外资抢滩中国工业地产市场

　　

△海外投资机构对工业地产市场都很关注，性价比好的厂房一直供不应求林华

　　近来，全国主要城市的工业地产一直保持着稳健的上升势头。相对便宜的土地价格，日益增长的强劲需求，清晰可见的高回报率，吸引着越来越多的跨国公司进入这一领域，并上演了一场“圈地运动”。然而，一直游离于市场化交易之外的工业用地混乱状态，可能很难维持下去。近日，全国土地调控工作座谈会议题就直指工业土地低成本过度扩张等不规 范行为。国务院要求各地集中开展一次以惩处非法批地、非法低价出让国有土地为重点的专项行动。

　　外资“圈地”工业地产

　　有工业地产老大之称的美国普洛斯公司，携带着物流地产新概念，只用了不到3年时间便完成了在中国沿海的战略布局。并且，还打算未来5至7年内在中国物流市场投资20亿美元。普洛斯上海西北物流园是普洛斯在中国的一个重要投资项目。物流园一期工程已于2005年6月建成，包含3个物流中心，总建筑面积为48000平方米。目前已全部出租给包括百胜、日邮集运、万络等多家国际国内知名的餐饮和物流企业。二期工程总建筑面积约为32000平方米，预计于2006年完工。目前，普洛斯已经进入中国12个城市，拥有15个在建或已建物流地产项目，总开发面积57万平方米，并且每年还会以50万平方米以上的速度增长。

　　去年底，在新加坡上市的丰树物流

房地产投资基金宣布其收购了位于上海浦东空港的欧罗物流园项目，其代价为1.2亿元人民币，而这仅仅是开始。现在丰树物流正拿着大笔资金四处寻找合适的物流地产项目。今年1月，全球排名第二的工业地产

开发商AMB宣布，从爪哇控股有限公司购得上海一块面积为17474平方米的工业地产项目及附近一块待开发用地，预计总投资约1330万美元。AMB的如意算盘是，在2006年年内完成开发后投入租赁市场。未来五年，AMB在中国的工业地产投资将达5亿美元，主要侧重在北京、上海及珠三角地区。

　　据戴德梁行工业部透露，目前他们正在为4家海外投资机构进行工业房地产项目的咨询，有的已经进入了实质性的操作阶段。而世邦魏理仕和仲量联行也表明，一直以来，海外投资机构对工业地产市场都很关注，近期接触得更为频繁。仲量联行负责人表示，目前该行正在给数家海外投资机构做中国的工业地产项目咨询。这些合作的海外投资机构委托仲量联行代理，项目谈判签署后双方分红，并且仲量联行会参与建造厂房项目的管理。业内人士认为，工业地产在市场上的实际需要很大，特别是珠三角紧缩工业用地政策，禁止“花园式厂房”后，很多工业用地已经很难获批。这使得性价比良好的厂房一直有供不应求的趋势，而其回报率也比较稳定，只是由于资金门槛太高，以往很少被主流市场关注。海外投资机构的开发模式可以分为两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品。对海外投资机构来说，国内工业地产市场方兴未艾。

　　工业地产里有“黄金”

　　在国际经济历次的房地产升降周期中，有一类房地产价格一直只升不跌：这便是工业地产。在许多国家，能用来创造新财富的工业土地，价格比一些普通住宅用地还高。而目前国内工业土地仍是政府赔本供应，政府普遍以低于征地、拆迁和配套成本向用地者协议提供。这等于是白送土地还贴钱。难怪发达地区工业用地二手价格均比政府价格翻了几番。开发商心里有数，做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本，廉价土地是他们发家的资本。而物流行业是国家鼓励的下一个行业，即使是在地根缩紧的情况下，物流地产商也比较容易拿到地，而且是相对廉价的土地。然而，是什么原因导致地方政府心甘情愿地将大块土地廉价地转让给投资商呢？

　　业内人士透露，工业地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且房地产商大幅圈地，地价自然更加便宜。更为重要的是，工业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。一位地方政府官员说得明白，如果纯住宅地产开发，地方政府在取得土地征用的补偿后就没有更多的地方收益了。而工业地产项目更能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。因此，政府以较低的价格转让土地给房地产商做工业地产项目也就不奇怪了。

　　除了诱人的廉价土地外，工业地产投资少、租金高、回报稳定的特点也让外资“心驰神往”。由于住宅市场投资在激烈的竞争之下，利润空间变窄，同时投资的风险增大。而工业地产的回报相对稳定，年投资回报率在8％左右，好的项目甚至达到了17％左右。这也是促使海外机构投资工业地产的主要原因。同时，由于海外投资企业落户中国的强烈需求，使得工业厂房的空置率不断下降，租金上涨。

　　从投资方式看，海外资金主要通过建仓储设施或标准厂房收取租金来获取固定的收益，或购买带长期租金的现有项目等各种方式来投资工业物业市场。数据表明，我国物流市场需求和现代物流业均已进入快速增长时期，目前市场规模超过2万亿元，并且根据专家的预测，未来几年我国物流市场将保持年均20%的增速，外资开发商显然清楚地看到了这一点。在过去几年内，长三角主要城市低质量仓库的租金保持在0.5元/平方米/天-0.8元/平方米/天，而高质量仓库的租金达到了0.9元/平方米/天或更高。

　　工业地产成调控重点

　　8月中旬，全国土地调控工作座谈会在昆明召开，议题直指工业土地的低成本过度扩张等不规范行为。国务院副总理曾培炎在会上提出，提高新增建设用地有偿使用费缴纳标准，从土地纯收益中安排部分资金用于廉租房建设，以及提高耕地占用税和城镇土地使用税征收标准。目前，国土资源部正在起草加强土地管理的文件并上报国务院，估计这次会议结束后很快就会有结果。而此次国务院要求的专项行动，重点将落在工业用地上。据了解，国土资源部很可能将成立检查组，对地方工业用地的审批、划拨、使用情况进行检查，同时着手推进工业用地出让、使用制度的调整，逐步推进工业用地也实行“招、拍、挂”的工作，以市场化为总体推进方向。

　　在2003年国土资源部全面推进城市经营性用地转让实行“招、拍、挂”之后，在工业用地的出让领域，仍保持着行政划拨为主的出让体制。出于地方招商引资的目的，不少地方政府压低土地价格以招揽投资，个别开发区甚至采用变相“零地价”的方式对工业用地进行出让，这已经引起了国土资源部甚至是国务院的高度关注。今年3月，国土资源部征求意见并于7月正式执行的“勾地”(后称预申请)制度，很可能也将被引入到工业用地出让领域当中。

　　最初设计“勾地”制度，就有在工业用地领域推广的考虑，作为工业用地市场化的探索和尝试。实际上，此番国土资源部严格工业用地出让有着更深层次的原因是，今年上半年以来，固定资产投资一直处在过热状态，国务院对此心存忌惮。其主要的原因是上项目，因此，控制工业用地项目批出是控制“上项目”的直接手段。

　　建设部政策研究中心主任陈淮表示，从严管理外资进入中国产业地产领域是可以预期的，政府将对进入这个领域的外资采取高门槛。对于工业地产将成为下一个房地产

宏观调控目标，世界工业地产巨头普洛斯投资管理部高级经理赵明琪表示，房地产宏观调控不仅不会对其经营产生任何影响，反而是一种利好。宏观调控是为了使房地产市场进入良性竞争和发展的环境，这样的环境会使真正做开发、有实力的企业进入到这个政策环境中来。