借奥运腾飞

　　

△前排左起依次为：阴秀生、赵惠芝、朱利、贺江川、汪民生 △后排左起依次为：徐峰、张广雁、柴奇志、郭川、李晓岱、王海明、夏中轩、张光春、文创发行募资

　　问：本次发行的大致时间安排？

　　答：本次发行的大致时间安排如下：

　　9月25日———网上申购日；

　　9月27日———网上申购资金验资，决定是否启用回拨机制；

　　9月28日———刊登《网下发行结果及网上中签率公告》、摇号抽签；

　　9月29日———刊登《网上中签结果公告》、网上资金解冻。

　　发行完毕后，将尽快安排在上交所上市交易。

　　问：请从承销商的角度分析一下，机构网下参与的热情为何这么高?

　　答：机构踊跃参与网下申购，主要有以下几个原因：

　　第一、北辰实业经过近10年的发展，已经成为具有独特经营模式的房地产综合运营企业，具有很强的抗风险能力。北辰实业经营着亚奥商圈中包括酒店、公寓、写字楼、会议中心及商业等优质资产的投资物业群，为公司提供了长期稳定的收益；公司开发的中高档住宅、公寓、别墅及商业地产等发展物业项目均位于北京黄金发展区域，为公司创造了高速增长的业绩；

　　第二、独特的奥运概念使北辰成为机构投资者追捧对象；

　　第三、A股市场整体走势较好，房地产板块整体走强使得大家普遍看好北辰的未来走势；

　　第四、最近一段时间北辰H股价格持续攀升，国外投资者非常看好北辰未来的发展，影响了国内机构投资者的投资决策。

　　问：北辰集团在北辰实业A股发行后的持股比例？

　　答：本次发股之后，北辰集团占本公司股份比例为34.45%，共11.6亿股。

　　问：公司2005年12月31日货币资金有639，989，441元，资产负债率为38.56%，公司有必要融资吗？

　　答：本公司现有项目需要巨大的资金支持。两个奥运项目共需80亿元左右：其中国家会议中心项目总投资约50亿元；奥运媒体村项目总投资约30亿元（一期投资17亿元）；此外北辰大厦项目总投资约17亿元，并且上述三个项目在2008年以前都无法产生回报。再加上公司现有6个开发项目，公司在未来2-3年将产生大量的资本开支。同时为保持公司效益持续增长，公司还将增加新的土地储备和开发项目。本公司以前年度资产负债率偏低是因为上述项目尚未进入投资高峰，截至2006年6月30日本公司资产负债率已达到52%（母公司）。为满足公司现有项目和未来项目的资金需求，公司通过在国内发行A股适当扩张股本，增加公司可控资产规模，保持合理财务结构，使公司在物业开发、物业投资及商业三个业务板块达到五三二的资本配置比例，实现稳健和增长、收益和风险的均衡控制。

　　问：公司本次募股资金项目实施投产后对于投资者的获利有什么影响？

　　答：随着奥运会的成功举办，亚奥核心区域的交通条件、生活基础设施的配套完善程度、居住氛围以及知名度都将有显著提升，区域商品房需求将呈上升态势。公司本次募集资金投资的两个项目“奥运媒体村”和“北辰大厦”均位于亚奥核心区域。

　　总体来看，公司此次募集资金投资项目具有较强的盈利能力和良好的市场前景，这些项目的建设实施将使公司房地产业务的综合开发能力和品牌得到进一步提升，有利于巩固公司在北京市房地产行业的地位，同时为公司未来几年贡献出良好的收益，保证公司的持续盈利能力。

　　经营管理

　　问：公司土地储备有多少?

　　答：截至2006年6月30日，公司土地储备235万平方米。都集中在北京北部和西北部黄金发展区域，集中了中高档公寓及低密度别墅等类型，为公司的快速发展打下了坚实的基础。

　　问：请谈一谈公司

股票在香港的表现?

　　答：本公司于1997年5月以每股2.40港元在香港发行H股61，480万股，并于1997年5月14日在香港成功挂牌上市，当天开盘4.00港元，收盘4.10港元，最高4.95港元，最低4.00港元。上市近10年，股价最高为5.60港元，最低为0.49港元。近期H股二级市场价格在2.30－2.40港元左右。

　　公司在香港上市以来，严格遵守香港联交所规则，以股东价值最大化为目标，不断提高管理水平、扩大经营规模、增强盈利能力，在房地产开发、购物中心、物业出租、酒店经营等方面均取得了良好的业绩。

　　问：请介绍一下公司取得的两个奥运开发项目的情况？

　　答：说到奥运建设，这是北辰实业的一大亮点，北辰实业中标的奥林匹克公园国家会议中心，总建筑面积达53万平方米，包括27万平方米的会议、展览及综合服务设施和26万平方米的酒店、写字楼、商业、餐饮、娱乐等配套服务设施；其中地上35万平方米，地下18万平方米，投资总额约50亿。

　　另一个项目———奥运媒体村位于北辰绿色家园居住区内，2008年将为中外记者提供住宿等服务，奥运会结束后，经适当改造和

装修仍将作为商品住宅销售，底层裙房为商业配套服务用房。媒体村周边环境良好，紧邻13000亩国家森林公园。目前两个奥运项目工程进展顺利，我们将按照奥运“三大理念”和市政府“五统一”的要求建设完成，如期交付使用。开发奥运项目不仅是北辰实业房地产开发的又一里程碑，而且对区域地产市场将产生极大的带动效应。毫无疑问，奥运会的举办将对亚奥区域的交通、各项基础设施建设以及区域整体居住环境、商务环境的完善都有着举足轻重的作用，同时为该区域的住宅市场带来更多的需求，使北辰实业的资产价值得到极大提升。

　　所以，如果说亚运会是北辰实业从无到有、从小到大的“天赐良机”，那么奥运会则是北辰实业提速发展、升级换代的“难得机缘”。

　　问：北辰实业的与众不同体现在哪些方面？

　　答：北辰实业是一个因亚运会而生的，又受益于奥运在香港和内地同时上市的地产公司，近几年北京亚奥地区

房价不断上涨，交通不断改善，亚奥地区在2008年奥运会前将以崭新的面貌呈现在世人面前。北辰实业在该地区拥有大量的写字楼、酒店、商场和大量的开发物业，这些都为北辰未来的盈利奠定了很好的基础，这些优势是其他公司所无法获得的。

　　问：公司房地产开发的产品结构？

　　答：本公司发展物业包含普通住宅、高级公寓、别墅、综合性商厦等不同类别、不同档次的物业。 现在在建和在售的主要产品有北辰绿色家园、长岛澜桥别墅、姜庄湖园林别墅、长河玉墅、香山清琴。 按规划面积计算，公司目前的产品结构中普通住宅、高档别墅、综合性商厦（写字楼等）的比例为76：19：5（不包括国家会议中心和温泉镇土地中心区D1地块）。 按照截至2006年6月30日土地储备中不同结构比例为：中档普通住宅、高档别墅、综合性商厦（写字楼等）的比例为52：19：29。

　　问：北辰实业借助世界级知名公司的品牌经营取得了业内有目共睹的经济效益，那么在自身基础上是否也尝试过经营自己的品牌呢？

　　答：北辰实业在近十年的经营过程中，在不同的业务领域创造了自己的品牌。北辰实业经营的亚运村本身就是一个在全国知名度很高的综合物业群的品牌。北辰商业在北京市零售业中拥有突出的业绩和较强的顾客认知度、信任度和忠诚度。

　　在房地产开发业务中，北辰成功打造了“长岛澜桥”、“傲城”、“傲城尊邸”、“碧海方舟”等优秀地产品牌。近期北辰实业还被“国务院发展研究中心企业研究所”、“清华大学房地产研究所”、“中国指数研究院”三家权威机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”评选为“2006中国房地产品牌价值华北地区第二名”。“碧海方舟”荣获“中国房地产2006项目品牌价值TOP10”。

　　下一步，我们将充分利用“后奥运经济”带给我们的得天独厚的机缘，加大品牌资产整合力度，在过去已经形成的项目品牌资源基础上，进一步制定更加清晰连贯的品牌策略，建立有效的品牌管理架构及保障体系，深入打造“北辰实业”作为全国大型综合地产运营商的公司品牌，并通过专业细分，塑造出更加鲜明、富有个性化、更具竞争力并具备延展性的地产开发、酒店、公寓、写字楼、零售商业等不同的项目品牌，以社会责任和客户价值最大化为核心，真正做到品牌经营和经营品牌。

　　企业发展

　　问：请介绍公司目前主要房地产开发项目的情况，未来开发项目情况?

　　答：截至2006年6月30日，公司的主要房地产项目包括北辰绿色家园居住区、姜庄湖园林别墅、长岛澜桥别墅、香山清琴和长河玉墅，目前上述项目销售情况良好。今年上述项目可供销售225，316平方米。

　　随着绿色家园B1区、C2区和B3区、姜庄湖园林别墅、长岛澜桥别墅等项目前期楼盘的陆续完工，以及后续的绿色家园C1、C3区和长河玉墅、香山清琴等楼盘的开始建设，公司未来的利润将会得到切实的保障。

　　公司也正在研究有关其他发展项目土地开发储备情况，包括择机向京外发展。

　　问：请问公司到2008年左右在投资物业和零售商业的扩展情况？比如增加商业网点和面积情况？

　　答：本公司现有投资物业总建筑面积为44万平米，包括2家酒店、2栋写字楼、13栋公寓和一个会议中心；2008年后公司投资物业总建筑面积将扩张至约100万平米，包括4家酒店、5栋写字楼、2个会议中心以及13栋公寓。零售商业现有3万平米（建筑面积），包括百货、超市两个业态；2008年后零售商业总建筑面积将达到20万平米，分布在京城北部四个黄金位置，包括四个百货商场和四个超市；其中最大的一个购物广场位于奥运中心区，是一个8万多平方米的City Mall。

　　问：作为本次保荐机构的代表，对北辰实业的未来发展是如何看待的？

　　答：北辰是一个独特的地产公司，他的未来发展也与其他地产公司有着显著的区别。首先他的地理位置独特，无论是她现在的投资物业———亚运村，还是她未来的投资物业———奥运会的项目，都与亚奥息息相关，都将受益于亚奥商圈这几年的迅猛发展；其次她的业务结构独特，在众多的地产类上市公司中，同时拥有如此众多的投资物业和开发物业的上市公司非常少见，这也表明了她抗风险能力非常强大；另外，在地产公司中，尤其在目前，资金实力的雄厚与否决定了公司的拿地能力，北辰以A股发行后80亿的净资产规模名列地产公司前列，这些都表明了北辰在未来地产开发上拥有了极强的竞争实力。

　　问：北辰未来盈利增长点在什么地方？

　　答：坚持以投资物业为稳定收益基础，以发展物业为利润增长点的经营策略，通过各类物业的均衡组合，形成长期稳定收益与短期快速回报的有机结合，实现风险与收益、稳健与成长的均衡配置。

　　公司未来的利润增长点在于：

　　1、发展物业：公司近年来房地产开发业务规模保持了快速增长， 截至2006年6月30日，房地产项目施工面积约130万平米，较前两年大幅度增长，其中部分面积将在未来两三年内实现收入，包括香山清琴别墅、奥运媒体村等，有望为公司提供有力的利润增长源泉。

　　2、投资物业：公司近年来加大了对现有投资物业的改造力度，并且取得了良好的效益，如五洲大酒店等；此外公司的投资物业的面积也将由目前的47万平米增加到约100万平米，而且相对于存量部分而言，增量部分的经营面积比例更大，结构更为合理，将从整体上提升公司投资物业的盈利能力。

　　问：公司这次融资数量这么大，是不是意味着公司马上就要进入一个业务高速扩张期？

　　答：是的。公司业务的高速增长在三个业务板块都将有体现，到2008年，公司投资物业总量将从现有的47万平米增加到约100万平米；零售商业将从现有的3万平米增加到20万平米；发展物业投资总量将比现在扩大三倍左右。（文字整理、图片摄影：郭锋）