谁来调控外币房贷市场？

　　外资银行加大房贷争夺力度，2.5%超低房贷利率乐坏境外炒房者谁来调控外币房贷市场？

　　证券时报记者 张若斌

　　本报讯 随着外资银行本地化的完成，各家银行都加大了对房贷这一优良资产的争夺力度。德意志银行日前针对中国市场，首次推出创新日元按揭贷款产品，利率最低仅2.50％，还款年限最长可达30年。由于该日元房贷利率大大低于人民币和美元房贷，吸引了大批境外购房者踊跃申请。同时，汇丰、花旗、渣打和东亚等银行，也已全面开展对中国的业务，并纷纷将低息外币房贷作为快速拓展房贷市场的切入口。

　　记者从银行的产品说明书上发现，德意志银行在中国内地市场推出的房产抵押贷款成数最高可至8成，贷款期限最长可达30年。而且在还款时还可申请转换其他贷款币种（美元、港币、欧元、日元和人民币）。一旦

汇率出现变化，贷款人可及时调整币种和还款方式，既能节省利息又可有效规避汇率和利率风险。以现在最热的日元按揭房贷为例，目前利率最低至2.50%，而人民币和美元的按揭贷款利率最低分别至6.12%和6.00%。假设贷款者申请20年期10万美元、采用等额本息还款法的按揭贷款，如果选择日元贷款，第一年可节省利息支出3472美元，总共可节省高达62%，即44767美元的利息支出。

　　从理论上说，申请该贷款需承担一定的汇率风险，一旦日元汇率上升，或日本央行调高利率，投资者需多缴纳月供。但目前日元基础利率仅为0.5%，在全球主要经济国家中最低，离美元利率和人民币利率都有一定程度差距，而且近期难见上调可能。由于利差交易盛行，日元汇率一直持续不振。因此贷款者申请日元房贷，可以享受到利差、

人民币升值的双重优惠。甚至有分析认为：“日元利率的长期低缓，将助长投资人借日元转投高收益货币的套利风潮。此次德意志银行正是敏感地抓住了这一点，将日元创新到中国市场，为客户实现了中性套利。”

　　相比之下，数家外资银行推出的美元和港元房贷，虽然利率与人民币贷款相比不占太大优势，但同样可以享受人民币升值带来的优势。以港元“投资楼市出租还贷”的典型方式为例，即使租金不上涨，但随着人民币升值，投资者的还贷压力也不断减小。申请人民币贷款投资则无法享受这一成果。不过所有外资银行一律表示，外币房贷发放对象仅仅限于外籍人士、港澳台居民及获得永久海外居留权的中国公民，中国内地普通居民一律只能申请人民币房贷。

　　有分析认为，自中国

房地产行业实行宏观调控以来，央行多次上调贷款利率和公积金利率，各家商业银行也纷纷调低贷款成数，目的就是减少房产入市资金，提高炒房成本。但外币房贷市场的调控一直空白，在利率和贷款成数上一般由外资银行自行控制。这给境外赴内地炒房者准备了足够多的“燃料”，不仅“烧热”了各城市中心地段的高档房产，也加大了港澳居民来深圳和上海等地投资房产的冲动。因为在人民币升值的大势下，申请低利率的外币贷款无疑是置业的第一选择。

　　有关人士认为，境外投资者正是利用了低息外币房贷这一“超国民待遇”优势，成倍地提高了购买能力，相比之下，内地居民在享有每年购汇5万美元额度之后，银行依然限制外币贷款，在金融资源分配上显得不公。

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