房价统计背后的玄机

　　

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　　收入赶不上房价

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　　房价统计的玄机

　　热点透析

　　袁一泓

　　

国家发改委、国家统计局8月9日公布的统计数据显示，二季度北京房价上涨8.7％，其中新建商品房6月份涨幅达11.2％。按照去年宏观调控以来的惯例，北京市建委、国土资源局、市发改委、市统计局等四部门7月中旬左右就应该发布二季度的房地产市场运行数据。而四部门发布的统计数据，一年多来，有关房价涨幅，总是要高于北京市统计局和国家统计局公布的数字。但是，迄今为止，我们还没有看到四部门发布的今年二季度统计数据。这是为什么？

　　统计数据有争议

　　虽然联合发布房地产市场运行数据的北京市四部门中，也包括北京市统计局，但业内人士都知道，这个数据是以北京市建委的统计数据为准的。建设系统的统计数据，与专业统计系统的统计，数据相差之大，在今年一季度形成了强烈的对比。据北京市建委、国土资源局、市发改委、市统计局等四部门2006年4月中旬发布的数据显示，一季度，全市商品住宅期房预售均价比去年同期上涨14.8%。而4月20日北京市统计局单独发布的该数字是7.6％，两者相差近一倍。

　　此前一个月，3月21日，国家发改委、国家统计局发布全国70个大中城市1、2月份的房屋销售价格情况，其中北京1-2月份房价同比上涨7.3%。而3月22日北京市建委、北京市统计局等部门对外公布的数据则是，1-2月，北京市商品住宅预售交易平均价格涨幅为17.3％。为什么有如此大的差距？北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴对此解释说，这种差异是由两种统计方法不同带来的。她介绍说，北京市统计局采用的是抽样调查的方法，即采取动态检测跟踪方式对固定地点进行抽样调查，而北京市建委采用的是房屋均价的方法，即用一段时期内一定的房屋交易总额除以交易面积。她透露说，目前相关部门正在协调，争取只公布一个数据，便于市民清晰了解房价市场变化。

　　人们猜测，相关部门协调的结果，就是只公布北京市统计局的数据，北京市建委等四部门的统计数据不再公布。这可能就是看不到四部门像往常一样公布今年二季度房价涨幅等数据的原因。哪个统计数字更可信虽然现在只公布北京市统计局一家的统计数据，但人们还是想问：两种统计数据，哪一个更科学、更可信？

　　两种统计各有千秋

　　有专家说，北京市建委采用的统计方法是，用报告期内（譬如说今年1-3月）备案销售的销售额和销售面积相除以后得出平均交易价格。这一数据能够反映报告期内新增住宅的价格走势情况，同时也可与过去一段时间的价格走势进行比较，能够为购房者提供一定的参考。但楼盘推出数量和所有在售楼盘的销售情况，每个月是不一样的，由于这些楼盘的价格在不同月份并不具有完全的可比性，因此据其得出的统计数字也并不能反映整个城市商品房交易的真实价格走势。

　　而北京市统计局是执行国家统计局的标准，采用抽样的统计方法，它是将不同类型和地段的商品房价格，依照一定的权重，计算出一个同质可比的楼盘的价格。相对于市场实际成交价格，这个价格能够更为真实地反映一个城市的房价水平和增长幅度。于秀琴说，国家统计局采用的是抽样调查的方法，它考虑的是不同类的商品房的权重来计算出一个同质可比的楼盘的价格，“应该说这个价格基本反映了房价上升的一个比较真实的水平。”因而，统计局单独发布的统计数字更为科学、更为可信。

　　但北京建委并不这样认为。北京市城建研究中心信息处处长骆远骋认为，北京市建委的方法更能真实地反映市场的情况。“这也是我们预售的数据，是通过我们房地产交易和管理网每一套商品房的成交数据进行统计分析出来的，这是非常客观的，没有掺入任何的人为或者别的因素。”人们相信，不仅是房屋销售价格，其他价格如药品、建材、钢材等等的价格，相关职能部门与统计部门的统计可能都会有一定差异。

　　差异的弥合，统计方法的协调，需要国家统计局与相关职能部门去商量。此番协调的结果，就是建设系统作出了某种妥协。不过，对于房价来说，居民更愿意相信自己的实际观察与判断。譬如，一季度北京房价是上涨14.8%还是上涨7.6％？从北京商品房市场的实际观察出发，很多人显然更相信前一个数字。在房地产市场的运行情况的统计上，假如从此只发布统计局一家的数据，而不发布建设系统（建委、房管局）的数据，带来的严重问题是，房地产预警系统被置于一个非常尴尬的地位。这个问题并非北京市所特有，而是至少包括35个大中城市的共性问题。

　　房地产预警系统搁浅？

　　北京市建委发布的统计数据，是基于北京市房地产交易管理网这一平台。这一平台也是北京市房地产预警预报系统的主要平台。北京市房地产预警预报系统是全国房地产预警预报系统的组成部分。根据2002年8月建设部等六部委下发的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，2003年6月底，杭州市率先启动房地产预警预报信息系统建设。杭州市是全国13个建立房地产警预报信息系统的城市之一。按照建设部的部署，希望到2003年底房地产预警预报系统能在全国35个大中城市投入运行。由于多种原因，全国房地产预警预报系统虽然未能如期全面建成和运行，但目前这个系统已在多数大中城市投入运行。

　　房地产预警预报系统由数据采集、预警预报系统和市场监控三大块组成，包括反映供需情况的施工、竣工、新开工面积等，反映预售情况的预售面积、空置率等，反映市场价格的各类商品房的售价及价格分析等。显然，这些数字都是房地产

开发商、投资者和购房者十分关注的。譬如，具体对某一个楼盘来说，它开盘价是多少，涨跌情况是怎么样，已经售出多少套，还剩多少套，都可以通过房地产预警预报系统的官方指定网站准确查询到。由于官方指定网站的数据都是经过房地产交易管理部门（房管局）登记备案的，因而是可信的。

　　北京的官方指定网站是北京市房地产交易管理网，上海是上海市房地产交易中心“网上房地产”，广州是阳光家缘网站。7月份，通过查询北京市房地产交易和管理网可以获知，北京全市的商品住宅预售登记量为13018套、约155万平方米，比6月份的14234套、约172万平方米，分别下降8.5%和9.9%。上海、广州的官方网站与北京的差不多。统计局公布的数据没有这么详细，它连现房销售面积都很少公布。因此可以说，房地产预警预报系统的建立，不仅有助于推动商品房销售和管理的透明化，而且也有利于居民理性消费和投资，并可为城市房地产主管部门及政府监督和调控房地产市场提供重要参考。

　　去年北京市建委等四部门联合公布该市房地产市场运行情况数据时，正值国家宏观调控后气氛最为凝重之际。而四部门发布的数据显示，北京市房价仍在高位运行，涨幅颇高。所以，北京市建委等四部门公布这样的统计数据，是需要一些勇气的。但他们只坚持到了今年一季度。现在，北京市建委等四部门的统计数据似乎要黯然退场。倘若其他城市也像北京市这样，只公布统计部门的统计数据，不再公布建委和房管局的数据，那么，有关部门花大力气建立的房地产预警预报系统，是否从此将仅仅成为房地产管理部门备案登记的管理平台，而面临被统计悬搁的命运？

　　有专家建议，两种统计数据同时公布仍有其意义。统计局抽样调查取得的房地产市场数据，宏观方面的价值更大一些，可作为城市政府和更高层的决策参考；而建设系统基于房地产交易管理系统（房地产预警预报系统）平台综合统计的房地产市场数据，微观方面的作用更大一些，可作为地产商、普通居民和其他投资者投资和购房消费的参考。只是，有关部门在公布两种统计数据时，予以特别解释说明，相信人们会理解的。

　　△从北京商品房市场的实际观察出发，很多人显然更相信14.8%的房价涨幅