区域汇聚。这意味着成都建设路区域商业地产业估值水平已获得全面提升。

　　原因：

　　潜在商机不可低估

　　家住建设路片区的文大爷原来是成都东郊一家军工企业的职工，他说，他连做梦都没有想到，建设路片区会变化得现在这么繁华、漂亮。他告诉记者，三年前，他的儿子就在这条街上开了一家卖日用消费品的商店。开始时，生意并不是很好，后来，随着那些工厂的陆续往外迁移，包括他原来上班的那个工厂也迁走了，新修的房子越来越多，这里的居住人口也多了起来，人气比原来旺多了。现在一个月的销售额相当于原来两、三个月的销售额。

　　专家认为，建设路片区由于发展较早，配套较成熟，是目前城东最适合房地产开发的片区之一，道路四通八达，路况不错，较少拥堵。沙河客家文化景区、麻石烟云风景区和东郊工业文明博物馆，沙河两侧长长的绿化带和景区创造了极佳的人居环境，这些都将导致居住人口的增加，进而提升人气商气和财气。

　　“商铺价格和住宅价格虽然不能硬比，但可以将住宅价格作为商铺升值潜力的一个参考。”中原地产有关人士说，2006年颐和家园推出时均价才4000元/平方米左右，然而到2007年3月份，颐和家园的

房价已经涨至7000元/平方米了，上涨幅度为75%。该区域的商铺价格上涨幅度即使在住宅价格基础上打对折计算，也是30%多，再考虑目前成都商业地产空置率的因素，一年增值20%是不成问题的。

　　这还只是铺面自身的增值给投资者带来的财富，如果将铺面用于出租，目前该区域的临街铺面租金一般每月200——300元/平方米之间，12——15年可收回全部投资。而按照商业地产使用年限40年的规定，剩余的25——28年的收益可以看作是净收益。

　　当然，你也可以将铺面用来自已经营。据成华区有关部门的规划，建设路片区主要功能定位为居住区和商贸区，商贸又细分为商业零售和高校经济。目前，第五大道等商业中心也正在崛起；伊藤洋华堂旗舰店以及龙湖69项目近10万平方米的商业物业，都让建设路的商业配套十分发达。而各自拥有上万名师生员工的电子科技大学和成都理工大学将成为该区域高校经济的重要推动力量。“开个网吧、文具店或者快餐店什么的肯定也赚钱。”一位有意在此“淘金”的投资人士这样向记者憧憬着市场前景。

　　建议：

　　该出手时才出手

　　程先生对于投资商业铺面显得相对谨慎。他说，他曾经在城北地区某大型专业市场花30多万元买下了一个摊位，由于

开发商在后期的招商上存在问题，使他的铺面空置了将近一年的时间，后来虽然由开发商统一返租了，但是目前的年收益率只有4%。因此，他建议商铺投资者在“下单”前，最好考虑好以下几件事情：

　　正确选址。虽然建设路区域的未来前景不错，但是具体到某一个铺面，仍然需要认真考察。可以考虑与人流量大的商铺为邻，这样可以充分利用旺铺的人流量为自己所用。但如果经营项目与旺铺相同，则要谨慎，如果没有足够的实力，则风头会被旺铺盖掉。

　　量力而行。商铺的价格一般为该地段住宅价格的1.5－2倍。如果你投资商铺的资金有一部分是贷款，那么就要考虑支付本息的能力。目前一手商铺的贷款最高年限为10年，贷款额度在50％以下。

　　并非与房主无关。有些投资者会认为，房主只要选好地段就行了，所经营的行业是承租户操心的事。其实不然。正因为承租户会关心所经营的行业，所以房主在购买商铺时就应该把这个因素考虑进去。

　　不是有客必租。这与你对商铺的定位有关。如果租房客在你的商铺中做错了行业，那么他就做不长，做不长就会退租。所以，要把商铺租给能够正常、长久经营下去的人，免得频繁更换租客。

　　本报记者 杨成万