南京楼市走出观望期

　　

本报记者 杨丽 南京报道

　　10月22日，记者从南京市房产局、规划局、国土局、建委、发改委等五部门联合召开的新闻发布会上获悉，新政之后，南京新建住房户均套型面积已经明显下降，而商品房销售量则出现显著增长。

　　数据显示，今年以来，南京全市已审定的住宅建设面积为平均113．9平方米／套，而6月1日新政实施前，则是117．4平方米／套，6月1日以后至今则是110．2平方米／套。与此同时，南京商品房的交易量比较旺盛，交易量高于上市量。1至9月份，南京房地产市场商品房销售面积767万平方米(不含政策性住房)，同比增长了18．7％，商品房价格在4400元/平方米左右。对于南京房价的涨跌则有多种说法，南京市房产管理局局长陆春林称，五年来南京房价平均年涨幅为3%，而有业内人士则认为，今年南京房价最低也有5%的涨幅。不过，较为一致的看法是，南京商品房单套总价是呈下跌趋势。

　　南京细则：总量控制、区域平衡

　　赶在国庆节前两天，南京市政府对外公布了《市政府关于调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》、《南京市住房建设规划（2006—2010）》等五个文件，并明确表示自文件发布之日起全市新审批、新开工的商品房建设项目，套型建筑面积90平方米以下住房（含各类政策性住房）面积所占比重，应当达到开发建设总面积的70％。此外，新供应土地中70％被要求用于政策房和中小户型商品房建设。

　　“90平方米、70％比例”，明确总量控制后，具体如何操作？南京市房管局新闻发言人郭宏定解释，除加快政策性住房的建设，将全市新审批、新开工政策房全部控制在90平方米以外，南京将坚持“总量控制、区域平衡”的原则，要求江南八区和江宁、浦口、六合三个新市区总体达到90平方米以下占70％比例。溧水、高淳两县政府可根据南京细则，结合当地房地产市场的实际，再行落实。

　　由于国庆节前公布的南京房产新政细则没有相应地规定出具体楼盘的90平方米以下套型开发比例究竟是多少，一些开发商在拿地时依然存有顾虑。对此，南京市规划局10月中旬透露说，对进一步的套型结构比例调控目前已经拟定了一份草案。具体为：第一，经济适用房、中低价商品房等政策性住房的套型一律控制在90平方米以内；第二，对需要控制套型的楼盘按强、中、弱分三类进行控制。

　　这三类区域的套型结构比例控制要求依次为：弱控区90平方米以下套型控制在0％—20％；属于中控区90平方米以下套型控制在20％以上；强控区90平方米以下套型一律控制在45％。

　　对于0—20%的弱控区范围怎么衡量，南京市规划局人士表示：“现在制定的是草案，没有最后发布执行，可能水岸边上适合盖别墅或类别墅的地方，控制的（90平方米以下套型结构）就是‘0’。另外，江宁、六合、浦口等区自己平衡区内90平方米以下套型面积，必须达到“90平方米以下套型占70％”的要求。

　　据了解，今明两年，南京市商品住房中45．9％的面积将达到中小户型的要求，再加上经济适用房将全面达到宏观调控中70％的套型比例的要求。

　　楼市升温 小户型受宠

　　随着房产新政南京细则的颁布，市民的观望情绪也消除了大半。网上数据显示，2006年10月11日至17日，全市商品住宅共成交2580套，平均日成交套数为369套，成交均价4269元／平方米。与国庆黄金周之前相比，节后全市住宅成交量出现急遽上升的态势。从10月8日以来的成交情况来看，平均日成交量在380套左右。而近日来全市住宅日成交量继续维持在高位运行，排除了成交量居高是由于国庆黄金周期间成交鉴证滞后所造成的影响，10月旺销局面对比今年五六月份的热销场面毫不逊色，说明全市房地产市场已经开始全面升温。

　　今年7月，全南京市商品住宅成交量出现大幅下跌，但是8月随即开始反弹，9月则进一步走高，相比去年局势大为好转。网尚研究机构专家分析，一是南京市房地产细则的颁布消除了部分观望气氛，二是天气的转凉有利于购房者外出选房，三是开发商也在近期加快了住宅供应的步伐，上述原因共同促成了节后成交量出现大幅攀升。

　　而“金九银十”逐渐释放出来的大部分购房需求仍然集中在中小户型上，在近日多家楼盘的开盘仪式上，南京再现了“排队购房”现象。不过，与以往什么房子都“一把抓”不同，这些争着排队购房的市民大多将目光放在了90m2及其以下的中小户型身上。

　　刚刚亮相的江北某楼盘由于将主力户型定在了70-80m2，开盘当日现场云集了四五百购房人。另一新楼盘中，其推出的69m2的一室二厅、77m2及85m2的两室两厅也都受到了购房者欢迎。采取摇号销售的该家楼盘，开盘当日一共销售了百余套，销售总额近亿元，其中90m2的中小户型占总销售量一半。

　　“中小户型遭排队购买说明其现今的市场供给仍然不足。”一位业内人士分析，尽管南京新政细则已经敲定，并有不止一家楼盘更改规划增加中小户型，但“远水”似乎并不能解“近渴”，目前的南京房产市场上中小户型仍奇货可居。而在此前的房产新政发布会上，南京房管局的新闻发言人也表示，由于有开发周期的影响，大规模的中小户型上市南京至少还要等一到两年。据了解，按照总量70％的要求，今年南京90m2以下中小户型的建设总量将达到770万m2（其中包括400万m2经适房），这些中小户型将在未来两年集中上市。

　　开发商：更改户型 回归理性

　　面对政府的政策导向和市场需求的“双重压力”，南京开发商们纷纷申报改户型规划，回归“节约居住”时代。

　　众所周知，近3年间，90平方米两房、120平方米三房已成为南京各大普通公寓住宅售楼处公认的热销套型。然而，随着房价的高涨，90平方米两房、120平方米三房再次超出工薪阶层的购买能力。因此如何设计出舒适、结构合理的中小户型已经成为各开发商必须重视的一个问题。据悉，由

东南大学和南京大学的专家共同参与，全国第一家房地产企业成立的博士后工作站已经对“中小户型住宅研究”课题正式立项，目标正是研究和开发未来的户型。

　　据了解，南京万科光明城市、金陵大公馆、紫鑫中华广尝翡翠谷、墨香山庄、盛景园等住宅小区项目纷纷在“90平方米套型占70％”的政策颁布后申报更改规划。还有一些南京开发商，甚至在“国八条”刚刚发布之后就开始酝酿修改套型设计方案了。

　　一个典型的案例是，新政前，以仙林大学城为中心的城东住宅开发中大户型设计偏多，中小套型所占的比例偏少。新政后，栖霞建设一家小区的设计方案在全部完成后将二期方案推倒重来，“优化户型设计、调整面积配比”。在增加了60平方米和80平方米的套型以后，该小区的90平方米以下套型较老方案增加近30％。

　　一位开发商这样表示，“谁能将中小套型设计得更精彩，谁就能够抓住住宅开发的未来。”

　　△南京出台房地产新政细则后，人们的预期趋于稳定。近日南京楼市呈现出升温的迹象。IC图片