法国住宅有望变身“终身年金”

　　□张冬青

　　上世纪八十年代末，英美金融机构在养老金业务上大胆革新，推出不动产贷款新品种——反向抵押贷款。2007年6月，法国储蓄金库银行集团旗下子公司——地产信贷银行率先在法国推出老人住房抵押贷款。

　　反向抵押贷款可使退休者以获取“终身年金”的形式出售房产，同时继续住在抵押出售的房屋里。反向抵押贷款颇似法国人熟悉的终身年金制房产交易，但不是个人与个人两厢情愿进行的，而是通过银行进行的。

　　老人住房抵押贷款的受益人几乎清一色是退休者。退休者凭其房产作抵押保障，向银行申请贷款。贷款银行可以在借款人去世后出售其房产。如果借款人愿意，也可以在其未去世前出售其房产。

　　具体说，地产信贷银行先对贷款申请人的房产估价，然后一次性付给申请人贷款金额。借款人日后偿还的，是这笔贷款加上利息的总和。利率每年固定为8%。这8%的利率中，不仅包括贷款成本，还包括风险费。

　　利率看来是高了一点，但有一点很值得称道的是，地产信贷银行非常“大度”，不让借款人吃亏：借款人去世时所余欠款，或

提前还贷时所余债款，不得超过房产的售价。这意味着，万一房产售价低于还贷总额，差额部分由贷款银行承担。反之，如果房产售价高于负债额，多余部分将支付给借款者的继承人。

　　银行推出这种贷款新品种显然是对房市发展趋势作了深入考察研究，坚信债务不会超过房产价值。从精算技术角度说，由于银行事先无法知道还贷期的长短及累计还贷额，操作程序相当复杂。

　　银行贷款专家指出，今后大批法国人要退休，其中许多人虽然退休收入不高，但拥有房产，这是一个潜在优势。这些人可以以“终身年金”的形式出售并享用他们的房产，而不把房子留给继承人。而许多继承人由于平均期望寿命的延长，届时可能已经购买了住房。

　　专家指出，这实际上是一种集体终身年金制的房产交易。法国政府准备设立一个专门机构管理这个新市场，以便互助承担贷款机构的风险，银行是这种终身年金制房产交易管理公司与房主之间的中介人。

　　反向抵押贷款完全不同于传统贷款。其特点是：一是这种贷款只提供给60岁以上的老人，主要针对已经拥有房产，但年事已高、收入不高的老年人。二是老人可通过抵押自己的房产，每个月从银行贷得一笔钱，用于贴补生活费或其它重大开支，如医疗费、抵补投资损失、解决燃眉之急或房屋

装修等。三是反向抵押贷款每月能领取多少，要看房屋的价值、增值潜能以及房主的年龄。贷款额每隔3年重估一次。四是反向抵押贷款比一次性抵押房产获得贷款更具伸缩性。贷款期间，房产仍属老年贷款者所有，贷款人可继续享有房子增值带来的好处，可以选择适当的时候出售，获得比较高的收益，并同时还清贷款本息。五是与传统贷款相比，反向抵押贷款最明显的区别是每月不是借款人向银行偿还本息，而是每月从银行获得本金。银行的贷款不是按月归还，而是若干年后一次性归还。

　　反向抵押贷款可以让不动产动起来，让老年人生活过得舒适富足一些。在当今老龄人口不断增长的新形势下，这不失为一种灵活的回应举措。老人住房抵押贷款或反向抵押贷款是老人自助自救的一举三得的良方，既可使自己生活得舒适一些，也可以减轻子女的经济压力，同时亦可减轻社会负担。这个新品种登陆法国后，民众反应相当热烈。

　　目前，我国60岁以上老年人口为1.42亿，约占人口总数的11%；预计到2010年我国老龄人口将达1.6亿，约占人口总数的12%。调查显示，我国60岁以上老人残疾率为25.2%，生活卫生保障负担沉重，我国是典型的“未富先老”的国家。怎样保障老人的生活面临着重要挑战，法国银行推出的房产反向抵押养老或许能给我们一些有益的启示。