项目储备支撑业绩稳增

　　□长城证券 刘昆

　　中华企业主要从事房地产经营开发，目前90％的主营业务收入来源于上海市内住宅和商业房产销售业务。公司的发展定位是以中高档住宅为主、办公商业房产开发为辅，以房产出售为主、出租为辅。

　　2007年上半年，上海房地产投资增速明显反弹，住宅销售面积大幅超出竣工面积，回暖迹象明显。写字楼市场延续景气上升局面。长期看，上海及长三角地区经济的快速增长，对住房和办公物业的长期需求将保障房地产市场持续繁荣。

　　公司近三年净利润复合增长率超过30％，其中投资收益的大幅增加功不可没。预计未来公司控股企业投资项目的结算和出售金融资产将带来更多投资收益。公司资产运营能力还有进一步的提升空间。

　　公司控股股东是上海地产(集团)有限公司，同时行使上海市土地储备中心的政府职能。大股东丰富的土地资源和项目储备，打开了公司未来资产注入的想像空间。但其肩负的政治责任和庞大的组织结构，使之对上市公司采取扶持政策的时效性有可能落后于市场预期。

　　预计目前项目储备可以保障公司未来三年业绩保持平均19％的复合增长率，07年、08年和09年分别实现每股收益0.54元、0.65元和0.78元。考虑到公司未来资产注入的预期，给予“谨慎推荐”的投资评级。

　　房产开发业务：07年公司的主要利润来源是06年已预售但未完全结算的上海古北国际花园、古北国际广场、古北西郊国际

别墅一期、苏州第五元素花园一期和太湖古北雅园一期；08年公司的主要收入来源是古北西郊国际别墅二期、顾村项目二期、南郊中华园、苏州第五元素二期、上海国际客运中心、以及万泰大厦；09年则是南郊中华园、周浦项目、苏州第五元素二期、太湖古北雅园二期、古北商务分区9－3地块、上海国际客运中心、张杨路商务大厦、及洛克双喜国际大厦。

　　出租业务：公司07年将新增的招租物业有华侨大厦、古北国际广场群楼、古北国际花园群楼和7＃楼、恒盛苑商铺、港泰广场群楼、淮海公寓。新增出租面积相当于06年存量的80％，因此我们保守估计公司07年出租业务收入增长50％。此外，根据公司管理层所规划的力争3年出租面积达25-30万平方米，我们预计公司08和09年物业出租新增面积将分别增长60％和40％，假设同期出租收入增长40％和30％。

　　投资收益：公司控股子公司上海

房地产经营（集团）有限公司旗下浦东金鑫房地产公司开发的上海国际客运中心，预计将在08和09年给公司贡献1-2个亿的投资收益。此外，公司持有众多上市公司的股权，在目前的市场环境下，可以给公司净资产增值约4亿元，如果出售，则可以转化成投资收益，增厚每股收益约0.47元。

　　中华企业

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