G大龙 迎接两个高峰

　　

本报记者 王泓 北京报道

　　G大龙（600159），从宁城老窖借壳而来，立足于北京顺义的房地产开发商，在房地产上市公司群体中似乎名头不大，规模也属中下，但其“立足顺义、面向北京、走向全国”的发展战略以及进军二、三线城市的差异化经营策略，使我们与公司高管交流时，颇有些独特的话题。

　　定位中档 做“透”顺义市场

　　“各地住房的档次、规模和习惯都不相同。拿北京来说，主力

户型从90年代初的七、八十平米，到10年后的100平米，到现在的一百几十，变化很快。就拿眼前看，在哈尔滨，90平米算大房了，而在顺义，年轻人的婚房普遍要在120平米以上。”

　　G大龙董事长兼总经理赵川谈到房地产新政时首先聊到的是家常。“对于90平米以下户型要占70％的政策，我们当然坚决服从，有些项目的设计图纸为此修改多遍。”他介绍，大龙与其他房地产公司的历史有些不同。首先是国有控股公司，1987年成立，以顺义旧城改造为主要任务，至今完成近300万平米，本身就以小户型居多。大龙还承担一定的社会职能，如旧城改造、小区物业管理等。由于顺义是北京三个卫星城之一，又有“绿色国际港”发展战略，汽车业、展览业、临空产业、奥运水上项目等因素使得顺义工业基础雄厚，人均文化水平相当高，顺义财政收入年增30％以上，今年将突破90亿，雄居北京各郊县首位。顺义城中村改造的余地今后依然很大，每年要拆十多个村。

　　根据规划，顺义城区的人口要从现在的10-20万扩大到90万人。与此相对应，顺义房地产销售形势相当不错，简单说就是“三三三一”———30%卖给新成家的年轻人，30%卖给富裕起来的农民，30％卖给那些已拥有小户型住宅而有意愿换成大房的居民，另10%则卖给从北京市区来顺义买房的人，包括二次置业或到顺义工作的人。与原先的少数几家房地产公司相比，目前已有几十家房地产公司在顺义开发或伺机而动，其中不乏地产大鳄。

　　大龙的住宅始终定位中档，面向百姓，从不做高端毫宅，所以总体而言受新政影响不大。“我们的房子价格不高，首先，公司的成长离不开顺义老百姓多年的支持，追求暴利不是我们的风格；其次，要尽量提高资金周转率，若价高，销售周期就长。通常情况下，我们当年房当年竣工，当年售完，最多延期5到6个月。一步步稳扎稳打下来，大龙从500万起步，目前总资产达到26亿。”赵川说。

　　尽管如此，包括顺义在内的北京

房价不断上涨。赵川的分析是，房价上涨主要有三个因素。一是拆迁补偿成本大幅提高。2001年顺义包含拆迁和土地出让金的熟地价格是20万一亩，现在已经涨到150万；二是建筑原材料和人工费的提高。现在一个大工工资每天一百以上，涨了一倍。建筑材料从黏土砖变为钢筋水泥，建安成本由每平米900多元涨到1600到1800元；三是配套服务的完善，如地下车库的建设成本2000多元一平米，就拿大龙即将开工的裕龙花园三区来说，其地下车库15万平米，就要3个多亿。土地、建安、车库三项成本相加，裕龙三区每平米房屋成本已经超过4000元，还没有算财务和管理费用。

　　资金需求高峰和销售高峰将接踵而来

　　正如公司的定位，G大龙目前多数项目位于顺义，包括裕龙五区、六区、三区，以及五里仓、西辛、滨河项目等。在顺义之外，主要拥有王府井西部会馆项目和宣武区大龙新都项目。在北京之外，则有满洲里20万平米商业项目。今年上半年公司主营业务收入2.4亿元，净利润946万元。其中，裕龙五区销售额2亿元，为各项目之首；其他如西辛高层住宅、滨河东区高层、裕龙六区、裕龙六区商业楼，销售额均不超过1000万元。上半年另有建筑施工收入1912万元。

　　记者注意到，公司房地产业务利润率从去年年报的28％降至今年首季季报的25％，再降至今年中报的19.99％。赵川表示，其主要原因是由于今年没有新开工面积，只拿地而没有产生实际效益，相关成本也无法摊薄。

　　到目前为止，今年没有新开工项目，这也许是大龙的难处。但从另一个角度看，似乎又是持续发展的征兆。赵川介绍，目前公司每年商品房销售额5到6亿元，相当于10多万平米，2至3年后每年要突破10亿，即25万平米左右。记者盘算，由于裕龙五区计划今年底售完，六区及其他商业用房还有两个亿左右待售，加上上半年2.4亿的销售，虽然没有新开工项目，但今年大龙销售额稳步有升，再加上建筑业务的利润贡献，G大龙今年净利应在2000万至3000万元。

　　记者仔细盘算：广为关注的裕龙三期60万平米项目若今年底之前开工，将于后年上半年竣工，需要建安资金近10亿，并将产生30亿销售收入；宣武大龙新都13万平米项目拟于近期启动拆迁，拆迁费用约4亿，希望明年年底建成，将产生约10亿销售收入。满洲里一期已经开工，拟于明年年底竣工，该项目利润率高于顺义项目，今年将投入1个多亿。王府井项目或自己开发，或进行转让，后者可能性更大。因此，仅裕龙三期加上宣武项目，将从明年底或后年初开始，共产生40亿销售额，以每年10亿计，可持续4年。

　　由此可见，从今年底明年初开始，G大龙将进入资金需求高峰期，再过一年，则进入销售收入确认周期。赵川认为，在土地储备上应有备无患，下一步准备着手参与顺义其他村的拆迁，征地600亩左右，搞一级开发。至于二级开发，将根据市场情况进行投标。

　　尽管自有资金比率均达到50％，远超过

房产新政的要求，银行授信也没有问题，但随着业务快速发展，项目储备的增加，G大龙对资金的需求不断增大。除了正常融资渠道外，赵川表示，公司不排除采取对战略投资者定向增发等融资手段，改善股权结构，吸收资金和管理。据记者了解，由于看好顺义的房地产市场，也看好G大龙的成长性，有来自房地产业内外的国内外数家机构有意向成为G大龙的合作伙伴。

　　△大龙开发裕龙项目 本报资料图片