西部商业组团：区域商圈渐显“后发效应”

　　

【编者按】

　　东、南、西、北、中———五大地理概念的商业组团形成了上海的商业脉理。此前，我们已经介绍过了以浦东新区为主的东部商业组团，和包括了卢湾区、徐汇区和闵行区的南部商业组团，本期，就让我们把目光投向由静安区、长宁区、普陀区、宝山区等构成的西部商业组团。

　　目前，西部商业组团正在努力改变着以往新兴社区商业比较匮乏、区域商圈规划还显落后的形象。静安区的曹家渡商圈、长宁区的中山公园商圈、普陀区的曹杨-长风商圈等都已在各个区域兴建商圈的竞争中成为后起之秀，宝山区的商业布局也愈加成熟，西部区域商圈的后来居上之势值得关注。

金悦生活广场 抢占地区商业空白

　　□特约记者 一凡

　　本报记者 李和裕

　　就在上周，位于宝山区月浦镇的首个大型休闲购物中心“金悦生活广场”开始对外招商。在业内人士看来，类似社区商铺升级版的这个生活广场目标就是填补宝山月浦生活区的商业空白。

　　在开发商眼里，他们所建的“生活广场”是由社区商铺和购物中心集合而成的一种商业形态，也是以大型零售业为主体，众多专业店、多功能商业服务设施为辅助业态所形成的聚合体。它的建筑面积一般在2-6万平方米之间，小于一般购物中心的规模，却具备购物中心的大部分功能。

　　金悦生活广场的总体量为26000平方米，可售面积约14000平方米，共拥有铺位311套，铺位采用小户型设计，面积从17平方米到87平方米，根据每平方米13000元的均价计算，部分商铺的首付还不到10万元。

　　金悦生活广场为地上3层，地下1层。地下一层12000平方米已由大型卖场“世纪联华”进驻；一楼主要经营女装、中西式快餐、品牌专卖、化妆品、箱包等；二楼主要经营运动休闲用品、儿童用品、数码产品、床上用品、手机通讯、男士用品等，三楼则以餐饮、娱乐为主。

　　目前，金悦生活广场还没有正式开盘，计划是定于11月前后入市，明年4、5月可以交房，明年10月开业。不过招商方面动作倒很快，据称已有2000多组有意租赁的商户，周边商铺的租金参考价则在3-7元/平方米/天。

　　在业内人士看来，对于上海的地区商业而言，正经历着从零星到集中的转变，各大社区纷纷推出具备特色的商业中心，如南方商城、西郊百联购物中心等项目操作模式便已得到市场认可。

　　而占地53平方公里的月浦镇位于宝山区的东北部，拥有11万人口，但其商业配套一直以小商业为主，缺乏大型商业设施。目前月浦的商铺供应明显供不应求，所以金悦生活广场作为月浦首家综合购物中心，建成后将缓解该地区大型商业项目稀缺的局面。

　　另外，生活广场还有一大特色就是产品设计的封闭性，这点不同于商业街和社区底商，可以使得商业项目的业态更加集中，并且比较注重购物环境的营造，对光线、色彩、音响、通风调温、清洁卫生等方面都会比较注意。

　　[点评]

　　月浦镇位于宝山区的东北部，距离市中心20公里，拥有人口约11万。这里也是宝钢总部及职工生活中心，近年来两条轨道交通延伸线的建设又为月浦带来了约60万平方米的住宅开发量。月浦目前整个区域商铺被“夫妻老婆店”垄断，没有一家中高档综合性商业广场，许多品牌商家找不到经营场所，相信金悦生活广场的出现将改变当地商业的经营模式和消费习惯。17至87平方米的商铺面积也控制得比较合理，由此总价也得以控制，又是独立产权式，可自用、可投资。而基于当地庞大的居民生活消费支撑，以及统一的经营管理，预计该项目的商业培育期比较短，前三年的年投资回报率可在8%左右。

　　（上海中原地产商业事业部高级经理 陆挺）

　　悦达芳汇广场 助曹家渡商圈“变脸”

　　□特约记者 陈歆

　　曹家渡商圈是近几年上海区域商业发展的后起之秀，它的崛起尤以上海首个定位于女性主题的“悦达芳汇广场”为招牌项目。如今，悦达芳汇广场已确定于国庆节前夕正式对外试营业，其也是自去年静安、普陀、长宁三区政府联手打造新曹家渡商圈计划启动后第一家开业的大型商业设施。

　　悦达芳汇广场位于长寿路近万航渡路口，由悦达地产投资兴建，定位于女性精品休闲购物中心。该项目商业总建筑面积18000平方米，共分5层，每层都有明确的业态划分，一楼逍遥时空主要引进全球著名的咖啡连锁店、品牌化妆品店、面包房、甜品屋等；二楼淑女风范主要引进欧美及东南亚国际女装品牌、女杂、饰品等；三楼雅致生活主要引进国际知名美容美甲店、瑜伽纤体店、美发造型店、家居饰品等；四楼美食荟萃则为特色餐饮；五楼尊贵空间为大型餐饮、酒楼等。招租不到1年，商场整体出租率超过80%。

　　比起上海市中心商圈平均超过20元/平方米/天的商铺租金价格，悦达芳汇广场的租金定价仅为前者的1/3———平均7.8元人民币/平方米/天。这在曹家渡地区8-28元/平方米/天的商铺租金价格区间内，也并非高端，靠“价格牌”吸引新品牌及二线品牌的用意十分明显。

　　不过仅靠价格依然无法吸引商家入驻，聚居区和轨道交通的大背景倒让悦达芳汇广场显得可圈可点。近年来，曹家渡频建商务楼、居民区，蓄势待发积累了足够人气，加上规划中的轨道交通M7号线、M5号线、R3号线三线汇合，效仿徐家汇的心态可见一斑。应该说，何时该地区一股稳定的人流量能酿成成熟，将是悦达芳汇广场能否获得人气的关键。

　　悦达芳汇广场的成功与否，还取决于曹家渡的发展前景。尽管在先天条件和发展规模上，曹家渡无法和淮海路、徐家汇等市级商圈相提并论，但仍然是上海城市副中心的一个重要商圈。作为长寿路、长宁路、万航渡路等5条道路的交汇处，以环状道路为中心的辐射道路网四通八达。尤其在长寿路沿线，近几年兴建了几十栋的中高档住宅楼和现代化商务办公楼，导入了近30万的高素质人群。

　　据悉，曹家渡未来还将新增甲级写字楼、五星级酒店等20万平方米的高档商用物业，众多高层楼宇和大型广场建筑的兴建，能够为沿街商铺和裙房提供一定基础。当然，悦达芳汇广场毕竟不同于社区商铺，今后能否一举成名，换得“满庭芳”，还需要进一步观察。

　　[点评]

　　曹家渡地区地跨静安、普陀、长宁3区交界处，其中静安拥有70％的占有量，也形成静安、普陀和长宁三区联动打造区域商业中心的开发态势。在今天看来，它的商业地位还是较低能级的，但最终必将被新一轮的规划和发展带来脱胎换骨的改变。目前曹家渡地区已经形成了172万平方米的中高档住宅，成为上海西北部现代中高档居住区的集中地带。这些新建高档楼盘品质都较高，吸引了一批中高档收入人群的进驻，也为地区的商业发展提供了消费需求支撑。而对具备定位特色、与周边商铺错位竞争的悦达芳汇广场来说，租金价格的确不高、招商情况的确不错，但关键还是要获得消费者的认可，所以今后良好的动态经营更为重要。

　　(上海信义房屋商仲部研展总监 高斌)

　　宝山区：低价商铺较热销

　　□本报记者 于兵兵

　　今年以来，上海商铺的供销热点从市中心移至过去颇显边缘的宝山区。来自上海中原地产商铺部的数据表明，3至8月，宝山的商铺无论是销售面积还是销售套数，均在长宁、黄浦、虹口、静安、普陀、徐汇等众多中心城区之上。但销售价格一路走低，截至8月，宝山区的商铺成交均价仅6846元/平方米，环比下降幅度达到35.72%。

　　宝山的产业由于以钢铁业为主，商业发展曾一度落后。但近年来，宝山商业进入了快速发展期，且呈现不同的商业布局。一批业态新、知名度高的商业项目正进入市场参与整合。“十五”期间新增的大中型商业项目有上海铜锣湾广场、北上海商业广场等综合型卖场，大华电器城、建配龙家具广场、国美、永乐等专业卖场。

　　未来，宝山商业发展规划包括培育形成三大区域性商业中心、三个大型都市社区商业服务中心，及若干个现代居住区商业（邻里中心）。其中区域中心是指淞宝、大华和西城区三个现代服务业集聚区，主要商业项目有安信商业广场、宝莲城现代商业商务区、上海铜锣湾广场、杨行国际钢铁物流总部、上海江杨农产品批发市场等。社区商业服务中心包括庙行通河、高境、顾村三大区域，规划建设中的标志性商业项目有景瑞生活广场、长江国际商贸中心等。并且，还要依托逸仙路（轨道交通3号线）、沪太路（轨道交通7号线）和共和新路-蕰川路（地铁1号线）为发展轴，全面培育形成三个层次的组团式大商业空间格局。

　　在市民生活便捷度上，宝山将在2010年实现“10·20·30”目标，即一般情况下，居民出家门10分钟左右可享受街坊商业服务，20分钟左右可享受社区商业中心服务，30分钟左右可享受区域性商业中心服务。

　　目前，宝山高租金商铺主要集中在长江西路、通河路、牡丹江路，而长江西路上的租金价格在三者间最高，且今年的租金价格又比去年有所上扬。共江路周边由于大的消费群体不多，商铺租金价格相对比较低廉，但也有个别店面的租金价格与长江西路相差不大。

　　宝山区部分商业街区租金情报

　　10-20

　　平方米25-35

　　平方米40-50

　　平方米60-80

　　平方米90-110平方米总体

　　同比去年

　　虎林路2-421→

　　长江西路6-114-52.9↑

　　通河路5-103-72.5↑

　　共江路5.72-51.42↓

　　新沪路3-52.71.42→

　　大华路3-82-62.5→

　　行知路4-82-61-22.7→

　　牡丹江路2-52.21-42-3↑

　　（单位：元/平方米/天）

　　长宁区：前抑后扬发展好

　　□本报记者 唐文祺

　　长宁区的商业从总体来说显得较为分散，整体火热程度也远远及不上徐汇、卢湾、黄浦等区。目前，长宁区内最具规模的商圈就要数中山公园区域。

　　作为轨道交通2号线、3号线、4号线的换乘枢纽，目前的中山公园商圈以中山公园为核心，东至华阳路、安西路，南到安化路，西抵中山西路内环线，北涉万航渡路，区域范围达1.14平方公里。有数据显示，中山公园商圈的商业面积已达到49万平方米，日客流量已达30.6万人次。

　　应该说，在一段时间内，中山公园商圈的发展状况与其定位是不相称的。虽然这里计划将来建成以现代商业和多媒体产业为主导的，集商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商业中心。但不得不指出的是，在周边住宅单价早早突破万元大关之后，该区域的商业仍然以中档的整体形象发展着，且玫瑰坊商业街、新宁购物中心、巴黎春天长宁店、龙之梦购物中心等项目大体量的商业经营面积容易造成良莠不齐的局面。

　　当然，目前中山公园商圈的定位正在调整。据悉，为了更好地营造中山公园区域的商业氛围，在总体定位的指引下，商圈内凯旋路、定西路、愚园路三个街区的规划正在有序的推进。凯旋路多媒体产业走廊建设已全面启动，定西路特色商业街业态调整目前完成一期工程，愚园路文化艺术休闲街也进入规划阶段。

　　另外，今年以来长宁区内各路段的商铺租金价格比去年略有上升。遵义路、天山路周边商业比较成熟和稳定，租金也一直保持原有的水平。长宁路、古北路由于部分店铺被拆除，且后建商铺消化又较慢，因此租金并不是很高。镇宁路依托周边住宅和写字楼的相继落成，使租金一直处于上升态势。愚园路邻近乌鲁木齐路一端的商铺，租金受到步行街拆迁影响有所下滑，但靠近静安寺的一端则保持平稳。

　　长宁区部分商业街区租金情报

　　10-20

　　平方米25-35

　　平方米40-50

　　平方米60-80

　　平方米90-110平方米总体

　　同比去年

　　程家桥5-103.8↑

　　镇宁路13-1711↑

　　愚园路9-155-186-9↓

　　武夷路6-73-8↑

　　天山路11-157-1325→

　　娄山关路9-148.76.66.25↑

　　宣华路4-106.542-51-43.7↑

　　定西路7-158.811-13↑

　　（单位：元/平方米/天）

　　静安区：上海商圈第一“贵”

　　□本报记者 李和裕

　　静安区一直是上海商业市场中受关注度最高的区域之一。从商圈分布来看，市级商圈主要就是贯穿静安区的南京西路，区级商圈则有正在复兴的曹家渡等，还有近年来区内高档住宅的迅速开发所产生的不少社区商业配套。

　　静安区各路段在今年上半年的租金价格与去年相比涨幅不是很大，有个别路段甚至出现了租金价格下降的趋势，如茂名北路和吴江路的租金价格较去年下降了，吴江路主要是因改建而将原有的一些店面拆除，使得租金价格有所影响。不过，华山路的租金价格一直保持着很好的上升势头，在华山医院和静安宾馆周边的一些沿街店面的租金价格就相对较高。

　　静安区商业的重点还是在南京西路上。统计资料显示，目前南京西路1.8平方公里的范围内，拥有商业面积200多万平方米，一年完成消费品零售总额高达126.8亿元。同时，根据上海市房地产交易中心8月份的监控数据，南京路商圈的租金价格在38-45元/平方米/天，遥遥领先于淮海路、四川路、张杨路等几个新老商圈，入驻率也一直居高不下。

　　作为中国第一条西式马路，已是144岁“高龄”的南京西路，正以石门路、梅泰恒、展览中心、静安寺和协和城这五大规划区域为契机，焕发新一轮的青春活力。目前，南京西路五大地区各有一批项目正在建设或启动之中，如恒隆二期、嘉里二期、越洋广场、会德丰广场、协和城二期等，均为外资大集团倾力打造的商办综合项目。可见，未来这里的商业亮点还将层出不穷。

　　静安区部分商业街区租金情报

　　10-20

　　平方米25-35

　　平方米40-50

　　平方米60-80

　　平方米总体

　　同比去年

　　茂名北路13-26↓

　　吴江路8-159↓

　　华山路9-147-15↑

　　威海路6.64.3↑

　　石门一路8-159127-8↑

　　新闸路4-63-56-104.7↑

　　（单位：元/平方米/天）

　　警惕沿街门面房办不出营业执照

　　□王展

　　[案例]张先生经中介介绍看中了某沿街门面房，便与卖方李先生签订了买卖合同，成交价80万元。合同签订后，在双方办理过户手续前，张先生注意到该房屋用途为住宅，而自己要买的是营业用房，此时中介拿出了这房子以前曾经办出过的营业执照复印件，答应交房后营业执照由中介代为办理，留5万元尾款到营业执照办出后支付。就这样，双方在中介撮合下签了补充协议。于是卖方交了房、过了户，张先生也在该门面房内开了店，可是营业执照一直没有办出。今年，张先生听说这附近的几幢门面房以前确实可以办出营业执照，但去年由于种种原因这项政策取消了。前两天，张先生又收到了卖方委托律师发来的催款函，张先生现在真不知如何是好！

　　[分析]目前沿街门面房用来开店的很多，但是并非所有的沿街门面房都可以用来开店。从法律上讲，能否开店主要取决于该门面房规划用途是住宅还是商业用房。所以，买门面房开店的买家必须要注意这一点。本案中，张先生注意到了他所购买的门面房是住宅用房，但是轻信了中介的承诺，以为可以办出营业执照。而事实是，这一类门面房之前的营业执照只是针对特定对象的政策才办出的。对于张先生来说，目前唯一的选择是付清尾款，否则必将面临一场诉讼，带来不必要的麻烦和损失。至于开店的事情，不妨尝试寻求街道通过政策来解决。

　　（作者为上海联业律师事务所律师）