地产股 “业绩”“重估”双轮驱动

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　　□本报记者 龙跃

　　据Wind资讯统计，申万房地产指数昨日上涨3.88％，并创下4261.73点历史新高，而该指数近5个交易日的涨幅也已经达到了10％。分析人士认为，虽然地产股短期估值已经不低，但从业绩的超预期增长以及资产重估两大决定因素看，此类股票仍将是贯穿本轮牛市的重要投资主线之一。

　　房价是我们判断地产股未来走势的重要依据之一。统计显示，今年5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4％，环比上涨1.0％，涨幅比上月提高0.3个百分点。房价上涨解释了本轮地产股为什么上涨。首先，房价上涨表明国内资产重估过程并没有结束，地产股作为跨越股市与房市的重估标的，估值有进一步提高的要求。其次，房价上涨意味着房地产开发企业利润的增长，这将推动股价上涨，至少也会部分化解地产股目前较大的估值风险。

　　而对于投资者来说，更关心的可能在于地产股未来是否会继续走强。也就是说，推动地产股上涨的动力短期内会不会消失，即资产重估的进程会不会结束？房地产企业的业绩增长能否持续？

　　从资产重估的角度看，联合证券分析师认为，在流动性泛滥的背景下，国内资产价格的重估进程将持续。从1996年开始，我国就进入了持续降息通道，货币投放量长期持续高增长，而2005年开始的

人民币升值则加速了国内流动性的泛滥。考虑到在升值期间大幅升息的空间不大，因此预计在人民币升值过程中，流动性将保持充裕甚至过剩，而资产价格也将在此过程中得到不断重估。由此看，只要人民币升值的过程没有结束，地产股的估值就将倾向于不断上升。事实上，本轮地产股上涨也与人民币近期升值关系密切。

　　从业绩角度看，在土地紧缩政策下，旺盛的需求将使房地产企业的业绩增长得以持续。国信证券分析师指出，知识分子人群的爆炸性增长、证券市场财富转移带来的消费、大量外籍人员到中国就业等因素，都将增加对房地产的需求，房地产企业未来销售前景乐观，预计大部分房地产开发公司未来几年净利润都将出现爆发式增长。

　　据Wind资讯统计，在剔除亏损企业后，房地产开发上市公司市盈率（前推12个月）为83.83倍，可以说估值处于绝对高位。但是，从动态估值角度看，地产板块市盈率下降趋势却非常明显，2007－2009年地产股动态市盈率分别为52.54、35.16、22.21倍。可见，业绩的快速增长将迅速降低地产板块的估值风险。

　　因此，在重估引发的估值提高与业绩增长带来的估值下降的双重作用下，地产股带来的收益很可能会远超市场平均水平。而根据近期分析师发布的研究报告，以下地产股值得重点关注：一是万科等龙头地产股；二是具备资产注入预期的地产股，如中华企业等；三是业绩出现拐点的中小型地产股，如深天健等；四是京津地区的地产股，如北京城建等。