上证第一演播室

　　

嘉宾余南平（左）、顾建发（右）与网友一起讨论加息对于房地产市场的影响 本报记者 徐汇 摄

　　上周五，央行再次加息，今年上半年国家宏观调控再次深入。此次加息对今后房地产市场的走势会产生何种影响？即将到来的“金九银十”楼市旺季会不会就此烟消云散？上证第一演播室本周就请来业内两位资深专家，与大家深入交流。

　　加息和房地产无直接关系

　　主持人：在4个月不到的时间里，央行再次提出加息，两位嘉宾觉得今年两次加息有什么不同的地方？

　　余南平：大家已经开始习惯央行做一个态度性的表示，这次加息与其说是一项货币政策，不如说是央行的一个直接的态度。我相信央行加息和房地产没有直接关系。从理论上讲，如果央行要采取货币政策来整顿房地产的话，完全可以直接从住房按揭入手，比如提高首付比例。所以央行的行动，不仅仅是出于对住房市场的考虑，而是考虑整体经济。从理论角度讲，加息早应该进行，至于还会不会再加息，则要看未来的经济数据及控制投资的速度。

　　顾建发：我也认为这次加息不是针对房地产，而是针对整个国民经济。因为今年前七月的GDP增速还是超过了两位数，这在近几年我国的经济运行中是从未出现过的。另外对于这次加息，与4月的那次不同的是，这次同时上调了存款利率和贷款利率。但这样一来又有一种顾虑，就是上调贷款利率是抑制投资，而上调存款利率又有一点鼓励大家消费的意思。

　　加息对楼市形成压力

　　主持人：那么加息对我们的房地产市场会造成哪些影响？

　　余南平：紧缩性的政策对于市场内的资本都形成一定的投资风险。如现在美国讨论最热的问题就是全球的房地产市场能不能实现“软着陆”，美国的新

房价格已经出现疲软，欧洲楼市也已过了顶峰期，但从我国的情况来讲，角度又不一样。我认为货币政策对改善住房体系并没有根本性的帮助。根本问题是在于房价可以高到什么地步。有了完善的住房保障，房价涨到天上也没有人会有意见。不是说加息后就能改善住房现状，这个一定要通过保障制度来体现。当然，加息对投机者来讲是有心理打击的，对开发商来讲也是一种压力。我认为加息对调控房地产不是主要的，主要还看税收政策以及住房保障体系的建设。

　　顾建发：从理论上讲，加息对房地产或多或少有一些作用，无论是从供给的角度还是从需求的角度。加息以后，使得开发商的融资及开发成本提高，而在市场不太景气的情况下，开发商要消化这部分成本就会比较吃力，因为提价有限；如果内部消化，对企业运作尤其是对中小开发企业来说压力就很大。

　　同时，加息也增加了购房者的买房成本，尽管这次在住房贷款利率下限上有个0.85的折扣，但难保年底再加个0.27%，一旦进入到大家都预想到的加息周期以后，购房压力是越来越大的，那些改善居住性质的或者说投资性质的购房者都是要观望一下的。

　　加息狙击“金九银十”再现

　　主持人：基于政策调控和加息影响，两位对下一阶段楼市的走向作何判断？

　　余南平：从目前的情况看，我相信中国的住房市场本身也存在一定的周期，前两年投资的速度和力度都相当得大，而当高峰期过去以后，可能两三年后的房价和现在来比会有落差产生。现在已经是往下走，具体到什么程度我很难说，但是具体的趋势已经很清楚了。反正看到拐点就可以了，对于经济学来说，就是判断拐点。

　　顾建发：对于具体的房价走势，我感到还是很难判断，只看一个均价是非常不科学的，对区域化的市场来说，也很难判断它的涨跌，很多只是一个相应的对照。上海楼市有“金九银十”一说，往往在这两个月会起“一波小蓬头”。但目前房地产市场已进入一个寒流，营业税、

二手房

个人所得税、加息等等，该用的政策都用了，所以现在对房地产市场而言，是历史上一个政策比较严厉的时候。就目前上海房地产市场的表现来看，还看不到一个上升的趋势。因此，“金九银十”我觉得只可能是个别楼盘有个小高潮，整个市场难现辉煌。

　　加息狙击，

　　楼市“金九银十”将成色不足

　　嘉宾：华东师范大学国际关系与地区发展研究院、研究员 余南平教授

　　上海社会科学院房地产业研究中心常务理事、副研究员 顾建发

　　活动策划：柯鹏 唐文祺主持人：本报记者 唐文祺整理：本报记者 李和裕